公寓建筑设计指南-公寓建筑设计

经历了早期的“外销公寓”阶段后，20世纪90年代后期的房地产市场更加专业化。针对多样化的市场需求和社会阶层，房地产开发以效益优先为原则，无论是规划、建筑和户型设计，还是居住文化的营造，都开始尝试做“卖得出去的房子”。公寓建筑的内涵由此扩大，涌现出多种多样的公寓项目。一直到今天，公寓这一灵活的居住空间形式，仍在朝着更多样、更适用的方向发展。回顾公寓建筑的整个发展过程，至今已产生了诸如酒店式公寓、商务公寓、老年公寓、学生公寓、高层公寓、长租公寓等多种类型，这些多样的公寓类型可根据不同的性质进行划分归类，以便后续进行深入研究。

在我国，根据性质的不同，一般将公寓划分为普通（居住型）公寓、商务公寓和酒店式公寓（见表2-1）。普通公寓和住宅类似，建设在住宅或商住用地上，产权年限也为70年。但相比住宅，普通公寓一般户型面积小，配套设施较齐全，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务。商务公寓一般建设在商业用地上，根据用地性质，产权年限为40年或50年，一般处于城市及商务核心位置，既可居住，又可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司。酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，一般拥有独立的产权，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，提供综合性很强的物业管理。依据物业档次不同，酒店式公寓又分豪华型、高档型、普通型。

表2-1　不同性质的公寓类型归纳

根据使用人群的不同，可将公寓划分为青年公寓、老年公寓、学生公寓等。青年公寓通常是房地产开发企业为青年人群所定向开发的用于商业目的的楼房，通常以出租的形式对外发行，面积不大，地理位置优越，交通便利。近年来，长租公寓已成为青年公寓的重要组成部分。老年公寓是指专门供老年人集中居住，拥有文娱康健、学习交流、卫生清洁、饮食营养以及医疗救助等综合化服务系统，与老年人心态、体能特征相契合的，具有综合养老功能的公寓式老年住宅。根据老年人自理能力的不同，老年公寓分为独立型老年公寓、服务型老年公寓和护理型老年公寓。根据住户间的关系来看，既有专住型老年公寓，也有混住型老年公寓。学生公寓是随着我国社会经济的发展，学生居住标准显著提高而产生的新型高校居住建筑，相比于传统的宿舍，学生公寓的居住标准较高，出现独立卫浴间、阳台、起居室等越来越丰富的功能。(www.xing528.com)

除以上两种常见的公寓划分标准外，根据公寓结构和形态的不同，还可将公寓划分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。按产权性质的不同，公寓又可分为出租型公寓、自住型公寓和混合型公寓。出租型公寓，根据住房租赁期限的相对长短，又有长租和短租两种租赁模式。从结构上看，常见的公寓包括平层公寓和loft公寓两种类型。

综上所述，随着社会经济的发展，我国产生了丰富多样的公寓类型。这些不同的公寓类型各有特色，均能很好地满足当前社会一定数量人群的居住需求，是我国市场经济体制下的产物。随着经济发展引起新的需求的出现，未来公寓的内涵也必将随之变化，会出现更多新的公寓类型。