1936年，被称为“宏观经济学之父”的英国经济学家凯恩斯发表《就业、利息和货币通论》一书。他指出，古典自由主义经济理论所假设的完全竞争的市场在现实生活中是不存在的，纯粹依靠市场调节的资本主义不可能导致社会供求均衡，反而会引发社会有效需求的不足，经济危机也就由此产生。主张放弃自由放任的经济自由主义原则，实行国家对经济的干预和调节，以财政政策为主、货币政策为辅来刺激消费、增加投资，以保证社会有足够的有效需求，实现充分就业，治理经济危机。政府的作用应从亚当·斯密主张“守夜人”角色变成了市场经济的“积极的干预者”。因此，市场的形成和有效运作需要政府的有效保障，市场失灵需要政府制定制度和政策进行弥补，市场参与者对规则的违背，需要政府强有力的措施进行惩罚与纠正。市场失灵是指市场无法有效率地分配商品、劳务和资源等要素的情况，具体表现为信息失灵、竞争失灵、外部负效应、收入与财富分配不公、失业、区域经济不协调、公共资源的过度使用等方面，它是政府干预的一个逻辑起点。在现代市场经济体系中，市场调节与政府干预，自由竞争与宏观调控，相互补充、缺一不可。政府干预对矫正市场失灵、提高效率、促进平等、保持宏观经济的稳定，具有重要意义。受凯恩斯宏观主义新经济学的影响，美国罗斯福政府为应对经济危机，率先拉开了政府干预经济的序幕，此后资本主义国家纷纷奉行凯恩斯新经济学，加强了政府对经济活动的干预与调节，政府的经济职能不断扩大，推动了经济的繁荣和复兴。当然，市场与政府都不是万能的，都有内在缺陷，关键是寻求到市场机制与政府调控的最佳结合点。
我国所建立的社会主义市场经济体制是指市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用的商品经济的运行机制。我国的市场经济与资本主义市场经济相比，除了彼此所赖以存在的历史条件和社会基本制度不同以外，在运行机制方面基本上都是相通和相似的。美国经济学家斯蒂格利茨说过：“在当今社会，如果没有政府的作用，那么要形成错综复杂的经济和社会网络是不可想象的”。因此，在市场经济体制下，政府遵循有所为，有所不为的原则，保留适当的国家干预政策是经济健康发展的必要保证，当然这种干预必须建立在对市场尊重的基础之上，任何背离市场经济内在要求的干预，只能阻碍乃至破坏现代市场经济的发展。
房产和地产是各种经济实体和家庭的基础性物质要素。房地产业的发展，可以为城镇经济的发展和城镇居民生活居住条件的改善提供基本物质基础和前提。实践已经证明，每当经济建设的高潮来临时，最先的投资热点总是在房地产业，而房地产业的兴旺又会带动和促进金融、建材、装饰、家具等相关行业的繁荣。因此，房地产业是与社会生产和社会生活密切相关的基础、支柱产业。房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关联产业的链条长，长达60多个关联产业，近300个细分行业，拉动力非常强大。与房地产关联度最高的是金融保险业、商业、建筑业、建材与装饰装修业、家具与家电制造业等五个行业，房地产是拉动这些产业发展的主要驱动力。因此，房地产业是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与流通、生产与消费等方面的作用；房地产业可以提供大量的财政积累，是高附加值的产业；发展房地产业可以合理充分地利用土地资源，充分提高土地利用效益；发展房地产业可以促进和带动其他产业的发展，为其他产业和物业管理服务业开辟渠道和提供基础；发展房地产业有利于优化产业结构和消费结构；发展房地产业可使更多人获得就业机会；发展房地产业有利于营造优美的居住环境，改善居住条件，建设社区文明；发展房地产业有利于完善投资环境，吸引外商投资，促进改革开放向纵深发展。
任何一个以市场经济为主体的国家的房地产长期发展趋势，都显现大致相同的规律性发展轨迹。根据美国、日本、法国、德国等发达国家数据分析，在经济起飞期都存在房地产快速增长期，时间大约为20～30年，房地产增加值占GDP的10%～15%左右。在经济发达的国家和地区，房地产经营收入一般可占政府财政收入的10%～40%，香港则高达50%左右，成为这些国家和地区的支柱性产业之一。美国从1929—2008年，80年数据看，房地产业GDP增加值占美国GDP的比值一直保持在平均在8%～10%的水平，尤其是在20世纪二战后至80年代，基本保持在10%左右，成为美国经济中的支柱产业。以上数据可以看出，房地产在发达国家经济长期发展进程中是国民经济的重要产业，始终保持着支柱产业地位，是名副其实的经济增长发动机。
房地产业在我国国民经济中的重要作用也很明显，房地产业所创造的附加值在我国GDP中所占的比重在逐年增加，对我国经济发展增长所起的作用在显著增大。1953年至1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。1998年以后，新一轮经济发展的新的经济增长点正式确认，房地产业将成为我国的支柱性产业之一。2003年，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中强调房地产是国民经济的支柱产业，实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义，要对房地产业的健康发展提出了一系列制度性支持。1998年到2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率从6.32%上升到11.56%，年均9.15%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2007年，房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率从8.71%上升到15.93%，年均12.61%。如此，房地产开发投资对GDP增长直接贡献率加间接贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.5%，成为对经济增长贡献最大的产业。此外，我国与房地产业相关的就业人数约1亿人，分别占到2007年全国就业总人口及城镇就业人口的近1/7和1/3（2007年）。
