《公共部分维修操作规程》-房屋建筑设施维修保养手册

设备运行班（组）接到管理处书面维修申请后，分析维修工作的难易程度，对于难度大的维修上报设备运行分部，由设备运行分部组织人员维修。

一般性维修由设备运行班（组）长安排人员维修，维修人员在接到维修任务后必须在公司规定的维修时间内前往现场实施维修。

维修完毕后请管理处相关分管领导在维修派工单上确认维修结果、维修所用耗材、签署意见或建议，维修派工单交回设备运行班（组）长。

最后，将维修结果反馈管理处。

（一）公共设施维修控制流程（见图1-2-4）

（二）工作规程

1.修补发丝裂缝

1）沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。

2）用虫胶粘贴砂布，待干后按工序刮抹腻子打底，待底层干后补刷面层涂料。

2.修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝）

1）沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉碎的颗粒。

2）用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。

3）准备足够的膨胀水泥，调成半湿状，并及时使用。

4）用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

图1-2-4 公共设施维修控制流程图

5）补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。

3.修补小孔、小洞

对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑，可用腻子、墙板灰或其他合适的填充材料进行填塞。

1）填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。

2）填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边画圈的运动方式使修补的边缘与周围融合。

3）在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。

4.修补大的孔洞

1）先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填。

2）为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围的基层上。

3）清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。

4）等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷两道表面涂料。

5.更换地面或墙面瓷砖、瓷片

1）剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。

2）涂抹水泥结合层。

3）使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平直，划去砖缝多余的泥浆。

4）必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角。

5）修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。

6）对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料。

6.更换外墙面、地面马赛克

1）清除破损、脱落的马赛克及其结合层。

2）将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）。

3）按损坏面积大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。

4）手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，与原墙、地面平直。

5）粘贴约4小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。

7.地下室墙体堵漏

1）超过1/8英寸^[1]的裂缝，必须用凿子和锤子凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎渣必须清除干净。

2）将裂缝用水浸湿。

3）用1∶3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，要用力将灰浆完全塞入空隙内。

4）填补材料要保持湿润，并养护3天。

5）以上填补材料也可用双组分环氧树脂，其效果比灰浆好，拌和后抹在需要修补的部位（半小时内要用完），半小时后用湿手揩光面。

8.堵塞漏水孔洞

1）用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。

2）用水泥、不漏水胶结材料堵填。操作时，按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料，在这种材料刚开始硬化时（一般在搓成后的几分钟内），作为塞子塞入孔内，堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。

9.修补损坏的人行道和车道

1）将人行道或车道表面松散或破碎的混凝土凿掉，凿除深度约1英寸。

2）用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的混凝土边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

3）将要修补的混凝土表面浸湿（但不能太湿）。

4）在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用混凝土拌和物填入坑内，并将其捣实，填入坑内的混凝土要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。

5）用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在混凝土开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。养护6天（人行道在养护期间不得让人行走）。

10.修补损坏的踏步

1）将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的混凝土层为止。

2）用刷子将其表面的碎散物刷除干净。

3）用水将露出部分浸湿。

4）如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。

5）用水泥浆涂抹V形部分，并用1∶3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。

11.修补抹灰层裂缝

1）将小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏填入的深度。

2）用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新填入的灰膏“固定住”。

3）刷除干净裂缝内的松散材料，并将裂缝浸湿。

4）用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤紧。

5）如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层，就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后，再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。

6）每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水，对其进行湿养护，持续3天。

12.修补大面积的抹灰层

1）将损坏的抹灰面从墙体上刮除。

2）把混凝土或砌体表面彻底弄洁净。对于砖砌体表面，要先从砖缝中剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的混凝土墙面，要用凿子将墙面凿毛。

3）将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1∶3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。

4）在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时，就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。

5）待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰，通常，第二遍抹灰要在第一遍抹灰4～5小时之后才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止，在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。

6）用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完成后，隔天才进行养护，养护持续1天。(www.xing528.com)

13.维修渗水外墙

1）外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。

2）窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1厘米左右的圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

3）在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理：在外墙渗水部位先用1层玻璃纤维网格布和4度氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1∶0.5水泥砂浆面层。

4）外墙渗水面积较大时，可满涂1～2度胶质防水涂料。

5）墙、板接缝处渗水，可用预制的氯乙烯胶泥嵌缝。先凿开、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

6）用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外墙的内粉刷层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10～15厘米，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2～3度氯丁胶，在最后1度胶未干时即用水泥砂浆找平，再粉刷面层。

14.维修屋面水池（或水箱）

1）先将水池（或水箱）四壁清洗干净。

2）做一布四胶防水层，外涂1层弹性水泥防水层，再用1∶2的水泥砂浆做保护层。

15.屋面修漏（刚性屋面）

1）用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水，屋面板发生的变形或原刚性防水层分仓缝处漏水。

2）纵横泛水渗漏，可在泛水处填3层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。

3）出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨酯、PVC胶泥等。

4）檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

16.修理门窗

1）检查门窗的附件是否齐全。

2）检查有无配件损坏。

3）更换配件。

4）将门窗反复开关数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。

5）提请用户注意。

17.换锁（木门、铁门）

1）拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。

2）锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。

3）提醒住户不要用钥匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。

18.维修房顶漏水

1）检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如是马桶漏水，应及时检修楼上马桶，其他地方漏水，也都应及时处理。

2）维修完毕后48小时内跟踪查看，看是否还有其他地方漏水。

19.维修墙内水管

1）先查找原因：关好室内所有用水阀门，查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破漏。

2）维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面瓷片，取出破漏水管。

3）装入新水管。

4）打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，再重新贴上瓷片。

5）维修完毕，关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并做24小时跟踪检查。

20.开关、接头漏水

1）检查开关、接头何处漏水，如有破损情况，应及时检修。

2）若修不好，要及时更换开关或接头。

3）维修完毕后，对水管加压，反复开关数次，看是否漏水。

4）装盖、装手柄。

（三）服务标准与服务过程的检验

1.公共部分维修服务标准

（1）主体工程

1）屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换。

2）不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。

3）钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补。

4）混凝土炭化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

（2）装修工程

1）门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密、不松动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐。

2）大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。

3）挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。

4）踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。

（3）楼地面工程

1）木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地面。

2）普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准的楼地面。

3）面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。

（4）屋面工程

1）屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。

2）女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层。

3）结构损坏的，应加固重做。玻璃天棚损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。

（5）饰面工程

1）外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做应在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。

2）内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线。

3）各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿的，如有必要，可加做防水层。

（6）涂装粉饰工程

1）木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应涂装。

2）钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀的，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆。

3）钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2～3年。

2.公共部分维修服务过程的检验

（1）服务及时性的检验 维修时间视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过8小时；对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过72小时（工艺要求特殊的例外）；不能当天完成的，应向管理处解释原因。

（2）服务质量的检验 按维修服务标准进行检验。功能性维修以恢复原有功能为准；外观性维修表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感；满足管理处的合理要求。

（3）检验方法

1）日检：设备运行班（组）长对每日的“派工单”要及时收回，核对“维修服务记录”，以检验服务的及时性和管理处对维修服务过程是否满意，并查找当日未解决项目原因，及时监督解决。

2）月检：每月由设备运行班（组）长统计公共部分维修派工单，填写“维修服务统计表”，及时掌握维修服务过程的质量；每月由设备运行部对管理处进行回访，以检验维修服务过程的质量。

3）每季度由质量安全部对管理处进行回访，以检验维修服务过程的质量。