天津旧商业中心衰落，法租界崛起

1911年辛亥革命推翻清王朝后，袁世凯窃国，1912年指使曹锟发动“壬子兵变”，洗劫了天津商业中心北门外大街、宫南大街。各商店逐渐复苏后不久，又发生了1920年直皖战争，1922年和1924年两次直奉战争，北大关与宫南北大街一带再次连遭兵燹掳掠。因此，这一带的商店都认为在所谓的“中国地”是没有发展前途的，于是向往日本和法国租界，乞求在外国人的保护下安全经营，天津商业中心便开始南移。再者租界里集中了政客、官僚、地主、富商等豪门，都是商业的难得顾客。

1922年直奉第一次战争后，河北大街与宫南北大街一带的商店纷纷迁往日、法两租界。北门里大街的恒利、物华楼等大金店，迁至日本租界旭街（今和平路人民剧场附近），老九章、大纶等绸布呢绒店也由估衣街迁到日租界旭街。银钱号则几乎都搬到法租界，今滨江道的杨福荫路和长春道的四德里，竟成为钱庄的街里了。正兴德、成兴两大茶叶庄，乐仁堂、大仁堂、隆顺榕等大国药店，德华馨、同升和等大鞋帽店……，都到法租界梨栈（今劝业场一带）设立分店。

连年的军阀混战，破坏了民族工商业，却繁荣了外国租界的半殖民地经济。在天津旧城附近的商业中心日趋衰落，在法租界的新的天津商业中心正在兴起。(www.xing528.com)

当北门外大街与宫南北大街一带的商业南移时，在中国地与日租界毗连的地方南市，曾形成一个纯消费的商业中心，这里集中了影院、剧场、书馆、妓院、饭馆、澡塘、旅馆等。至今，这里除了妓院被政府取缔外，还有很多影院、剧场、饭馆、旅馆。南市因地势而得名，它在天津旧城南门外，是靠近日本租界的“三不管”地带，即日租界不管，天津县不管，地方不管。所以有很多流氓、地痞、混混儿在南市称王称霸，为非作歹，犯了刑律就躲进日本租界。这些地头蛇多是南市的妓院、书馆、旅馆、澡塘、饭馆的靠山，没有他们撑腰，在南市是不好站脚的。

1931年“九一八”事变后，日本帝国主义加紧侵华，不断在天津制造“便衣队”袭击中国地的事件，闹得商民更加不安，似乎潜伏着一场即将爆发的战争。因此，北门外大街、宫南北大街一带的殷实商店纷纷缩小业务，把资力向新兴的法租界梨栈一带商业区转移，开设新店或分支店，所以天津的早期商业中心更进一步的衰落。当年车水马龙的估衣街、锅店街、针市街、竹竿巷、宫南北大街，现在绝大部分是居民住宅，几户商店屈指可数。至1937年抗日战争爆发前，法租界梨栈一带已经形成天津近代商业中心，就是现在人们所说的劝业场一带。