我国宅基地使用权可流转：农村调研结论

通过对上述调研数据的分析，我们发现现实与立法之间存在着极大的差异性，这些差异性来自于民间历史传统的不同，有特殊的民族性和地域性，在社会延续和历史的长河中，这些民族习惯被遗留下来并且被当地民众所熟知从而被有序的贯彻和实施，因此，在《民法典》的编纂中，立法者应认真对待和处理。在编纂《民法典》的过程中，立法界和理论界应充分利用和大胆吸收我国民间社会所广泛存在着的传统、文化、习惯、风俗等本土的法律资源，用更加开放的胸襟兼容并蓄，使《民法典》中的纳入规范更具开放性，在法律术语、制度设计、规则制定方面体现出我国特有的民族性制度资源。为此，就上述调研所设定的问题结合访谈的内容得出如下调研结论。

（一）关于物的所有权的取得方式问题

我国《物权法》只规定了动产交付、不动产登记的转移方式，但在部分地区存在着当地更为简洁也更易于被接受的其他转移方式，如在河北省一直推行着中间人做保证人的交付形式，这种交付方式适应了当地社会和经济发展，通过调研数据分析，动产所有权的移转方式和我国《物权法》的相关规定并无冲突，动产所有权的变动以交付为根据，只是在交付时，为了保证交付的可信度，部分地区采取了找中间人作证的方式，这并未从本质上动摇我国《物权法》的相关规定，既然当地民众已经熟知和接受这种方式，又与我国立法相符，因此，无须过多干涉，应予以保留；而在不动产所有权的变动上，被调研的部分地区的习惯与我国立法规定相去甚远，如在河北省的部分落后地区，不动产如房屋的所有权移转，并不需要到当地的房管部门登记，而以找中间人做保证人的方式移转，到房产部门办理登记过户手续的形式仍很难超越当地流行的中间人作保的方式，通过调研考察，我们认为，在部分农村地区房屋等不动产交易找中间人作保的方式将在一定时期内长期存在，并且在我国广大农村地区，房屋主要承担了村民居住而不是融资的功能，从而，要求村民在房屋所有权移转时均需到房产部门办理登记手续是不现实的，但是，房屋等不动产所涉价值较大，转移所有权时不在房管部门登记，一旦出现纠纷，处理不当也将损害国家或集体利益。因此，可将部分地区的房屋等不动产的所有权移转分为两种情况区别对待：如果不动产如房屋欲在商品房市场出售，则必须参照我国《物权法》的相关规定，到房管部门完成相关的登记手续，其他形式完全可以遵循当地的习惯进行所有权移转。

（二）农村宅基地使用权的流转问题

通过上述实践调研，我们进一步了解到，在被调研地区，不支持宅基地出租者却认为宅基地可以买卖，这种买卖是通过宅基地上的房屋的买卖实现的，农民这种认识于我国“房地一体”主义的规定不谋而合。在将来的立法中，应对宅基地的流转方式做出明确规定，合理界定宅基地的出租与出卖效力，是立法完善的一个关键环节。在农村，宅基地使用权的流转有一定的社会基础，目前我国立法也为宅基地使用权的流转提供了发展空间，《土地管理法》第62条第4款规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这从另一个角度说明宅基地使用权是可以出租、出卖的。如果不允许农民利用宅基地使用权抵押、出资，也就减少了农民的融资手段，限制了外部资金进入农村内部，束缚了农民自主发展的手脚，不利于农村经济的发展，也会造成农村土地和城市土地“同地不同权”。但是农村，土地有其特殊性，一旦处理不妥就会造成难以弥补的社会问题，这已成为不少国家的历史教训。在宅基地使用权流转问题上，我们应循序渐进，一方面，在农地权利体系构建中建立农村宅基地有偿使用制度，这既是宅基地使用权作为用益物权的必然表现，也有利于集体资金的筹集，且有助于提高土地的利用效率，农村宅基地有偿使用还是宅基地使用权有序流转的必要条件，另一方面，加强国家宏观调控作用，规范和引导农民集体利用土地进行活动。可以创建类似于国有土地有偿出让制度，在保留土地所有权的前提下，要求进行商业化利用的农户办理必要的商业化利用手续，并补交一定的费用。为此，必须改革农村宅基地使用权的流转制度，健全土地利用规划和农村宅基地使用权管理体制，从而使农村宅基地使用权与城市建设用地使用权被同等对待，还农村宅基地使用权于应有的法律地位，另外在农村放开宅基地流转具有现实基础，随着进城务工人员队伍的扩大，一方面，农村宅基地空闲问题日渐突出，为了充分利用农村土地应在一定程度上适度放开农村宅基地流转。

