新型城镇化对房地产业发展的机遇与挑战

（一）城镇化与房地产业的关系

城镇化首先直观的表现为城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升。某种程度上，城镇化进程和房地产业会在一定程度上保持相互促进的良好上升趋势，共同为社会进步和经济发展做贡献，但二者的发展目标与价值取向毕竟不一致，如果关系处理不当，就会产生负效应，在新型城镇化进程中二者关系亦是如此。

1.城镇化是房地产业发展的内在动力

城镇化往往伴随着工业化，城镇化进程推动了工业化的提速与转型升级，带动了各种产业的快速发展与聚集，对房地产业的推动亦是如此，因此，城镇化是经济发展的一个关键性推动因素。城镇化进程导致越来越多的农村人口和劳动力流向城市，城市的数量和规模增大，这直接导致了房屋刚性需求的变化，促进了房地产业的发展，也推高了城镇的土地与住宅价格，带来城市住房紧张问题。日本的城镇化进程发展很快，城镇化率由37%上升到76%，仅用了25年，与此同时，地价上升几十倍，房价上升了近十倍。1880—1920年，在美国拥有一套独院的住宅成是“美国梦想”的一个象征标志，当城镇化率在1937年达到55%左右时，虽然开发商也建造并出售了大量的住房，但住房问题仍然很严重，甚至重点城市芝加哥还因“住房质量和数量的缺乏”导致了骚乱。到2011年，我国按常住人口概念的城镇化率达到51.27%，城镇人口首超农村人口，大量人口融入城市，对住房需求大增，带动了房地产业发展，同时也推高了房价。

2.房地产业是城镇化的一个重要载体

房屋是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，对改善居民居住环境，促进城市发展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础，因此，房地产既是城镇化的一个重要载体，也是推动城镇化进程的重要动力，是城镇化过程中不可忽视的推动力量。房地产业是对相关产业带动作用最强，且产业链最长的行业之一，与几十个行业息息相关，具有较强的乘数作用，国际上通用的房地产业的带动系数为1.34。目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，它对城镇化的作用体现在拉动城镇经济增长、为城镇化提供基础设施、改善居民住房条件和居住环境、提升城镇整体形象和价值、创造就业机会等方面。

3.城镇化与房地产业存在一定的目标、价值与利益冲突(www.xing528.com)

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性、营利性和风险性的产业。城镇化进程是农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加、规模扩大的一种历史过程。二者间总体上具有一定的发展依存度与目标的一致性，但在具体发展路径上却存在一定的目标、价值与利益冲突。城镇化为房地产业发展创造需求，城镇化引起的产业结构、人口结构、需求结构及区域结构等的变化都会对房地产业产生深刻影响。房地产业过度发展，缺乏合理规划，开发无序，房价过高，对城镇化会起到一定的抑制作用，影响城镇化的进程和速度。

在处理城镇化进程与房地产业发展的关系问题上，要反对将城镇化片面地理解为城镇房地产化。一个城市最基本的要素之一就是产业，没有产业就没有就业；另一个基本要素是人口，有人才能把产业支撑起来。我国不少地区的城镇化发展都是以房地产业的发展为带动的，一味追求高楼大厦而忽视制造业、服务业等相关产业的发展支撑，导致“有城无市”而“鬼城林立”，房地产的发展速度与人口因素严重断层。将城镇化片面的理解或依赖为房地产，还带来了房地产粗放发展，布局不合理；“圈地运动”兴起，土地管理混乱，土地等资源的利用水平低，土地市场趋于无序化，耕地被破坏，粮食安全失去保障，农民利益流失，带来了大量的安全稳定隐患；政府对土地财政依赖过重，房价过快增长，价格混乱等现实问题。这些问题导致城市，尤其特大城市的聚集效益下降，严重影响了城镇化的进程和速度，也抵消了城镇化进程的实际效果。

城市的高楼大厦只是表象，城镇化的本质是人的城镇化。城镇化的核心就是让农民进城，进城后就要安居乐业，就必须要解决好他们的就业、居住、教育、医疗、社保、户口等问题，要做到“产城融合”。要把产业和城市看作一个良性互动的有机整体，除了产业功能外，要注重城市各种设施的全面发展，使文化、娱乐、生活等基础配套设施齐全。国内许多城市也摸索出特有的城镇化发展模式，做到了房地产业发展与城镇化良性互动，相互促进。如成都采用大城市带大郊区的发展模式，建立农村土地产权交易市场，一方面能够分担大城市的发展压力，另一方面也带动了大郊区的房地产市场的繁荣。天津则将小城镇发展分为四种子类型，即整体推进型、都市扩散型、开发拓展型和“三集中”型，将农民的集中居住与城镇化、产业化有机结合。广东则分两种模式，即珠三角以乡镇企业和民营企业集中的中心镇为发展依托模式和山区围绕县城发展专业镇模式。通过产业集聚带动人口集聚，进而实现城市周边地区的快速崛起；对城镇发展规模严格控制，加强对土地利用的空间管制，有效遏止城镇建设的无序蔓延。

（二）新型城镇化为房地产发展带来的机遇与挑战

城镇化进程的加快不可避免地会带动房地产的发展，反之房地产的快速发展又为城镇化建设提供了坚实的物质基础和保障。2011年，按常住人口概念的城镇化率，世界城镇化的平均水平为59%，欧洲80%，美国高达93%，而我国则是51.27%，并且我国有超过1.59亿的农民工，由于没有城镇户籍，处于“半市民化”状态，实际上我国真实的城镇化率不到40%。以上数据可以看出，我国城镇化进程远未结束，新型城镇化的提出又是一个新的起点，城镇化率的提高空间巨大。新型城镇化将催生出的各类房地产需求，助力房地产业，为未来赢得广阔的发展空间。未来新型城镇化将涉及全国20多个城市群、180多个地级市和1万多个城镇的建设，投资将超过40万亿，将创造至少120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。住房需求满足后，必然会带动装修、家具、家电等后续消费，在拉动经济增长的同时，增加了就业岗位。总之，新型城镇化利好于房地产业，并且只要我国处于城镇化加速阶段，房地产业就一定占据着相当重要的地位，作为我国经济发展的主导产业，它所带动的城市发展作用远超任何一个产业。

任何城市的发展都需依靠房地产开发先行。过去在城镇化的迅速推进下，中心城市和大城市人口急速膨胀，导致购房需求长期堆积，大幅拉高一、二线城市的房价，出现了“城市病”。新型城镇化有利于缓解人口、资源向大城市集中的趋势，分流大城市居高不下的购房需求，减轻房价上涨的压力和“城市病”，解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，为城市房地产发展腾挪出更多空间。由于我国小城镇经济发展的总体水平还不高，城镇化发展也明显滞后，与大城市比还存在很大差距。尤其中西部地区小城镇工业化水平低，产业支撑弱、基础设施落后、公共服务缺失、就业渠道狭窄，对产业和人口的吸纳和承载能力不强，小城镇发展所需的要素资源相对缺乏。随着新型城镇化进程的推进，通过大城市、中心城市的辐射和扩散效应，促进中小城市不断发展，进一步夯实住房刚需基础，为房地产市场注入新活力；通过土地利用非农化，城镇的基础设施和公共设施不断完善，生态环境和城市景观改善，交通、餐饮、休闲娱乐等行业壮大，城市功能不断完善，又为房地产奠定了产业基础。因此，未来几十年，在我国新型城镇化进程中，我国房地产市场将迎来新的发展机遇期，重要的发展、扩张区域应是二、三线城市，甚至四线城市，尤其是中西部地区的重点小城镇。