非洲城市发展与住房短缺引发的问题

非洲城市的一个主要问题是政府无法提供足够的和可负担得起的住房。房屋是一个多维的现象：作为一个物理设备，它提供了住房并占用了相当数量的城市土地；作为一种经济商品，它产生了股权；作为一个社会物品，它增强了一个人的社会地位和自尊；并且作为服务的捆绑，它提供了一系列的邻里设施，催生了其购买的欲望。由于其带动相关部门所产生的乘数效应（Bourne，1981），房屋建设部门也被看作经济方面的一个重要部门。然而，在非洲城市，多数居民被排除在享受这些设施之外并且被降级为非正规住房的住区。

利姆（Lim）的定义区分了三种类型的非正规定居点房屋：贫民窟、入侵住房和棚户区。贫民窟住房包括建筑在合法的自身拥有或者租用的土地上，但是它们的物理结构违反法律规定的最低标准。在入侵住房市场，居民违法占用土地，但它们的物理结构符合法律规定的最低标准。棚户区违反土地占用和物理结构两个合法标准。科纳杜—阿杰曼（Konadu-Agyemang，1990）认为，总的来说，占有土地是来源于西部非洲的部分人们对于传统和风俗的信仰。当中就包括加纳的阿萨帝人，他们对家庭拥有的沾有粪便的土地充满了神圣的崇敬之情。精神的传承是从祖先留传来的。因此，任何一个非法占有他人祖业的做法都有可能招致伤害或者不幸。

在撒哈拉以南非洲地区，非正规定居点的住房往往集中在城市的不理想区域，特别是在周边地区（Aryeetey-Attoh，1992）。据联合国估计，在撒哈拉以南的非洲城市中，亚的斯亚贝巴的非正规住区高达85%，罗安达为70%，达累斯萨拉姆达到60%。

在非正规住房领域，大部分的问题都发生在国有住房公司。大部分的国有住房公司包含大租赁，有时还包括租户购买房屋单元。例如，肯尼亚、坦桑尼亚、塞内加尔、科特迪瓦和加纳国家住房公司（SHCS）管理不善，公司内部腐败和效率低下。在1950—1960年代，一个主要的政策是消除和更换贫民窟和棚户区的公共屋村，它们中的大部分都集中于主要城市和首都地区。同时，SHCS从来没有跟上不断增长的住房赤字的步伐。例如，在坦桑尼亚，1964—1969年政府建造了5705套低价住房单元，1975—1980年则平均每年不足100套（Stren et al，1988）。在1980年，尼日利亚仅建造了8616套住房，才占到原来拟定计划46000套的19%（Okoye，1990）。(www.xing528.com)

大多数的公共屋村都存在结构和设计的缺陷。布莱克森（Blankson，1988）总结了加纳库马西的公共屋村特征，包括空间和设施不足，隐私性差，以及不良的通风和维护较差等。由于这些单位的设计不当，居民在没有咨询地方当局的情况之下，非法扩展其单位，从而加剧了建筑密度，引发了拥挤、卫生和安全隐患等相关的问题。

需求因素和供给因素解释了正规居住和非正规居住的问题所在。在需求方面，一个比较尖锐的问题就是支付能力，也就是一个家庭收入与住房价格的比值。支付能力否定了非洲大部分人拥有一套住房的权利。因此，与有将近65%的人拥有住房的美国不同，在西部非洲有75%—85%的城市居民是租房者。

大多数非洲人因为银行的高利率和非常严格的承保标准并没有获得银行的按揭贷款。银行只向那些非常有钱的人提供贷款，或者是更愿意投资于高收益的工业和商业企业。据估计，在西部非洲超过80%的业主得通过他们的个人收入来支付房子的费用（Konadu-Agyemang，1990）。房贷利率是非常高的，从塞拉利昂、塞内加尔的20%到加纳的30%不等。