（三）典权的存废问题

对于典权在我国立法中是否应明确，学界的观点不一，制定《物权法》时，在法学界曾展开了典权存废的激烈讨论，在《物权法》的二次审议稿中也曾出现了典权的身影，但在最终通过的《物权法》中典权被删除；在《民法典》制定之际，典权是否入典又成为当今的热点问题。学者主要基于以下几个方面的原因，认为典权应该在立法中明文规定：第一，民族文化因素。典权是中国特有的法律制度，在中国历史上曾存续近千年，具有深厚的民族性和本土性，在立法中规定典权是尊重民族文化的表现，更易于为广大人民群众所接受。第二，典权本身的功能性所决定的。典权具有社会融资和担保的功能，其既可保证不丧失对不动产的所有又可以获得融资资金，具有简便快捷的功能。第三，亦即现实需求。我国地域辽阔，各地民族习惯不同，因典权引起的法律纠纷不在少数，因此国家应加强立法促使纠纷的解决。第四，经济发展的需求，目前我国国民收入增加，很多居民已经步入小康生活，除了解决基本的居住之外开始投资房地产，很多居民已经拥有不止一套的商品性住房，如果允许在房屋上设定典权则可避免出租或者委托他人代管之麻烦。^[15]而反对典权立法的学者，针对上述理由提出了反驳意见，首先针对尊重民族习惯提出了自己的观点：诚然，我们在立法时要考虑民族习惯，但并不是任何的民族习惯我们都不加改变的予以承袭，要本着“取其精华，去其糟粕”的精神正确地对待民族习惯。典权在我国历史上曾担当了一个“有辱祖业，败家败族”的名声，随着现代经济的发展和人们生活观念的改变，典权的存在已无必要；其次，典权的融资担保功能完全可以被现代的其他法律制度所替代；再次，随着法律的全球化和国际化的加强，我们应努力和世界其他国家的法律接轨，典权亦应被废止；最后，典权引起的纠纷毕竟只是个案，我们不能因为个案而单独立法，这些纠纷完全可以通过最高人民法院的司法解释予以解决。

典权在中国已逐渐丧失其存在的经济、社会、历史和文化等基础。典权的传统功能逐渐被担保、抵押等其他的法律制度所取代，典权因其中国传统认为变卖祖产，乃败家之举，足使祖宗蒙羞，为众人所不齿，已消失在人们的视野之外，其积极的社会功能逐渐被其他相似的法律制度所取代；房屋作为典权融资担保的功能已失去经济和社会基础；典权本身表现出来的双方不平等性等固有缺陷也决定了其与现代民法的性质格格不入。

（四）关于坟地占用耕地的问题

至于坟地占用耕地，在访谈中获悉主要由以下原因造成：历史原因，在中华人民共和国成立初期，中国农村地区并没有推行尸体火化政策，在“守祖”的传统观念支配下，形成了同一宗族占用同一片坟地的现状，如果一个宗族的长辈的坟地在现有的农村承包地中，那么晚辈去世后自然的要进祖坟守孝了。并且中国农村向来流行着坟头大、家火旺的迷信思想，因此人死后坟地占用了大面积的农村耕地；思想原因，风水之说自古就有，是地理位置等自然因素和社会因素的综合，在农村，在选择安葬的地方，风水是头等大事。不但要阳光好还要依山傍水，那肯定是上乘的耕地了，耕地和坟地相互冲突，矛盾凸显。目前农村人口占全国大多数，要保护农村耕地首先必须解决好农村坟地占用耕地问题。所谓耕地，是指种植农作物的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休闲地等。耕地直接关系到农业生产，成为影响国民经济发展的重要战略资源，因此是人类赖以生存的基本资源和条件。随着我国人口不断增多，对耕地的需求只会日益强烈，另一方面，因为工业化生产、城市化进程加快、基础设施建设不断推进、生态环境恶化等因素的影响，我国耕地在逐年减少，人均耕地占有量逐年下降。要保障人民生活水平不断提高，保持农业可持续发展，保障国民经济安全健康运行，首先要确保耕地的数量和质量。因此，耕地保护已经成为关系中国经济和社会可持续发展的全局性战略问题，“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是必须长期坚持的一项基本国策，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确提出要保住18亿亩耕地的“红线”，这是一个艰巨的任务。因此，应严格执行《土地管理法》第36条的规定，严格禁止占有耕地作为坟地，对于坟地，应限制在农村山地、非可耕地之上，以保障耕地的可持续保有。