通过以上数据可以看出，我国房地产业在国民经济中体现出基础性、先导性行业特征，具有举足轻重的地位与作用。房地产业的发展不仅是经济发展的重要拉动力量，也是社会稳定和社会和谐的客观必然要求，房地产业如果出现任何问题，对整体经济的影响是非常明显的，甚至会对经济发展形成致命性的打击，继而影响社会秩序、人民生活。因此，政府要对房地产行业高度重视，必须在房地产业中发挥更大的作用，通过各种措施对房地产业与房地产市场进行有效干预、调控，规范和引导房地产市场健康发展，继续保持、发挥其经济增长的主要拉动作用，推动经济又好、又快地向前发展。
（三）当前我国房地产业与房地产市场出现了一些问题
1.房地产投资过快，房地产市场有过热倾向，产生负效应
2001—2007年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和GDP的比重分别维持在15%、20%和10%左右，远超国际公认水平。房地产对GDP增长的贡献率由1998年的15%上升为2007年的27.5%。可见，房地产业拉动经济增长的能力非常强劲，但这种房地产业井喷式增长是不可持续的，明显发展过热，房地产投资过大对国民经济健康发展非常不利，带来了一定的负面影响。2000年以来，房地产信贷占房地产开发投资的比重逐年上升，房地产贷款占金融机构贷款余额的比例也逐年提高，存在巨大的潜在金融风险。同时，房地产导致其他商品消费率的下降，可能会导致经济低谷的提前到来。房地产消费对其他消费产生巨大的替代效应，存在潜在经济风险。一些房产商出于商业考虑，把投资集中在所谓一线城市，使这些城市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降。由于房地产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，以及对环境的占用来谋求增长，房地产业的高速发展不仅带动了其他相关产业发展，同样会造成大量的高碳排放。
2.房价飙升，引发群众不满，带来一定社会问题(www.xing528.com)
房价收入比，是国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标，是指住房价格与城市家庭年收入之比。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。我国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、深圳、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，房地产泡沫产生已经事实，增加了国民经济的系统性风险。高房价大幅度压缩了老百姓实际可支配财富，客观上抑制了消费需求。高房价也促使过多的财富积聚于政府和小部分企业家手中，形成闲置资本，再加上经济刺激政策，必然导致过多的货币追逐有限的资源，从而推高物价水平，造成通货膨胀。有些地方因为高房价，人们开始逃离，中心城市失去了吸引力，丧失了城市聚集效力与功能；有些地方因为高房价，导致私盖、滥盖盛行，小产权房屡禁不止；有些地方因为高房价，导致人们无法结婚、无法养老；有些地方因为高房价，产生大量投机炒房、囤房现象，继而又进一步推高房价；有些地方因为高房价，就大肆发展房地产，进一步加剧房地产过热情形。如此，必会产生一定社会问题，影响社会和谐，也造成社会资源严重浪费。
3.房地产疲软，销售不畅，空置房大量产生
我国住房制度改革以来，由于过分强调住房的市场化分配，受市场的支配，为了追求高利润，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性。这导致房价上涨过快，房价大大超过了居民的支付能力，而满足中低收入者需求的中低档房则供应不足，市场上出现了大量的空置房。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有1000万套左右的商品房待售。这还仅仅是指增量房，还没有包括已经进入到购房者手里，但没有使用的空置房，如果再将这个数字加入，就更加惊人了。2010年7月，新华网报道，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，若根据一家三口的比例粗略计算，这些空置房可以容纳2亿人口居住。而据有关报道，国内一些主要城市例如天津、鄂尔多斯等城市的房屋空置率已超过国际警戒线10%的标准线。房屋空置率的提高，使房地产开发企业资金回流趋缓与银行坏账增加，极易导致房地产企业资金链断裂和加大金融系统风险。目前，房地产开发企业资金缺口增大，2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元，2009年这一数字达到9290亿元。大量空置房表明我国目前的房地产市场存在实际供给大于有效供给，潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾，在一定程度上使社会资源配置错乱，住房价格扭曲，财富浪费，同时也带来了一定的社会危害。
