工业卫星城的建设使得工业早在中华人民共和国成立后就在北京市郊区存在，而北京市以城市中心区人口出现绝对数量下降为标志的郊区化始于1980年代（周一星，1996；李祎等，2008）。在郊区化发展的早期主要是以被动郊区化为主，人口郊区化的主体是一般工薪阶层和低收入者，表现为住房制度改革和城区的危旧房改造带来的人口被动外迁；以城区企业外迁为表征的工业郊区化已经存在，污染扰民企业的搬迁、治理是早期工业郊区化的主要动力；尽管第三产业在近郊区的增长明显高于城区，但没有证据证明商业郊区化是否发生；私家车没有真正进入家庭，在北京郊区化中几乎没有发挥作用（周一星，1999；周一星，孟延春，1998）。
1990年以后，随着土地和住房改革的深化，北京市的郊区化不断加速，除人口和工业外的各类要素均开始在郊区集聚，郊区空间不断复杂化和成熟化。
1）郊区人口不断增加
1990年后，北京的郊区化出现主动型与被动型共存的新特征，人口郊区化的速度和范围增加，居民开始追求良好的自然环境和宽阔的居住空间而主动向郊区迁移（冯健等，2004）。2000年以后，北京市的郊区人口进一步增加，尤其在郊区兴建的巨型居住区和郊区新城快速扩张，吸引了大量人口在该区域居住。
根据第五次和第六次人口普查街道尺度的常住人口数据，得到2010年北京市分街道的人口密度分布（图5－2）以及2000—2010年分街道的人口增长率分布（图5－3）。从人口密度的分布看，二环至四环之间已成为人口高密度区域，西北部地区许多街道的人口密度已经达到2万人／平方千米以上，而五环外的部分地区，如天通苑、上地-清河地区，人口密度也已经在1万人／平方千米以上。从人口增长率的分布看，五环至六环之间是近十年来人口的快速增长区，其中又以北部和东南部地区增速最快，上地、天通苑、回龙观、亦庄等地区近十年的人口增长率达到200%以上。
图5－2 2010年北京市分街道人口密度分布
图5－3 2000—2010年北京市分街道人口增长率分布
2）郊区兴建了大量居住区，居住空间呈现微观上隔离和宏观上混杂的特征
1990年后，“住宅郊区化”深入人心，许多房地产开发商将其视作一种基本的城市居住理念进行宣传甚至炒作，利用低密度的居住环境和生活方式吸引居民到郊区居住；1998年底，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目获得批准，逐渐在北京市郊区，尤其是远郊形成巨型的郊区居住区；郊区的商品房和经济适用房的开发成为郊区居住空间发展的主要形式（冯健等，2004；冯健，2005；李祎等，2008）。
从1978年后主要新建居住区的分布情况看，1990年代前的居住区主要分布在北三环至四环以及南二环至三环之间；1990年代以来，大量巨型居住区在五环附近兴建（图5－4）（吴晟，1989；马清裕，张文尝，2006；Yang et al，2012）。
图5－4 1978年以后北京市主要新建居住区分布
此外，计划经济时期基于职业和行业的社会空间分异也开始出现变化，经济因素开始成为居住空间分异的重要因素，居住隔离开始出现，都市区商品住宅价格呈现出圈层式递减、扇面结构及北高南低的特征。与西方国家有所不同，在计划经济的惯性和市场机制的共同作用下，北京的居住空间分异呈现出微观上隔离和宏观上混杂的特征：富裕的阶层在郊区的高档别墅区和市中心的高级公寓；低收入家庭只能选择交通不大便利、价格便宜的郊区经济适用房；外来人口和低收入人口则在城市边缘的城中村或是旧城亟待改造的棚户区（黄友琴，2007）。而在郊区，居住空间呈现出高档商品房、经济适用房、城中村共存而又相对隔离的特征（图5－5）。(www.xing528.com)
图5－5 北京市不同类型住房的分布
3）郊区开发区承接了外迁的制造业和新兴的高新技术产业
1990年以来，北京市对于污染企业搬迁和治理的力度加大，使得市区污染扰民企业向外迁移；城市土地有偿使用制度的建立导致城区土地“退二进三”式的功能置换，对工业郊区化起到较大的推动作用；企业为了满足自身发展需求开始主动搬出市区；而郊区众多开发区的建设成为承接工业外迁的重要空间载体，引领制造业不断向开发区集聚（冯健等，2004；郑国，周一星，2005；冯健，2005）。与此同时，由于新兴的高新技术产业是北京市设立开发区的主要宗旨，在郊区空间中的比重不断加大（郑国，邱士可，2005）。
与全国的“开发区热”类似，1990年代后北京市的开发区也出现了数目过多、布局不合理、土地利用效率低下等问题。经过清理整顿后，到2011年，北京市保留3个国家级（包括中关村国家自主创新示范区、北京经济技术开发区和北京天竺综合保税区）和16个市级开发区（图5－6）。
图5－6 北京市开发区的空间分布
4）郊区大型购物中心兴起，商业设施不断完善
1998年开始，国内大型超市明显增长，近年来大型购物中心或大型超市在北京市郊区迅速兴起并快速发展。主要是由于：一方面，大型综合超市及仓储式超市要求较大的用地空间，郊区相对较低的土地租金符合其低成本的需求；另一方面，随着人口与居住的郊区化，郊区空间中的购物需求逐渐增加，而郊区大型超市相对低廉的价格以及日渐便利的交通吸引了居民在此消费（冯健等，2004；龙韬，柴彦威，2006）。
近年来，北京市超市、便利店、仓储式商场等商业业态不断发展，郊区居住区附近的商业设施也不断完善。从2010年北京市商业设施密度的分布看，北京市的商业设施分布基本呈现由内城向外圈层递减的特征。二环附近是商业设施高度集中的地区；四环以内的商业设施已经相当完善；四环至六环之间的主要居住区（如清河地区、亦庄地区），都有相当数量的商业设施分布；六环外的商业设施主要聚集在郊区新城或重点镇附近（图5－7）。
5）近年来，五环至六环之间成为郊区空间发展最为迅速的地域
通过对北京市郊区空间的基本特征和发展过程的分析可以发现，近年来五环至六环之间已成为郊区空间发展最为迅速的地域。在人口与居住方面，天通苑、北苑、回龙观等郊区大型居住区的兴建，使得该地区人口迅速增加；在产业方面，三个国家级开发区中北京经济技术开发区和北京天竺综合保税区位于该地区，还有相当数量的市级开发区分布；在商业方面，五环至六环之间大型居住区附近的商业设施不断完善。因此，本研究聚焦于北京市五环至六环之间选取案例居住区，从而透视北京市郊区空间的发展以及现状。
图5－7 2010年北京市商业设施密度的空间分布
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