（五）土地承包经营权的流转问题

农民享受的土地承包经营权是其农业收入的基础，随着农民进城务工等其他情况的出现，农民与土地的联系逐渐疏远，他们开始寻求土地承包经营权的流转。实践证明这种方式产生了积极的社会效应。而我国2003年的《农村土地承包法》的却在农村土地承包经营权的流转上设定了两道关卡：其一，表现在第37条规定采取转让方式流转的，应当经发包方同意。其二，关于流转主体的限定，规定土地承包经营权转让后的受让主体即受让方是从事农业生产经营的农户。我们认为上述第37条的规定存在两个严重问题：（1）法理上违背了农地承包经营权的物权性质，理论上只有普通债权的转让才须征得对方的同意。这使得农地承包经营权的用益物权之性质来说有名无实，具有物权化不彻底的倾向；（2）在实践中为土地所有权人对农地承包经营权流转的干涉提供了的空间。^[16]因此应当沿袭我国《物权法》的立法精神将“转让”与“转包、出租、互换”等行为同等对待，在转包时转让人只需向发包人通知并备案即可，无须征得发包人的同意。这样既没有完全禁止土地承包经营权的转让，也不会改变农地的使用用途。另外，如果将土地承包经营权流转的受让主体限定为集体成员，这给转让方限制了土地承包经营权受让方的范围。一方面，造成流转封闭，不利于农村土地资源的优化配置，另一方面，无法真正按照市场价格转让，不利于转让方转让收益的真正实现。

（六）关于邀人打架的责任承担问题

邀人打架致人伤亡，也即共同致人伤亡的问题，关于其责任承担，我国现有立法和司法形成了相对稳定的处理机制。1986年制定的《民法通则》以民事基本法的形式确立了共同侵权行为的一般原则和责任方式，2003年最高人民法院通过的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》对共同侵权行为又做了进一步的解释，补充了共同危险行为的规定。现有立法关于共同致人伤亡应共同承担责任的立法规定，在调研地区受到绝对多数被调研者的支持，但是在一些较为偏远的农村地区，囿于人情、“枪打出头鸟”“罪不罚众”等的影响，也有一部分人认为邀人者应承担更多的责任。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第73条规定^[17]以按份责任为基础，与现行法律相抵触，但其关于在分配责任时，考虑到过错因素对责任承担的影响，具有一定的合理性，因此，对于共同致人伤亡的责任承担，由共同参与人承担连带责任，但在内部责任分担上应考虑到邀人者所起的主要作用，责令其承担主要责任。

（七）关于辱骂他人的非金钱赔偿方式问题(www.xing528.com)

辱骂他人毁损他人名誉，“赔礼道歉”的责任形式具有存在上的普遍性，这一调研所反映出的民间大众对“赔礼道歉”责任形式的推崇，并不违反我国现行法律的规定。我国民事责任法律有将“赔礼道歉”作为责任形式的法制传统。早在中华人民共和国成立之前，在解放区的司法调解中，就使用赔礼道歉的方法。中华人民共和国成立后至改革开放前尤其是在“文化大革命”时，我国的法院成为专政的工具，主要处理敌我矛盾，而作为人们内部矛盾的轻微的民事案件主要由单位领导、居委会、生产大队干部用调解的方式处理，他们一般会利用权力促使一方向另一方赔礼道歉，以达到促进邻里和睦，教育和影响群众，维护社会稳定的目的。而在“文革”期间，我国公民的民事权利特别是人格权受到严重侵害。制定《民法通则》时，一方面，是为了吸取我国“文革”期间发生过的严重侵害人格权的教训；另一方面，也是总结我国处理民事纠纷的传统经验，赔礼道歉就写进了1986年颁布的《民法通则》里。^[18]中国民法将赔礼道歉作为承担责任的方式之一，“在基本法中规定赔礼道歉的民事责任形式，是我国的首创”^[19]。已颁布实施的《侵权责任法》仍然认同并沿用，使之以强制赔礼道歉的形式成为侵权行为的一种非经济救济手段。