4.房地产投资占款过多，金融风险和经济风险加大
房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行，而国外房地产开发资金中银行资金一般只占20%。对于大多数购房者来说，为了在高房价的情况下获得住房，除了先期首付房款外，其他将近60%～80%的房款一般都是通过向银行按揭贷款获得，致使房款在个人及家庭支出中的占比偏高。美国的房贷月供与月收入之比在一般维持在13%～16%之间，而我国2005年城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重已高达24%，使房地产持有者的生活压力加大，生活质量大受影响。对于与房地产业联系密切的建材、装饰、家具等相关行业的发展同样需要金融支持。目前，我国商业银行的个人房地产贷款和开发商贷款占全部贷款的比例超过20%，如果房价下跌超过30%，银行不良贷款率将大幅上升。因此，房地产业的过快、过热发展，导致房地产投资占款过多，资金缺口增加，诱发金融风险和经济风险的几率在逐渐加大。
5.企业经营行为不规范，影响房地产市场正常运转
经过近些年房地产业的持续发展，我国房地产市场秩序明显好转，房地产市场逐步走上了依法管理的轨道。但是，由于房地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况还未得到根本扭转。部分企业没有建立管理科学的现代企业制度，缺少抗风险能力；部分企业存在虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资等违法行为；部分企业没有严格执行房地产开发年度计划，违法用地，以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施和暴力胁迫等手段强迫拆迁；部分企业没有严格执行有关施工、监理等方面的规定，将未经综合验收或综合验收不合格的房屋交付使用；部分企业违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价。实践中，上述问题时有发生，不仅使企业本身随时面临经营风险，也严重影响了房地产市场的规范化管理，加大了金融与经济风险的几率，也将会影响社会稳定。
6.房地产市场不健全，影响房地产业进一步发展
我国房地产市场虽然取得了较大发展，但房地产市场体系尚处于不断完善发展过程中，有关法律、法规尚不完善；宏观调控机制尚未形成，规划、计划、建设、土地、财政、税收等多个部门对房地产市场进行管理时协调困难，综合运用各种调控手段能力比较弱；市场行为主体欠规范，房地产供给者不注重市场营销和产品定位，消费者地位弱势，缺少与开发商的抗衡力量；房地产中介服务业发展不完善，经营不规范的行为屡见不鲜，金融业对房地产中介市场支持力度不够，不能满足市场的需求；房地产市场体系单一，主要是一级市场，二手房市场和房屋租赁市场十分萎缩；房地产市场发育晚，房地产市场供求机制不敏感，不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系，自动调节市场的能力较弱；房地产市场的价格机制欠灵活，不能很好地起到调节市场供求的均衡关系；由于土地供应的有限性、房地产的不可移动性以及产品的差异性，房地产市场虽然存在竞争，但竞争具有不充分性且存在一定的垄断现象；房地产市场存在信息的不完全和不对称性，影响供求行为，增加了房地产供求运行的风险性，也给市场供求双方带来种种矛盾，扰乱了市场秩序，并易引发经济波动。以上这些情况表明，我国的房地产市场发育还并不完善，完整的房地产市场体系还未形成，不利于房地产业的进一步繁荣与发展。
7.政府对房地产市场依赖过重，干预不当，角色错位
目前，我国房地产市场远达不到自由竞争市场的理想环境，因此，需要政府对市场进行有效干预、有形调控，以利于市场繁荣发展。强化政府对房地产市场的有效干预、引导责任，首先要规范政府自身的行为，尤其地方政府要摆正自己的位置，发挥政府的功能，解决居民住房问题、维护市场秩序。要下功夫研究如何稳定、降低房价，要对地产开发商捂房惜售、炒作房价、制造虚假信息等不法行为严格监管，严厉查处。但实践中一些地方政府却忘记了自身职责，热衷于以地生财，只想通过招拍挂把地价不断推高，从而获得更多的收入；有些地方政府将房地产市场看成是生蛋母鸡，与开发商形成利益捆绑，不仅没有发挥对房地产市场的有效引导作用，反而为不断攀升的房价推波助澜，使中央的房地产调控政策无法落实。据统计，2004—2006年，国内土地出让金分别为5894亿、5505亿和7677亿元，占全国财政收入的比重约为20%，与土地相关的收入已经成为地方财政收入的重要来源。2007年和2008年，全国土地出让收入分别为1.2万亿和0.96万亿元，约占全国地方财政收入的四分之一强。从房地产开发企业的总支出角度看，开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付，流向政府的比例高达49.4%，其中土地成本占总支出的30.4%。如此，政府，尤其是地方政府在房地产业高速发展中受益颇大，影响了部分地方政府调控房地产市场的愿望和能力，致使地方政府基于财政偏好考虑，在房地产市场中角色错位，过分干预市场，不但对房地产市场起不到很好的调控作用，反而不利于房地产市场的健康持续发展。
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