道咸以前，湖南因为其经济仍以小农业种植和家庭手工业生产密切结合的自然经济为主体，商业欠发达，所以占人口绝大部分的农民和中小地主阶级都是居住广大在农村，城市及城市居民所占比例很少。商品经济比较繁荣的城市数量也不多见，除长沙、湘潭、衡阳、岳阳、常德外，其余都是以农业生产为主体区域。据光绪《巴陵县志》载：当时是“十分其民，而工贾居其四”，这说明了当时从业者多为农民，省府和州县要政就是处理农业上的问题，即“州县俱以种稻为事。”湖南此时大量的输出粮食，也从侧面反映了湖南的重农趋势和农业人口远远多于城市居民的事实。
但是，这种局面在同光年间有了重大变化，这种变化主要表现为湘军领兵大员和从军后稍有积蓄的士官兵丁纷纷在城市中心位置或者城市的周边地区购地建房，移居城市。例如郭松林在长沙省城就有盘营街、草潮门、贡院西街、东长街等多处房产；郭嵩焘在同治九年（1870）后也相继在省城建造了两处住所，分别位于又一村和寿星街；曾国荃也于光绪八年（1882）移居省城贡院西街；王闿运后来在长沙定王台附近买了一处豪华楼宇。湘军其他将领如杨载福、藤嗣武、李元度、胡林翼的家人、刘锦棠、胡恕堂、唐义渠等都在省城拥有豪宅一处或数处，前文所提及的郭姓守备也在省城拥有多处地产。湘军将领及其后代之所以选择移居省城，主要有如下原因：
一是从安全角度考虑。湖南自同治三年（1864）以后，因为湘军的大批裁撤，留下诸多隐患，全省内乱和会党起义频繁发生。例如1866、1867年，湘乡、湘潭、浏阳等地哥老会发动武装起义；1870、1871年，湘乡、益阳、龙阳、浏阳等地又相继发生了哥老会起义；1873、1874年，郴州、耒阳、平江等地的会党又乘机起事。此后，各地起义接连不断。在政局动荡的情况下，各州县地方治安防卫条件差，而省会则防范措施相对比较牢固一些，很多有钱人认为移居省会能保证安全。于是，纷纷移居省城。
二是逃避乡人的求助。湘军将士大多富贵还乡，亲朋好友在家境不好、无业可做的情况下，只好求助他们，这样一来，让他们感到日不暇接，整天处于无谓的应酬之中，浪费了很多财力和时间。而移居省城就有很多好处，比如省城距离家乡路途遥远，乡人一般不会隔三岔五地大老远找来，正所谓“省城万人如海，大隐朝市，较胜乡居”[54]。
三是便于从事经商和社会交往活动。近代以来，中国的士大夫阶层经营生计的越来越多，正所谓“士大夫而竟习商贾之业，则晚近数十百年争趋于是，无以为非者”。这种风气始于闽、浙、江等沿海省份，湖南也因为湘军的兴起逐渐蔓延，湘军及其后代纷纷经营票号、当铺、钱庄、房产、开矿、办学、盐茶等行业。在一般人看来，县城小镇局面小，且多浮能，要做成大宗生意，积聚更多财富，最好是在人多热闹的大都市。再者，一方面因为省城关系网多，求职和就业的机会也比乡下广，要想谋取好差事，呆在省城或者府县就有近水楼台之便；另一方面，当时湘军将领们纷纷在外地做官，回乡后停留的第一站就是省城，然后再是州县，最后才回到故里。所以他们为了逗留的方便，同时也为了更多的会见省城的要员和名流绅士们，也非常有必要在省会有住所。例如光绪六年（1880）三月，湖南湘军出身的重要官员新宁刘坤一、衡阳彭玉麟、平江李元度、长沙朱昌琳、湘阴郭嵩焘兄弟等，就相聚在曾国藩的祠堂浩园，诸如此类的湖南绅士聚会在近代就有无数次。(www.xing528.com)
四是为了更好地享受生活。一般来说，城市拥有饮食之丰、林园之胜、交通之便、求学之利、信息之通、购物之畅、环境之美等诸多优点，其经济远比农村繁荣，对于那些发财致富的湘军大员及其子弟来讲，移居省城则可以满足他们丰衣美食、广交滥用、多姿多彩生活的需要。
随着人们纷纷移居省城和各府县城市，湖南城市人口就相应增多，为城市工商业的发展提供了劳动力、资金、技术等条件，同时因为有西方资本家和沿海地区中国买办商人纷纷投资办厂、赚取丰厚利润的范例为湖南人所目睹，人们的经济和消费观念发生了很大变化，湖南地方的商业和手工业开始有了较快的发展。以商业发展为例，晚清湖南商业已经有十二大类别，分别为特许商、通货商、杂品商、麻丝棉毛皮革商、文具用品商、制造商、被服装饰商、饮食染料药材商、矿属商、农产物商、动物商、交通商等，囊括了商业、手工业、金融业、交通运输业、服务业等五大部门。