赔礼道歉源自以恻隐之心和羞耻之心为基础的人的良心（conscience）。^[20]良心是人的道德自律的体现，是人内心的道德法庭，在规范人的社会行为中起着极为重要的作用，因此，良心应得到尊重和鼓励。行为人因其过错行为经自我反省而产生内疚感和悔恨，由内疚感和悔恨召唤而至的良心在行为上表现为赔礼道歉。赔礼道歉原本属于道德行为，有着精神抚慰、息事宁人、化解纠纷的作用，历来为中华文化与文明所推崇。现代司法崇尚人文关怀，主张节约诉讼资源，赔礼道歉如能为法律所用，将有助于其社会作用的充分发挥，不仅会在金钱之外给予受害人精神创伤非经济的补救，而且能通过避免纠纷激化为诉讼来有效节约司法资源。因此，在单纯以金钱赔偿为手段的经济救济难以完全补救受害人的精神损失的背景下，在法律中确立赔礼道歉的相关制度以鼓励促进社会和谐是很有意义的。

（八）关于“生死状”问题

“生死状”是发生攸关生命的行为之前，双方所签下的免责协议书，内容一般包括“生死两不追究”“生死有命、富贵在天”等。在中国古代，一般在武术擂台开赛前，都要先签生死状，如果在武术打斗过程中，一方致使对方死亡的，这一方可以免除责任承担。在现代社会，也可见到类似于“生死状”的影子，如在四川金堂县，百名环卫工为保工作签“生死状”，称工作时出意外自己负责，即在某些用工合同中所见到的“工伤概不负责”条款。从表面上看，用人单位用一纸合同明确双方权责，明确约定“工伤概不负责”，似乎是用人单位与职工意思自治的结果。但是，从本质上看，一方是急于找活干的打工者，一方是想坐享赢利的用人单位，这样所谓签订的协议实质上毫无平等和公平可言。我国刑罚更是明文规定故意过失致人伤害或死亡的触犯刑法规定的要受到刑法制裁。伤害双方自愿签生死状，但造成对方人身伤害的仍应受到法律制裁。生死状无论何种形式，都是无效。人的生死不能作为合同内容即合同标的，除非经人民法院审判判决，任何个人、任何组织无权剥夺公民的生命。但在调研过程中，经过我们询问得知，他们所谓的“生死状”不是真正意义上的“生死状”，而是类似于现今法律上的一些免责条款，被调研者并不真正认可绝对的“生死状”，认为这与人性相悖，不公平不合理。由此观之，对于双方签订的所谓“生死状”，即一方即使故意给对方造成伤亡，也不应承担责任，明显与社会公共秩序、善良风俗相违背，是对人性、人之尊严的泯灭，因此，对于这种所谓的“生死状”不应承认其法律效力，对普通民众要加大法律宣传教育的力度，发挥法律的引导功能，使普通群众避免因不懂法而盲目触犯了法律。

