非洲城市土地管理与发展

在撒哈拉以南非洲地区，土地的可利用性和良好的管理是改善城市环境的基础。土地为城市的住房、公用事业、交通运输等相关城市设施提供了便利条件，这也使当地政府和国际机构开展的政策能够更有效率的实施。1972—1982年，在保障城市贫民土地的前提之下（Mabogunje，1990），世界银行贷款中的77%被用来进行基础设施服务和贫民窟的改造计划。

随着非洲城市的土地开发伴生的一个主要问题就是城市政府在有效发行、登记、维护土地交易上的无力。这已经导致了非正规和非法使用土地问题的激增。在喀麦隆，据估计，超过90%的城镇居民不持有土地注册所有权，他们虽然占有土地，但他们必须要向拥有土地的人交付费用（Mabogunje，1990）。世界银行的其他项目进一步表明，基于以上阐述的被限制的企图，而进行全面的土地调查，结果出人意料：在撒哈拉以南非洲地区，只有约1%的地块可能已经进行了全面的调查，比率较低（Falloux et al，1990；Chatterjee et al，1988）。不过，全面的土地调查必须经由涉及范围广泛的所有其他属性的区域信息系统和土地管理部门基于人口、住房、生产成本、结构和体制资源等共同完成。

复杂并且拥有民俗特征的土地使用权的安排对土地开发产生了影响。在传统的土地使用规则面前，传统的机构（酋长）代表各自社区的神圣的传统利益。他们决定土地的数量和待出租土地购入的价格，采购拖延的时间往往由土地价值决定。土地所有权制度经常受到原来旨在疏远非洲殖民政策的影响，比如在西部非洲的法国殖民地上，私有土地所有权仅限于欧洲殖民者，非洲人民仅仅拥有耕种使用权。再如肯尼亚的英国殖民地，非洲人被分配的“官地”，被殖民者在没有任何说法的情况下严格占有。在中部和南部非洲国家，如卢旺达、布隆迪、莫桑比克、津巴布韦和南非，殖民者把土地从非洲人手中没收，并转化为劳动力储备进而剥削非洲的劳动力资源。这些由前殖民者猎取的行为导致非洲的社会隔离，并且创造了非洲如今的保持原来的支离破碎、土地使用权存在问题的系统。(www.xing528.com)

一些非洲国家，比如安哥拉、埃塞俄比亚、索马里和坦桑尼亚，为了消除殖民遗存和土地使用权的习俗，纷纷使出土地国有化的方法（Mabogunje，1990）。反过来，在这种情况下实行的国有化也导致了管理不善、腐败和投机。国家所有权、风俗习惯下的土地政策无法记录和维护已经注册的土地所有权，以上因素也就意味着非洲当地政府逐渐失去了大量的物业税收，这部分税收是用来提供居民日常使用所必需的城市设施，也就导致了城市基础设施持续恶化的结果。