建筑面积概述及计价规则

2.1.1　基本概念

单层建筑物的建筑面积，是指外墙勒脚以上的结构外围水平面积；多层建筑物的建筑面积，是指各层结构外墙外围水平面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积、结构面积。

使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产、生活使用的净面积的总和。如办公楼中各层办公室面积的总和。

辅助面积，是指建筑物各层平面中，为辅助生产或生活所占净面积的总和。如宿舍楼中的楼梯、走道、浴室、厕所及住宅楼中的厨房等面积。

结构面积，是指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占的面积的总和。

居住面积，住宅建筑中的居室净面积。

有效面积，建筑物中使用面积与辅助面积之和。

其相互间的关系式为：

建筑面积=有效面积+结构面积

=使用面积+辅助面积+结构面积

建筑平面系数，是指建筑物中使用面积与建筑面积的百分比。

建筑占地利用系数（又称建筑密度），是指建设项目一定用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积的百分比。

容积率，是指建设项目一定用地范围内所有建筑物的建筑面积之和与用地总面积的比值。(www.xing528.com)

单方造价，是指建筑工程总造价与建筑面积的比值。

2.1.2　建筑面积的计算意义

建筑面积是一项重要的技术经济指标。建筑面积的计算是工程计量的最基础工作，它在工程建设中起着非常重要的作用。首先，在工程建设的众多技术经济指标中，大多以建筑面积为基数，它是核定估算、概算、预算工程造价的一个重要基础数据，是计算和确定工程造价，并分析工程造价和工程设计合理性的一个基础指标；其次，建筑面积是国家进行建设工程数据统计、固定资产宏观调控的重要指标；同时，建筑面积还是房地产交易、工程承发包交易、建设工程有关运营费用的核定等的关键指标。

在国民经济一定时期内，完成建设工程建筑面积的多少，标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善程度和文化福利设施发展的程度。年度竣工建筑面积的多少，也是衡量和评价建筑施工企业的重要指标。

有了建筑面积，才能够计算出另一个重要的技术经济指标——单方造价（元/m²）。建筑面积、单方造价两个技术经济指标，又是计划部门、规划部门、上级主管部门进行项目立项、项目审批、控制投资规模和标准的重要依据。

另外，在编制工程建设概预算时，建筑面积也是计算某些分项工程量、确定某些费用指标的基础数据，从而可以减少概预算编制过程中的计算工作量。例如，建筑物超高费用的计算，其工程量就是以超高部分建筑面积（多层）或以建筑面积（单层）来计算的；场地平整、地面抹灰、地面垫层、室内回填土、天棚抹灰等项的工程量计算，均可利用建筑面积这个基数来计算。

2.1.3　建筑面积计算规定的发展过程

我国的《建筑面积计算规则》是在20世纪70年代依据苏联的做法结合我国的情况制定的。1982年原国家经委基本建设办公室〔82〕经基设字58号文印发的《建筑面积计算规则》是对20世纪70年代制定的《建筑面积计算规则》的修订。1995年原建设部发布了《全国统一建设工程预算工程量计算规则》（土建工程GJD_GZ—101—95），其中第二章为“建筑面积计算规则”，该规则是对1982年修订的《建筑面积计算规则》的再次修订。2005年原建设部为了满足工程计价工作的需要，同时与《住宅设计规范》、《房产测量规范》的有关内容相协调，对1995年的《建筑面积计算规则》进行了系统的修订，并以国家标准的形式发布了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）。

2.1.4　准确计算建筑面积是工程造价人员的职责

建筑面积作为一项重要的技术经济指标、计算某些分项工程量的基础数据，不仅重要，而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作。任何粗心大意都会造成计算上的错误，这不但会造成分项工程量上的偏差，也会直接影响概预算总造价的准确性，从而造成经济上的损失。

建筑面积的计算，不是简单的各层平面面积的累加。依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）的规定，有些计算全部面积，有些计算一半面积，有些不计算面积，有些按水平面积计算，有些按水平投影面积计算。这就要求每一个工程造价人员既要熟练地掌握建筑面积计算规范的规定，还应具有高度的责任感和对工作一丝不苟的精神。

为充分发挥建筑面积的基数作用，建筑面积计算时，应根据建筑工程的特点，采用适当的方法。一般来讲，一个计算式下来的计算方法不可取。这是因为：其一，不便于复核检查；其二，建筑面积失去了基数作用，使有关分项需要重新计算所需数据，增加计算工作量。“分块（层）计算、最终合计”的计算方法是比较好的方法。例如，分为底层建筑面积块、标准层建筑面积块、顶层（或屋顶突出部分）建筑面积块等，有关分项可直接引用所需建筑面积块的分项结果，减少重复计算工作量。