竞标租金与价格空间变化-城乡规划知识

（一）竞标租金

土地的所有者会把土地给出价最高的厂商来使用，房屋的建造者也是把房屋卖（或租）给出价最高的居民来使用。所以，“价格”是一个决定性的因素。在理论分析中，“价格”是指租用价格，即通常所说的“租金”。租用价格R和购买价格P之间有一个基本关系，即：

购买价格等于多年租用价格贴现之后的“和”。式中的i是贴现率（利率），t代表年份；n代表一共使用多少年。对于住房来说，n可按住房的寿命年份计算；而对于土地来说，n可以是无穷大，因为土地可以无限期地使用下去。在理论的分析中，为了简便，“价格”都是指“租用价格”，即地租和房租。

需要使用土地的厂商如何决定他们的“出价”这个“出价”被称为“竞标租金”，是厂商对单位面积土地的投标价格，它与土地的区位相关。

（二）竞标租金与价格空间变化

因为厂商要支付把产品从生产地送到市场的运输成本，在不同的区位上，厂商支付的运输成本不同。在生产成本和利润不变的情况下，运输成本越高，厂商能够支付的土地租金就越低，即“竞标租金”越低。

假设城市的中心是商品市场（即单中心模型），所有的厂商都要把产品运到市中心去销售。那么在距市中心越远的区位上，运输成本越高，竞标租金就越低，由于城市中有众多的厂商，每个厂商生产的产品是不同的，所以他们的生产成本不同，运输成本也不同，对同一区位的土地的竞标租金就也不同。

住房市场上的情况是类似的。在城市中的每一个区位上，住房都被出租给出价最高的住户来居住。而住户的出价与其收入、消费偏好和通勤成本有关。单中心模型假设城市中心区是唯一的就业中心，所有的居民都到中心去上班。这样居住地距中心越远，上班的交通费用就越大，其可用于支付房租的收入就越少，他的竞标租金就越低。

在土地市场上，地租随距离的下降是由于运输成本随距离的上升造成的；而在住房市场上，房租随距离的下降是由于通勤的交通成本随距离的上升造成的；这也就是前面介绍的杜能理论中的第一种替代关系。虽然理论的证明是用单中心的模型推导出来的，但这里揭示出来的原理同样可以用于多中心的情况。

如果城市有多个就业中心，围绕着每一个中心都会形成下行的房租曲线，曲线交汇的地方构成各中心吸引范围的分界。当代城市，尤其是大城市，往往有多个中心，其地租曲线也就比较复杂，是多条地租曲线叠加出来的。但围绕着最主要的中心，还是可以看到地租由内向外递减的趋势。

历年真题

1.在多中心的城市中，决定某一地点地价的因素是（　）。［2017-50］

A.与最大中心的距离

B.与最近中心的距离

C.与最大中心和最近中心距离的叠加影响

D.与所有中心距离的叠加影响

【答案】D

【解析】如果城市有多个就业中心，围绕着每一个就业中心都会形成下行的房租曲线，曲线交汇的地方构成各中心吸引范围的分界。当代城市，尤其是大城市，往往有多个中心，其地租曲线也就比较复杂，是多条地租曲线叠加而成的。所以，决定某一点地价的因素是与所有中心距离的叠加影响。

2.下列哪项因素会影响到地租与地价的关系？（　）［2013-52］

A.税收　B.利率　C.房价　D.利润(www.xing528.com)

【答案】B

【解析】租用价格R和购买价格P之间存在一个基本关系，即购买价格等于多年租用价格贴现之后的“和”。

3.根据城市经济学的定价曲线，下列哪种情况会导致城市中心区地价和郊区地价发生逆向变化？（　）［2012-53］

A.人口增长　B.投资增长　C.产出增长　D.收入增长

【答案】D

【解析】根据房价曲线我们知道，离中心区越远，房价越低，所以出于对大房子的需要使得人们向外迁移，而收入的增长也使得人们可以支付由于外迁带来的通勤交通成本的上升。这样的行为就导致了接近中心区房价的下降和外围地区房价的上升，即价格曲线发生了扭转。

4.按照城市经济学原理，居民对住房的竞标租金与下列哪项因素无关？（　）［2011-53］

A.收入　B.利率　C.消费偏好　D.交通成本

【答案】B

【解析】使用土地的厂商的出价与运输成本有关，运输成本越高，厂商能够支付的土地租金就越低，即“竞标租金越低”。而住户的出价与其收入、消费偏好和通勤成本有关，与利率无关。

5.决定经济活动的不同地理位置称为（　）。［2010-28］

A.区位　B.地位　C.区域　D.地区

【答案】A

【解析】决定经济活动的不同地理位置称为区位。

6.不同的地租竞价曲线表示用地单位个体在不同选址情况下，仍能获得正常利润时所能支付的（　）。［2010-29］

A.商业租金　B.最大商业租金　C.最小商业租金　D.地租

【答案】B

【解析】不同的地租竞价曲线表示用地单位个体在不同的选址情况下，仍能获得正常利润时所能支付的最大商业租金。