城市土地制度与空间规划：城乡规划相关知识

（一）土地制度

市场的形成和运转需要具备三个条件：①明晰的产权。市场中各种各样的交易，本质上都是产权的买卖，即使是一个面包，卖方卖的和买方买的也是它的所有权；所以一切要在市场中进行交易的资源或商品，首先必须要有明确的产权归属，这样所有者才能将其拿到市场中去做交易。②完善的规则。规则是以法律或规章的形式规定下来并公布的，如合同法、企业法、价格法等。③监督机制。执行监督责任的一般是政府的相应机构。以上这三个市场存在的条件，都是通过制度来实现的。土地制度就为土地市场的形成和运转提供了基本条件。

（二）土地产权制度和土地用途管制制度

中国土地制度的总体架构是由《中华人民共和国土地管理法》规定下来的，这里要介绍的是最具中国特色的两种制度：土地产权制度和土地用途管制制度。

（1）土地产权制度。一个国家土地制度的首要内容就是对土地产权的规定。一般的土地产权包括了公共所有权和私人所有权。按照宪法的规定，现在中国的土地所有权有两种，城市土地归国家所有，农村土地由农民集体所有。所有权其实是一个多项权利的集合体，其中重要的权利包括占有权、使用权、收益权和处置权。把使用权分离出来，加上部分的收益权和处置权，就可以进入市场交易了，这就是城市土地市场中土地使用权的出让和转让。

土地一级市场：城市土地是国有的，所以土地一级市场中的卖方是城市政府，城市政府代表国家把土地使用权有偿出让给企业或开发公司。因为作为卖方的政府只有一个，而作为买方的企业或公司有多个，所以土地一级市场是典型的完全垄断市场。在一级市场中获得了土地使用权的企业，可以自己使用土地，也可以依照使用权转让合同的规定再次进行使用权的转让，这就要进入土地的二级市场。

土地二级市场：在二级市场当中，卖方是土地的使用者，买方也是土地的使用者，所以二级市场是土地使用者之间的使用权交易市场。在一级市场中获得土地使用权的还有房地产开发公司，他们得到土地之后并不是为了自己使用，而是将其开发成住房或商业用房，然后再卖给使用者。开发商和使用者之间的交易市场，称为房地产二级市场。

土地三级市场：三级房地产市场则是使用者和使用者之间的市场，买卖的是旧房，即二手房市场。

（2）土地用途管制制度。中国土地制度的另一个特点，是土地用途管制制度。在中国的土地管理制度中，权属管理是基础，而用途管理是核心。国家进行土地用途管制的重要手段是空间规划，具体说就是国土空间规划。

通过规划，政府要达到三个目的：①保护社会的整体利益和长远利益。②安排社会基础设施和公用设施的用地。③要减小市场的外部效应。前边解释过外部效应是在经济活动过程中发生的又不能在市场中消除的相互影响，这种相互影响会降低资源的利用效率，如环境污染。通过规划对各种经济活动的合理空间安排可以减小外部效应，从而提高资源利用效率，如规划中把污染企业安排在城市的下风下水处，可以减少对城市居民健康的影响。所以，通过土地用途管制制度，政府可以平衡个体与整体、短期与长期以及个体与个体之间的利益关系。

历年真题

1.下列哪项不属于城市规划的功能？（　）［2012-54］

A.保护社会的长远利益　B.安排基础设施用地

C.减小市场的外部效应　D.维护市场的运行秩序

【答案】D

【解析】国家进行土地用途管制的重要手段是空间规划，通过规划，政府要达到三个目的：①保护社会的整体利益和长远利益。②安排社会基础设施和公用设施的用地。③要减小市场的外部效应。(www.xing528.com)

2.下列权属中，在中国土地一级市场上交易的是（　）。［2012-56］

A.土地所有权　B.土地使用权　C.土地开放权　D.土地收益权

【答案】B

【解析】土地一级市场交易的是土地使用权。

3.中国城市土地市场建立在下列哪项权利的基础之上？（　）［2011-55］

A.土地所有权　B.土地使用权　C.租赁权　D.抵押权

【答案】A

【解析】市场的形成和运作需要具备三个条件：明晰的产权、完善的规则和监督机制。一个国家土地制度的首要内容就是对土地产权的规定。

4.土地的产权制度（　）。［2010-85］

A.决定着土地的价格　B.决定着土地的使用方式

C.决定着土地收益的分配形式　D.影响着土地使用的社会经济效益

E.为关于土地产权的合约或合同或经济关系

【答案】BCD

【解析】土地产权是反映土地制度和政治经济体制的重要内容，是土地关系的基础，对土地的经济意义有深刻影响。土地产权制度决定着土地使用方式和土地收益的分配方式，并影响土地使用的社会经济效益。