我国住宅专项维修资金制度优化方案

（一）关于住宅专项维修资金交存制度的完善建议

1.各级、各类组织要加强对住宅专项维修资金制度宣传

针对实践中有些业主对住宅专项维修资金制度不够了解的情况，各级、各类组织要采取各种行之有效的方式对住宅专项维修资金制度进行宣传，提高人们认识，统一观念，澄清一些不正确思想，提高业主自觉交存的主动性。建设部门、专门管理银行、物业管理服务企业、街道办事处以及业主委员会等各种、各类组织可以利用平面媒体、网络、微博、微信等各种宣传手段，通过开设宣传专刊、专栏、举办讲座等各种形式，向广大业主、物业管理企业及具体从业人员等各种对象开展宣传工作，使业主能够认识到住宅专项维修资金是保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护其合法权益的专项资金，它的交存、使用、管理和监督都是有相关法律规制的，取得公众对这项制度的理解与支持。

2.多方筹集、拓展住宅专项维修资金的交存渠道

目前，我国专项维修资金主要在购房时一次性缴纳，待物业使用到一定年限，维修资金不敷使用时再向业主续筹。由于我国的该项制度实行较晚，原来的一些老旧住宅上不存在此笔维修资金，而这些住宅恰恰是最需要维修的，普遍出现维修不足问题，因此对于这部分住宅的维修资金要多方筹集。如日本的维修资金包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，并终身保修；英国则以业主为基本合伙人，吸引开发商或金融、保险投资者出资，由物业管理公司发起，建立投资基金；每年基金收益中提取基金总额的20%作为大型维修储备基金。我国当前可以借鉴国外经验，由建设单位缴纳一定比例的维修资金；也可以加强对维修资金的管理，从经营管理增值收益中提取一定比例，补充维修资金；也可以对于一些缺少维修资金的老旧住宅小区进行财政补贴，降低业主负担；还可以尝试变维修资金一次性缴纳为多次、分批、分类别的多种交存方法，减轻业主压力。总之，加强多方筹集，使资金来源渠道多样化，筹集方式多样化，有利于化解维修资金交存困难问题。

3.各地抓紧制定住宅专项维修资金续筹方案，解决资金接续问题

目前，原来房改出售的公有住房和一些较早的商品住宅已经进入维修改造阶段，有的住宅小区已经动用了首次交存的住宅专项维修资金，有的甚至已经不敷使用，迫切需要解决续筹问题。《住宅专项维修资金管理办法》第17条规定“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。”据此，住宅专项维修资金的续筹方案（办法）由业主大会或由建设（房地产）主管部门会同财政部门共同制定。当然，对方案（办法）制定主体顺序的理解，根据私法自治原则，首先应由业主大会制定，没有成立业主大会的，才能够由建设（房地产）主管部门会同财政部门共同制定。不管是由哪个主体制定续筹方案（办法），其具体都应包括续筹的启动条件、续筹的额度限制、续筹的时限要求、续筹的规范决策与实施等基本内容。业主大会或建设、财政部门在制定方案（办法）时，还要根据各住宅小区、各地方的具体情况与条件，对续筹的资金来源、续筹的激励机制以及续筹的保障措施等方面作一些差别化、适应性、可操作性的规定，以利于续筹工作的顺利开展与完成。

（二）关于住宅专项维修资金使用制度的完善建议

1.要精打细算，规范维修资金使用，做到专款专用，细水长流

建设单位、物业管理企业、专业服务机构以及业主在住宅建设、居住、维护、使用中要加强对住宅质量管控，加强对物业进行例行保养，延长房屋及各种设施的使用寿命。要按照共用设施、设备的自然使用周期、安全年限，有计划地轮流对物业进行大修和设备的更新，以保证其安全运行和有效使用。在资金需要使用时，要严格按照规定的使用范围和审批程序进行使用，确保资金使用到位，避免浪费，甚至被有人挪用、据为己有。在维修资金闲置情况下，相关管理机构要坚持业主的权利和利益至上原则，谨慎经营，尽量维持维修资金的保值和增值；只有如此，才能使住宅的“养老金”专款专用，使用合理，急需时能够真正发挥其应有之作用。