从地方工商业发展特色来看，省会长沙发展比较全面，盐业、茶业、典质押当金融业、丝绸布绣品业、文具书墨业、建筑等行业都比较发达，其他各地则各有特色，如湘乡、新化、安化、平江等地的茶业；武陵、岳州的丝织、棉织、粮食加工、渔业；邵阳、醴陵的瓷业；浏阳的鞭炮业等，显示出了比较浓厚的地方特色。在特许行业的经商或从业中，湘军及其后代们经营者为最多。以从事食盐运输和营销为例，近代湖南因为本省境内不产盐，所需食盐均从两淮官盐产地运输而来，其中还有少数川盐和粤盐进入境内，所以食盐为湖南所需的大宗贸易产品，成为特许行业贸易。早在太平天国时期，湘军中就有很多人进行过食盐贩运和经销。例如，曾国荃本人及其部下就多次进行过食盐贩运。稍后一些，湘军大员如李元度、郭嵩焘、欧阳静山、左宗棠等人还先后握有盐票，直接或间接从事过食盐贸易。湖南也有很多人在捐输过程中都捐有盐大使的官职，因为这是个肥缺差事。近代湖南最有势力的大商人要数盐商，像朱昌琳、魏鹤林都是靠绑附湘军势力而发家致富的，湘军的后代如郭昆焘的儿子郭子瀞、魏荫亭之子魏温云、黄南坡的儿子黄子襄也从事食盐买卖。当时整个湖南实行票盐制，盐贴希冀者很多，而湘军大员把持督销，拥有股份，其家人分润，常人是无法进入的。除了食盐贸易外，湖南的茶叶贸易也因湘军的兴起而摆脱了封建专卖和垄断制度的束缚，进入到自由贸易的旺盛时期。左宗棠力改过去由晋陕商人和回族商人控制湘茶贸易的局面，“奏定章程，以票代引。……同时添设‘南柜’，不论何省商人均可以领票运销”[55]，湖南的茶叶生产和跨省贸易由此得到了空前发展。早在1871年就有人做过统计，“湖广两省茶的种植近来有了扩张，几乎较十年前增加了百分之五十”。其中“以光绪六年（1880）到光绪十五年（1889）间为最盛，湘鄂两省每年外销茶叶共值银一千余万两，其中湘茶占十分之六以上”。[56]随着出口茶叶量的增多，全省境内安化、新化、临湘、平江、浏阳、长沙、益阳、湘乡等地种茶事业日益发展。这又进一步促使湖南经济结构的变化。
近代湖南除了商业有了很大程度的发展外，还兴起了一些近代工业企业。早在太平天国时期，湖南各地利用绅商士民的捐款，兴办起了一些民营的生产军需武器和制造船炮的手工工场和作坊，产品由省军需局统一收购。据各地的地方志记载，绅士们先后在省城长沙、善化、衡阳、岳州等地捐资设立了船炮局，制造各种军需产品。湘乡县开办的磺砂矿厂和硝厂，也是由专业户承办开采，产销量都比较旺，专供军营配制火药之用。19世纪70年代中叶，湖南巡抚王文韶意识到，“近年以来，上海、天津、江宁等处，均设有机器局，制造军火。自强之计，莫亟于此”。“滨海固宜筹备，而内地亦应讲求。”[57]于是在1875年开始筹备建立机器局，督饬记名提督借补长沙协副将韩殿甲，不用洋人，不多派员，就地取煤铁，聘请粤工仿造后门枪、开花炮子及火药，成为第一个官办洋务企业。在中法战争爆发前夕，湖南巡抚庞际云考虑到湖南又将成为用兵要地，大批湘军将开拔前线作战，于是奏请制造劈山炮、抬枪，参用洋法，清廷批准广为制造，以资应用。左宗棠的儿子左子异还联合湘绅在湖南创办了第一家轮船公司。1890年，新任的湖广总督张之洞在湖南积极兴办洋务，派遣候选道徐建寅等覆勘湖南衡州、宝庆各属煤矿，并督劝商民自行开采。稍后，为了给湖北的汉阳铁厂、湖北织布局、湖北枪炮厂提供足够的煤炭资源，张之洞又晓谕湖南各地民间多开采煤矿，这项政策极大地推动了湖南各地特别是湘中南地区煤矿资源的开发。益阳煤矿就是此时由官督劝商民联合开采出来的，同时又开发了石门铜矿、沅陵金矿等。1895年冬，湖南官矿局成立，巡抚陈宝箴派候补道刘馥为总办，任绅董廖树蘅以土法开采水口山铅矿，又设南路、西路、中路三公司，以绅董任其事，凡民间有矿山出售者，公司有优先权购买。开办之初，资金困难，多亏有朱昌琳主办的阜南宫钱局与矿务局有银钱往来，通过乾益号借银，给予了银两资助，才得以维系。由于利益的驱使，各地绅民竞相领照私办矿务，造成了国有资源流失和环境的恶劣，地方案件频繁。为了更好地整治硝磺产销不规范的市场，第二年5月，湖南又设立了矿务总局，由政府出面干预，并请饬江、浙、鄂、粤等省，以后派员来湘采办硝磺，均需来总局验照，不能直接赴出产地自行收买，以防止流弊。1898年6月，湖南监生张本奎等人又联合设立湖南化学制造公司，资本银额一万两，采用土法蒸熬樟脑；8月，湖南又设立了制造枪弹两厂，资金来源是湘绅认息借银购办机器，生产方式是仿用西法炼钢。为了鼓励公司生产自办，政府允许照湖北铁厂商办章程宽免岁课。随着商业的发展和商人影响的扩大，商为四民之末的传统观念开始动摇，商人可与士大夫并重的观念开始为世人所接受，同时士大夫阶层也纷纷投向了近代工商业的创建和经营，正如郭嵩焘所言，“士大夫而各怀商贾之心，于古有之，士大夫而竟习商贾之业，则晚近数十年争趋于是，无以为非者”。[58]总之，19世纪末的湖南社会经济发生了重大变化，由过去以农村为主体的经济体制逐渐转向了城市经济跃居前列的局面，城市的活力和氛围大大加强，广大绅商士民开了移居城镇的风气之先。
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