开发主体诉求维度指标体系解决的问题是，城市边缘村落旅游开发项目是否能够实现有形资产盈利，以及是否能够带来无形资产收益。通过实地调研城市边缘村落的实际旅游开发案例，访谈不同开发主体的实际诉求，本研究发现不同开发主体将大量资本投入城市边缘村落旅游开发不仅出于商业盈利的目的，还在于践行社会担当，承担一部分乡村振兴的社会责任。城市边缘村落旅游开发项目的成败对于开发主体的政治责任和地位、社会声誉和形象有重要影响。鉴于此，本研究通过预先评估城市边缘村落为开发主体带来的有形资产收益和无形资产收益，确定城市边缘村落项目是否值得投资开发。
（1）有形资产收益 有形资产收益是指城市边缘村落旅游开发项目的实际运营收益与成本投入的对比，能够用货币形式来表征。有形资产收益主要考虑四个主要指标，分别为成本投入规模、成本回收时效、旅游运营盈利、外部性溢价。
其中，城市边缘村落旅游项目的成本投入主要来源于以下几个方面：重投成本投入量、土地收购和流转成本、物业收购和租赁成本、银行贷款利息投入和运营成本投入。其中，重投成本投入量主要包括村落内部基础设施、服务设施、既有建筑物改造更新等产生的资本投入。重投成本投入一般规模较大，给投资主体带来巨大的财政压力。因此，在城市边缘村落旅游准入选择过程中，要优先选择基础设施和服务设施条件好的村落。土地收购和流转成本主要考量城市边缘村落及其周边土地收购和流转的难易程度、所有权的复杂程度、政策法规的支持程度、土地流转的收费情况等。土地收购和流转对城市边缘村落项目的落地至关重要，直接影响到旅游开发的难易程度。在城市边缘村落旅游准入选择过程中，要首先对村落土地情况进行摸排，优先选择土地获得难度低、政策风险小和收费低的村落。物业收购和租赁成本主要考量城市边缘村落内部物业收购和租赁的村民配合程度、所有权的复杂程度、政策法规的支持程度、收费情况。在城市边缘村落旅游准入选择过程中，优先选择物业产权构成清晰、产权人合同意识强且收费适宜的村落进行旅游开发。银行贷款利息投入要综合考量贷款获批的难易程度、额度和利率等产生的资本投入，优先选择贷款利率较低或者有乡村振兴专项贷款项目的银行进行筹资，主要考量雇佣人员劳务成本、村落维护成本、营销宣传等产生的资本投入。运营成本投入要在满足城市边缘村落旅游项目开发质量和品质的基础上进行成本节约。尤其，由于雇佣本地村民的城市边缘村落旅游经营可以有效节省运营成本，可以优先选择村民素质高、服务意识强、积极参与旅游运营的村落进行旅游开发。
成本回收时效是指城市边缘村落旅游开发项目投入运营之后，产生的收益覆盖掉成本的时间速率，成本回收速率越高，则对应的城市边缘村落旅游开发风险越小，旅游准入的概率就越高。通过对多个城市边缘村落项目进行实地调研和与相关开发责任人访谈，本研究发现城市边缘村落旅游项目的成本回收时效较其他地产开发项目要慢很多。一般来说，两到三年能够完成成本回收都是比较理想的状态。
城市边缘村落项目投入运营之后，产生的旅游运营盈利主要有两个来源，分别是游客门票盈利和游客消费盈利。其中，游客门票盈利主要包括进入村落及其内部各种类型旅游产品的门票收益。但需要说明的是，我国现有大部分城市边缘村落的入村门票是免费收益的，主要依靠内部旅游产品（包括演艺、体验、展示等）的门票。游客消费盈利主要指游客在城市边缘村落旅游产品中的消费盈利，包括餐饮、住宿、交通出行、游玩休闲、购物、娱乐活动等的消费收入。在城市边缘村落旅游准入选择过程中，要首先预计运营盈利情况，优先选择盈利项目多、机会大的村落进行开发。
城市边缘村落建设项目带来的外部性溢价效应是比较显著的。通过打造城市边缘村落内部和周边环境，不仅可以促进村落内部和周边土地升值与溢价，也可以促进城市边缘村落周边的城镇化进程。对于大多数开发主体而言，城市边缘村落旅游项目带来的城镇化建设机遇是其重点考虑的收益之一，甚至比村落本身的旅游项目盈利更加重要，因为城市边缘村落自身的旅游项目收益是比较有限的，投入高、成本回收慢、收益较低。
（2）无形资产收益 这里所说的无形资产收益是指城市边缘村落旅游开发项目带来的社会资产和政治资本。从开发主体的长期发展来看，无形资产比有形资产更为重要，可为其带来源源不断的项目机会。无形资产收益主要考虑以下指标，分别为合作联系途径、社会声誉与形象。
第一，合作联系途径。通过城市边缘村落旅游项目增进各个开发主体之间的项目合作机会，建立政府、开发企业、村集体等开发主体之间的良好互信关系，对于城市边缘区开发和未来项目合作是非常重要的。例如，在由企业主导的村落旅游开发项目中，要与地方政府牵头合作，这是一个与地方政府增进了解和互信的机遇。因此，企业会倾向选择地方政府较为重视的村落，包括政府乡村振兴重点扶植乡村、政府重点打造的城市边缘特色文化村、被认定的历史文化名村、重点景区内部或边缘的乡村。因为上述乡村的旅游开发不仅起点高，而且可以成为当地政府招商引资和乡村建设的名片，所以在企业开发过程中得到的政府支持和助力也较大。(www.xing528.com)
第二，社会声誉与形象。通过城市边缘村落旅游项目，可以有效增加当地的就业、保护当地生态、美化当地景观环境、增加当地村民收入、保存当地的文化脉络和促进当地的文化现代化。这些举措有助于建立和巩固开发主体的社会形象，赢得大众的好感和信任，同时能够有效响应乡村振兴、城市边缘村落建设、脱贫攻坚等政策方针。因此，在选择城市边缘村落过程中，也要兼顾项目是否会带来社会形象的提升和是否有助于传播开发主体的社会美誉。
综合上述研究成果，构建开发主体诉求维度指标体系，如表3-3所示。
表3-3 开发主体诉求维度指标
（续上表）
（来源：作者自绘）
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