2.在严格管理的基础上简化使用程序，发挥维修资金应有之功能

依据《住宅专项维修资金管理办法》之规定，住房专项维修资金的使用申报程序涉及各级房地产行政主管部门、银行、物业企业、业主委员会甚至每个业主的审核、表决、签字等程序，操作环节极其复杂，一定程度上限制了维修资金的使用。应当在对维修资金严格管理的基础上简化使用程序，发挥其应有之功能。首先，政府相关部门要解决管理制度相对滞后、财务信息不完备、使用情况不够公开透明等一系列问题，建立公共信息平台，方便查询，让广大业主能够及时了解维修资金的使用状况，提高房屋维修基金使用效率。其次，政府相关部门及各种组织要积极推进住宅小区成立业主委员会，尽快实现房屋维修资金的业主自治管理，并及时将划转到业主委员会，实现权责统一，方便使用。再次，要对于业主（业主大会）讨论通过方案、物业服务企业或业主实施方案、向建设（房地产）主管部门（或向业主委员会）申请列支、主管部门（业主委员会）审核同意、并报建设（房地产）主管部门备案、主管部门（或业主委员会与负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门）向专户管理银行发出划转通知、银行将资金划转至维修单位等程序严格规定具体运行时间，以加快维修资金申报程序，提高效率。最后，要在坚持规范使用程序的基础上，建立灵活使用原则，对屋面渗漏、电梯损坏、消防设施损毁等严重影响房屋使用功能和安全的情况，建立应急维修通道，充分开发和利用房屋维修资金的功能。

（三）关于住宅专项维修资金管理制度的完善建议

《物业管理条例》将物业管理区分为前期物业管理和成立业主大会后的物业管理两个阶段，《住宅专项维修资金管理办法》也据此将维修资金的管理模式分成两种情形。《办法》中规定，住宅专项维修资金如在划转业主大会管理前使用的，须按照物业服务企业或业主提议——业主讨论通过——物业服务企业或业主实施方案——向建设（房地产）主管部门申请列支——主管部门同意——主管部门向专户管理银行发出划转通知——银行将资金划转至维修单位等程序办理。也就是说，此情形下由于没有成立业主大会，就无法形成意思表示对物业维修资金进行管理和使用，为了维护维修资金的安全、交存、使用和管理，由建设主管部门可以依据其职权对其进行监督管理。实践中，前期物业管理期间物业共用设施、设备如果出现问题，需要维修、维护、更新等情形，一般都属于建设单位或设备、设施供应商保修范围，应由他们来承担，不会出现使用维修资金的情形。因此，在前期物业管理中，由建设主管部门对住宅专项维修资金进行管理只是权宜之计而已，只是在业主大会没有召开之前实行的一种过度管理措施。业主大会成立后，建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金进入业主自治管理阶段后，这个管理时期较漫长，要经历相当长时间，一直伴随物业始终，因此，此管理阶段是维修资金管理的关键时期。这个管理阶段也是实践管理中存在问题比较多的时期，笔者认为需要从以下两个方面进行完善。

1.加强、完善业主自治管理

根据《物业管理条例》的规定，业主大会是业主团体的权力机关，是一种自治性组织；业主委员会是由业主大会选举产生，作为业主大会的执行机构、代表业主实行自治管理的组织。《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金在划转业主大会管理后，业主大会与业主委员在使用管理过程中扮演重要角色，重要职责。但现实中，有不少住宅小区由于各种原因，还未成立业主委员会，从而丧失了对维修资金的管理权利；有的住宅小区的业主大会、业主委员会常常受开发商或建设单位、物业管理企业和政府管理部门的不当妨碍干涉，导致一些权利丧失；有的住宅小区虽然成立了业主委员会，但在办理资金支取手续的过程中，也出现业主委员会或物业公司有关负责人侵占维修基金的情况等问题较突出。因此，加强、完善业主大会、业主委员会对住宅专项维修资金的自治管理制度与运行机制建设至关重要。