（九）出租房屋修缮费用的承担问题

租赁房屋修缮费用的承担，实际上指的就是，在房屋租赁实践中，是由出租人（房东）还是由承租人（房客）承担出租房屋的修缮义务。根据《合同法》第220、221条的规定，租赁物的修缮，有约定的从其约定，没有约定的由出租人承担。从调研地区调研的总体情况来看，被调研者一般均认为，就房屋租赁期间租赁房屋的修缮费用可以由租赁双方当事人协商处理，也就说在租赁房屋的修缮费用承担方面，双方当事人有自主决定权，无须法律的强制性介入，调研所反映出来的情况与《合同法》的规定精神是一致的。但是，如果房屋租赁双方当事人对租赁期间内房屋修缮费用没有做出约定，事后又无法协商一致的，《合同法》规定出租房屋的一切修缮费用都由出租人承担，在调研过程中，一些地方的被调研者也是这么认为和操作的。但值得注意的是，还有相当一部分调研者认为，在其当地往往将租赁物的修缮分为“大修”和“小修”，而主张“大修”的费用由房东承担，“小修”的费用由房屋承租人承担，这一部分调研者认为，这样做是非常合理的，因为在租赁期间，对房屋所进行的一些小修在所难免，一般所花费的费用也很低，动辄请房东来维修或者要求房东承担很小的费用，感觉不合情理。由此可见，在房屋租赁实践中，关于出租房屋修缮费用的承担，出租人和承租人当然可以事前约定或事后协商，在事前没有约定或者事后协商不成的，就五省调研所反映的情况来看，选择“大修归房东，小修归房客”的比例都普遍高于“大修小修都由房东承担”的比例。出租房屋的大修，即涉及修缮费用较大时，由出租人承担，出租房屋的小修，涉及修缮费用较小时，更多的人选择由承租人承担，是较为普遍存在的一种习惯规则，因此，无论在将来的立法修正或者是法律适用的过程中，遵从当地的这一习惯规则，也完全是正当和合理的。

（十）交易中的“中人”及其责任承担问题

从调研所反映的情况来看，在调研地区，诸如房屋买卖或者出租以及其他一些重要的交易活动中，交易的双方当事人往往寻找一个“中人”作保。“中人”在交易活动中具有多重的作用。首先，“中人”有介绍买卖、促成交易的作用。“中人”的此种作用主要表现为为交易双方当事人提供交易信息和交易的机会，即为交易双方当事人的交易“牵线搭钱”，为交易的达成创造条件，促成交易。就这一点而言，“中人”的作用类似于《合同法》第23章规定的居间人。所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度，居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。居间人所提供的主要服务也是为交易当事人提供交易机会和交易信息，以促成交易。但是，值得注意的是，在调研中得知“中人”一般都是无偿的，“中人”可以是交易当事人的邻居，也可以是交易双方当事人都信得过的人，这与居间人不同，根据《合同法》第424条的规定，居间人一般都是专门从事提供交易信息和交易机会等交易服务并以此为营利的人，居间人的居间活动都是有偿的，交易达成的，交易当事人要支付报酬。其次，“中人”往往都要在交易合同上签字。“中人”在交易合同上签字，主要目的是证明此次交易活动有某个“中人”的参加，“中人”起到交易见证人的作用，“中人”参与到交易中来，有利于保障交易活动的严肃性，提高交易双方当事人对此次交易活动的重视程度，同时在合同履行过程中，当一方当事人不按照约定履行交易条件的，对方当事人可以通过找“中人”由其从中协调，督促对方当事人按照约定履行交易条款，“中人”起到保障交易顺利进行的功能。再次，“中人”在交易中还起到纠纷调解和担保责任的作用。交易合同签订以后，因任何一方当事人的原因导致出现交易纠纷时，“中人”便可起到桥梁和中介的作用，在发生争议的双方当事人之间进行沟通、协商，搭建磋商的平台，调解交易过程中出现的纠纷，保障交易的顺利进行。“中人”还起到保证人的作用，当一方当事人不履行交易合同，造成对方当事人损失的，根据调研所反映的情况来看，认为“中人”要承担补充赔偿责任的占了绝对多数。鉴于“中人”在民间交易上，对促成交易、保障交易顺利进行、及时有效化解交易纠纷方面都起到重要的作用，建议未来有关交易合同的立法或者司法解释应该保护和尊重交易中存在的“中人”现象，认可“中人”交易参与人的重要地位。

