别墅分类与建筑规模要求

别墅一般位于郊区或风景秀丽的地区，功能较为齐全，带有花园或院落，多为两三层，部分带有地下室，通常是作为住宅或度假休闲的场所。别墅是低层、低密度、低容积率的“三低”住宅。

别墅住宅千姿百态，根据别墅的相关同质性可进行不同的分类，如图10-1所示。

图10-1 别墅分类

1.按建筑形态分类

1）独立别墅：四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。多定位为顶级或高档型住宅，面积多在250m²以上。

2）双拼别墅：两个别墅户型的拼合，三面采光，占地面积比独立别墅小，面积多控制在160～250m²，市场定位为中高档住宅。(www.xing528.com)

3）联排别墅：平面形式从竖条形向横条形发展。联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快：从早期的小面宽、大进深、三层为主到现在的大面宽、小进深、二层为主，同时还增加了室内外的空间变化，包括内庭院、侧庭院等空间处理，每户平面形式也从早期的竖条形变成横条形，甚至L型、T型、十字形，这些使户内每层平面的功能格局更加合理，房间的采光、通风条件得到优化。

2.按档次分类

根据别墅市场级别档次的不同，可以分为三大类别墅，即顶级别墅、普通别墅、经济型别墅。

1）顶级别墅：容积率0.20以下，建筑面积800m²以上，项目一般规模不会太大，或者仅仅是指一个项目中的少数别墅。这类别墅无论是在自然景观资源还是在历史人文资源的占有上，都有得天独厚的优势和相当的稀缺性。其建筑面积通常在800m²以上，占地面积也在3000m²以上，层数一至二层。

2）普通别墅：容积率0.20～0.35，建筑面积400～500m²。最为符合人们通常意义上的别墅概念，各地早期开发的大多数别墅项目都属于此范畴。普通别墅通常远离城市中心，能与城市快速交通干道接驳，比较注重环境质量，其容积率为0.20～0.35，单栋建筑面积为400～500m²，一般都拥有200～300m²以上的花园，占地大多为600～1500m²，层数为一至三层。这类别墅同样需要良好的环境资源，也有项目采用大规模人工造景的方式强化其环境优势，小区私密性较强且住宅功能多样。

3）经济型别墅：容积率0.40～0.70，建筑面积300m²左右，这类别墅主要包括小型独立别墅、双拼别墅、联排别墅，其共同特点是每户均有天有地。其中独立别墅容积率在0.40左右，相互间距很小，多为6m以内，甚至2～3m，建筑面积300m²左右，占地在700m²以下，层数为两至三层。双拼别墅由两户组成，期间有一道共用墙体，每户建筑面积300m²左右，层数两至三层。联排别墅每栋楼则由多户组成，有至少两道共用墙体，容积率为0.50～0.70，建筑面积多为200～300m²，层数两三层。此外，在广东地区还出现了一种经济型别墅，每栋由4户组成，户间有十字形的共用墙，其品质接近联排别墅。