在我国，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，没有民事权、财产权和经营权，不能对自己的管理行为承担法律责任，而在发达国家，业主委员会经备案后就成为独立的法人，具有法律地位。业主委员会具有独立法人地位，可以自行管理和决定维修资金使用，审核物业管理企业的申请使用维修基金报告；可以自行决定是否、如何对维修资金进行保值增值等重大问题。因此，我们不仅要督促、加快业主大会及时、顺利召开，业主委员会及时成立，还要针对业主自治组织的建立及其责、权、利进行立法，进一步明确业主委员会的财产权主体地位，赋予业主委员会独立法人主体资格，以利于其对维修资金管理职责之履行。同时，还要建立以业主自治管理为主的一系列的物业维修资金管理运作机制，包括业主公约、维修资金管理使用制度等，做好维修资金的交存、使用、增值收益、续筹等工作，着力培育物业维修资金在业主自治管理下专业化、市场化的经营运作机制。

2.建立维修资金信托管理制度

为避免行政干预，保证业主自治权利，降低业主自治管理成本，维护维修资金安全，并实现保值、增值目标，应当依照《信托法》，建立维修资金信托管理制度。《信托法》第2条规定“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。住宅专项维修资金信托管理制度在国外早已成熟，该制度是将维修资金定位为以业主大会为受益人的信托基金，使资金的所有权与使用经营权分离，以信托方式进行管理。具体做法是业主大会委托业主委员会与物业管理公司签订信托合同，在信托合同中明确规定资金具体的运用方式和程序；物业维修资金在银行开设专户存储，开户行即为该基金的托管人；维修资金专户存储的银行印鉴卡上要加盖物业管理公司财务专用章、物业管理公司法人私章和业主委员会公章；物业管理公司在管理维修基金时必须恪守信托受托人的忠实义务和诚信义务，可以把闲置的维修基金从事风险较小的投资活动，也可以委托专业的投资机构进行保值增值，如定期存款、购买国债等，若其管理得当，则可以按照信托合同约定取得报酬。我们也可以借鉴国外成熟的制度，并在物业维修资金运营中注重合法性、可靠性、科学性、透明化、公开化。只有这样，才能保证维修资金的使用管理得当，使物业维修资金在安全和保值增值中取得平衡，确保业主的自治权利，保证财尽其用、物业安全、众人信服、续交顺畅。

（四）关于住宅专项维修资金监督制度的完善建议

虽然《住宅专项维修资金管理办法》规定了建设（房地产）主管部门会同财政部门负责住宅专项维修资金的指导和监督工作，并建立了核对资金账目、资金查询、审计监督、会计核算等制度，但这些制度在具体实践操作中还存在一定问题，需要进一步完善。

1.强化监管制度建设，确保监管到位，发挥实效

要确保资金安全，保证业主的利益不受非法侵害，需要房地产主管部门、银行以及监察、审计等部门的通力合作，同时更需要发挥广大业主和业主委员会的监督作用，以防患于未然，预防违法违纪现象发生。政府应当加强对维修资金的监督管理，制定或完善维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。相关行政主管部门应当明确审批程序，加强过程的监督检查，要对住房维修资金的交存、增值、使用等情况，定期向政府和产权人报告，保障业主的知情权。要重视社会专业机构的监督作用，业主委员会可以聘请常年法律顾问和注册会计师等社会机构和人员帮助业主管好、用好自己的物业维修资金。这些制度的建立，可以形成有效的监管机制，使维修资金交存、管理、使用、核算工作更加系统化、规范化。