（十一）卖房人的亲属、同宗族的人优先购买权问题

应否赋予卖房人的亲属、同宗族的人以优先购买权，关系到卖房人、卖房人的亲属、同宗族的人以及其他交易对象的利益，也关系到交易自由的问题，因此从立法角度是否认可卖房人的亲属的优先购买权，必须权衡利弊，慎重对待。关于这一问题的立法处理，在我国现有立法以及司法解释中也可以找到一些相关的内容。比如，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1款第2项的规定：“当出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，房屋承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。”就出租房屋的出卖问题，根据《合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《合同法》第230条明确赋予了房屋承租人的房屋优先购买权，也就是说，在租赁房屋出卖时，房屋承租人相对于其他的交易对象而言享有同等条件下的优先购买权。反观《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第24条的规定，卖房人在出卖自己的出租房屋时，当卖房人将租赁房出卖给自己的近亲属时，房屋承租人在此种情况下是不能主张优先购买权的，此条文蕴含了一层意思，即当卖房人将租赁房出卖时，卖房人的近亲属实际上是享有同等条件下的优先购买权的，此优先购买权既然可以对抗房屋的承租人，更可以对抗其他的一般交易对象了。对于农村租赁房屋的买卖问题，根据该司法解释第1条的规定，可参照城镇租赁房屋出售规则进行处理，也即农村租赁房屋出售时，卖方的近亲属也有优先于承租人购买房屋的权利。由此可见，不管是城镇租赁房屋还是农村租赁房屋在出卖时，卖房人都有权利优先将该房屋出卖给自己的近亲属，卖方的近亲属享有优先于房屋承租人主张购买的权利，卖方近亲属的优先购买房屋的权利可以对抗房屋承租人。但是，对于城镇房屋或者农村房屋买卖时，卖房人的此种优先购买权是否可以对抗房屋出卖人，换言之，假如房屋出卖人宁愿将房屋卖给其他人，不愿卖给近亲属，近亲属能否提出异议，法无明文规定。从我们调研数据反映的情况来看，大部分人认为不能赋予卖房人的近亲属以优先购买权，不能以此优先购买权来限制卖房人卖房的自由，这一点是尊重和保护卖房人所有权、保障交易自由的重要体现，应为立法所肯定。但当卖房人把房子卖给自己的近亲属时，房屋的承租人主张《合同法》第230条规定的优先购买权的，卖房人的近亲属此时可以主张优先购买权，此优先购买权可以对抗房屋承租人，以保障卖房人近亲属的利益，为了兼顾房屋承租人的利益，考虑到房屋租赁的现实，司法解释将享有优先购买权的人限于近亲属，无疑是公平、合理的选择。

（十二）房屋增设物、改善物的处理问题

租赁期间，承租人为满足租赁房屋使用上的特别需要，往往会对租赁房屋进行改善或者增设他物，根据《合同法》第223条的规定，经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人对租赁物进行改善或者增设其他设施的，必须征得出租人同意，否则出租人有权解除合同并要求赔偿损失。经出租人同意所设置的改善物或者增设物，在租赁期满应如何处理，《合同法》第223条并没有规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”该司法解释第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因此，对于租赁期内设置的增设物或者改善物到底应如何处理，房屋出租人和承租人当然可以进行事前约定或者事后协商，此种情况下不存在争议。

出租人和承租人事前没有约定，事后又无法协商一致的，根据司法解释的态度以及调研过程中所反映的实际情况来看，在处理租赁物的改善物或增设物时，往往将改善物和增设物区分为两类：一是与租赁物不可分割或难以分割的改善物和增设物，如房屋墙面的涂刷物、埋设在墙面内的电线等；二是可与租赁物进行分割的改善物和增设物，如增设的家具、吊灯等。对于一些可分割、可拆除的改善物和增设物，租赁期满，应由承租人拆除后带走，这既符合上述司法解释的规定，也和调研数据所反映出来的情况一致。如果出租人同意继续使用该增设物或者改善物的，可以折价归房屋的出租方，这对出租人和承租人都有利。对于不可分割或难以分割的改善物、增设物，由于无法拆除或者虽然可以拆除，但是会破坏租赁物和改善物的效用和价值的，应按照上述司法解释的规定，该改善物、增设物应无偿归房东，一方面是基于某些不可分割的改善物、增设物的价值难以确定并且其价值一般都不大，另一方面改善物、增设物的设置往往是为了承租人的使用需要，对出租人来说价值有限，无偿归房东则更为公平合理。