空置房的定义及对房地产市场的影响

“空置”是反映房地产市场发展和供需情况的重要指标，在我国是随着房改的深入和住房商品化的发展而产生。空置是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用，处于等待出租或出售的状态，只要没有确定新的使用者的房屋都属空置。^[5]“空置房”的本质含义在于空置，它是描述房屋是否被使用的一种状态，习惯中，人们往往把房屋处于不合理的空置状态称为“空置房”。《现代经济词典》中空置房的定义，是指可以用于出售（或出租）的房屋（不包括塌毁的，季节性的或者不上市的房屋）。由于导致房子没有使用（即出售或出租）有多种原因、多种状态，同时还有时间持续长短的不同，因此，空置房的含义从不同的角度，可以有不同的理解，无论是理论界还是实务界，无论国内、国外，至今也没有形成稳定、统一的认识。

在美国，空置是指调查时无人居住且不是暂时无人居住的住宅，分为房主房空置和出租房空置。同时，若住户在被调查时有其他更经常的住宅则被调查的住宅被视为空置房。^[6]在香港，由于政府出资建设的公共住宅不会存在空置的现象，所以，香港在定义空置问题的时候是专门指各类私人的住宅。而其所指的空置量是指报告年份内落成和报告年份前而未入住的楼宇数量。在台湾，空置是指门牌号码并可供居住使用但是未使用或者低度使用的住宅单位，包括自己不能利用或者因为屋主短期外出所造成的空屋、正在市场上求租和求售的空屋、投资或者保值或者储存所造成的空屋、第二屋和搬迁装潢形成的空屋。^[7]

20世纪90年代是我国城镇房地产发展的一个高峰期，在推动城镇住宅、房屋建设，提供有效房屋供给方面做出了突出贡献。在高速发展的同时，也带来了某些结构性发展问题，在有些地方，尤其是大城市，出现了一定的房屋空置，加之受宏观经济调整影响，商品房交易市场持续低迷，这引起了相关部门的重视。于是在20世纪90年代后期，对住房的空置现象就开始研究、探讨，甚至产生争论，争论的焦点主要是认定空置房的标准问题。最后，多数人认为，我国还处于高速城市化阶段，推行住房商品化、市场化的时间还不长，住房商品化程度还不高，住宅空置量的统计应以新建商品住宅为基础，即增量空置。于是当时也出台了空置商品房指标，规定空置商品房为统计年度末建成而未售出的商品房。但在实际操作中发现，由于指标统计未考虑到商品房流通过程中的时间因素，以及指标的简单化，只注重商品房的时点存量，而忽视了商品房流通过程中的流量变化问题，因此，空置商品房指标并不能很好地解释商品房的积压情况。于是2002年底，国家发改委、国家统计局联合下发了《对商品房空置面积种类进行明确分类的通知》，其中规定从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。根据此通知精神，我国的空置房主要是指长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。以后也就按照此标准对空置房进行统计。

以上分析可以看出，美国、中国香港、中国台湾等地已过高速城市化阶段，新建住宅较少，住宅供应主体是存量房，因此住宅空置量的统计是以全部存量住宅为基础，即存量空置，其统计效果更看重房屋的实际使用情况。我国大陆地区对于“空置”的定义限制于商品房开发阶段，反映的是市场的销售情况，而没有对房屋的实际使用情况进行统计，统计范围较小，其统计的实际效果主要反映房屋的供求关系，并没有反映房屋的实际使用情况。本书开篇提到的国家电网根据电费收取结果，大概统计出全国660个城市、6540万套住宅，约容纳2亿人口的住宅空置，大概其统计依据类似于美国、中国香港、中国台湾等地标准，因此，实践中为多人不能接受。(https://www.xing528.com)

实际上，建设房屋不管是为居住，还是为工业、商业等目的，都为了有效使用，如不能形成有效使用，即形成资源浪费。空置本身之含义是指建筑物的整体或部分目前并未得到有效使用，处于等待出租或出售的状态，“空置房”的本质又在于空置。因此，对空置房的统计效果既要反映房地产市场的供需情况，也应反映房屋的实际使用情况，否则统计本身即无太大的实际意义，甚至会误导房地产业盲目发展陷入困境。所以，我国目前对空置房的统计只针对住宅的开发阶段，没有关注住房的实际使用情况是不合适的，需要对空置房的含义进行重新理解，以发挥空置房统计的实际功能，并在此基础上，形成对房地产行业的有效调控。

事实上，房屋空置，可能表现为两种主要形态，一种是出售或出租之前处于建设或销售的形态；另一种是出售或出租以后处于居住使用或投资使用的形态。出售或出租之前处于建设或销售形态的空置房反映的是房地产的供求关系，主要影响的是房屋交易市场。有商品的生产和流通就有库存，房屋从生产到销售，需要有一定周期，保有一定量的库存是正常的。房屋库存量是允许在一个合理的区间范围内波动，如果库存量大于合理区间的上限，超过的那部分库存房屋就属于房屋的不合理空置。库存量的大小在一定程度上可以反映市场的供求关系，库存量过小，会产生供不应求；库存量过大，则表明供过于求，这种库存称之为商品的积压。出售或出租以后处于居住使用或投资使用形态的空置房反映的是房地产的实际使用状况，主要影响的是房屋租赁市场。实践中有很多人基于自用或投资的需要，拥有多套住房，造成房屋没人居住或居住使用率不高，致使房屋空置现象发生。租赁市场的房源大部分来源于个人投资的房产，由于租赁的住房多了，房屋租赁价格就会下降，租房价格降下来了，又会影响新建商品房的价格。

实际上，我们一直在讲的空置房，在我国其范围仅限于城镇。我国有很大部分的农村也存在大量的空置房（包括小产权房），尤其是城市边缘（包括城中村）的空置房，对于城市的房地产交易与租赁市场都带来不小的冲击，而这并没有在我们现有的空置房统计范围之内，应当引起重视。