2.加强信息化建设，增加透明度，以利于监管

住宅专项维修资金管理环节中出现的诸多问题都源于信息不透明，因此公开、透明的管理程序是相关机构、人员对维修资金进行监管的重要前提。对住房维资基金管理、维修、使用等各个环节发生情况应按月公布于众，并定期给出统计性数据。物业公司的维修账目也要做到全面公开，保障业主的知情权。应建立维修资金信息管理系统平台，使业主能够直接到银行交款，并可以上网查询自己分户账内资金的收支、使用分摊及结息、收益等信息；使业主委员会开户、基金划转、支用及分摊更加方便；使系统内资金自动汇总，为政府部门为资金管理提供数据查询和政策导向；同时也有利于相关机构、个人对资金进行随时、有效监管。

3.加大对维修资金交存、使用以及监管中出现的违法情形处罚力度(www.xing528.com)

如对于违反资金随房屋所有权同时过户、核对资金账目、资金查询、审计监督、财务管理和会计核算等制度等违法行为要给予严肃处理，并给予一定的经济或行政处罚；对于挪用、贪污维修资金等严重违法行为不仅要对违法人进行经济或行政处罚，还要让其承担一定的刑事责任。只有如此，才能维护维修资金的安全，维护广大业主的合法权益。

总之，住宅专项维修资金是作为宅的“养老金”，是物业管理后续服务的资金保障，其筹集、管理与使用问题关系着广大业主的切身利益，对于住宅的使用、维护至关重要。随着现在社区建设的规模越来越大，对公共维修资金的依赖程度越来越强，维修资金的使用关系到整个社区的生存发展。政府主管部门以及相关主体应尽快制定和完善相应的法规、规章和制度，应在尊重市场调节的基础上，科学决策，使政策细化、具体化、配套化、法制化，加强有序资金的交存、使用管理等工作环节，加强监管，提高维修资金使用效益，使其城市国民经济和社会生活中发挥更大作用。

【注释】

[1]黄安心：《物业管理原理》重庆大学出版社2010年第2版。

[2]陈德豪、李春云：《物业管理概论》，中国轻工业出版社2008年版，第52页。

[3]徐琳、孙惠萍：《物业管理理论与实务》，四川大学出版社2006年版，第129页。

[4]刘颜：《物业管理合同是服务合同不是委托合同》，载《现代物业》2002年第12期。

[5]周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第106页。

[6]陈雯：《论业主委员会的法律地位及制度完善》，载《政法学刊》第20卷第5期。

[7]黄安永：《现代房地产物业管理》，东南大学出版社2002年版，第78页。

[8]张建新：《物业管理概论》，东南大学出版社2005年版，第235页。

[9]昊合振：《合同法理论与实践应用》，人民法院出版社1999年版，第70页.

[10]朱爱华、张彦、陈佩华：《物业管理》，社会科学文献出版社2002年版，第234页。

[11]刘圣欢、饶杰：《从物业管理产品属性看物业管理收费难问题》，载《华中师范大学学报》2005年第3期。

[12]李士和：《物业管理学》，浙江大学出版社2007年版，第12页。

[13]陈伟：《物业管理的行业本质》，载《中国物业管理》2008年第11期。

[14]沈振闻、宋建惠：《新编物业管理实务手册》，中国市场出版社2004年版。

[15]吉安市吉州区物价局课题调研组：《关于物业管理企业的发展调查报告》，http：//www.chinabgao.com/reports/64294.html，2013年10月28日。

[16]数据来源于《2012年福州市中级人民法院司法统计》。

[17]中国社会调查事务所：《京、沪、穗三地房地产发展情况调查报告》，载《中国建设报·中国楼市》2011年第1期。

[18]赵素萍：《中小城市住宅小区物业管理收费难现状分析》，载《宁波职业技术学院学报》2012年8月第16卷第4期。

[19]黄安永：《现代房地产物业管理》，东南大学出版社2002年版。

[20]朱艳：《物业服务合同纠纷案件中的几个实务问题》，载《法制与社会》2011年10月。

[21]蔡雪婧：《住宅维修基金使用网上征求意见将有九大变化》，网易，下载日期：2005年9月18日。

[22]王艳：《维修基金的会计核算》，载《现代物业》2005年第5期。