物业公共管理与物业管理费：概念辨析

通常认为，物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。^[11]物业管理是现代城镇房地产经营与管理的一种模式，我国《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”因此，物业管理存在的基础是业主与物业管理服务企业之间所建立的一种服务合同关系。

（一）物业公共管理

随着经济的发展和居民的现实生活需要，现行物业管理服务内涵又有了延伸，通常分为日常公共管理服务与特约管理服务。^[12]《物业管理条例》第43条规定“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”据此，特约管理服务是为满足不同层次的业主需求进行的，比如，提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务等。特约管理服务是物业管理服务企业面对个别业主，提供的个性化的私人性服务，由业主私人自行承担费用，服务内容明确并且通常是一次性完成，服务费用也是一次性结清，所以一般不会存在拖欠费用的情况。

物业公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住户提供的最基本的管理和服务。公共管理服务的范围属于小区公共部位，其收费和管理内容主要在物业服务合同进行约定，这也是物业管理服务企业服务经营的主要业务范围。物业公共服务主要范围包括房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作；车辆秩序管理；公众代办性质的服务；物业档案资料的管理等，由此所产生的费用是由全体小区业主共同缴纳，其维护的也是全体小区业主的公共利益。2004年1月9日，中国物业管理协会根据《物业服务收费管理办法》，制定并出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，其中明确物业公共管理包括公共区域维护、公共区域卫生管理、协助维护公共秩序、共用设施、设备的维修养护和相关的物业管理服务等。2008年，中国物业管理协会秘书长陈伟先生对物业管理的内涵做了精辟的阐述，其中论述道：“当不同的业主共同拥有一个建筑物时，物业产权的多元化要求每一个业主分散自行管理其专有部分，共用设施的社会化却要求集中统一管理共有部分，近代物业管理正是为了解决物业产权多元化和共用设施社会化的矛盾应运而生的。”^[13]因此，物业公共管理最为重要的一点是基于物业共有部分而提供的准公共性服务。

（二）物业管理费(www.xing528.com)

物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。物业管理费是物业管理企业维持正常管理服务、运转和开销的主要来源。因此，《物业管理条例》第41条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。因此，物业管理费的收取要遵从一定原则，具体包括坚持公平原则，优质优价，兼顾各方利益；坚持微利原则，物业管理服务费应当合理、公开，要与本小区的业主或使用人的承受能力相适应；坚持依法原则，物业管理服务费应根据提供的服务性质、特点等情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价，住宅小区的公共卫生清洁、公用设施的维修、保养、保安、绿化以及代收水、电、煤气、电话费等公众代办服务收费，由政府实行指导价；坚持公共服务与个性化服务相结合原则，应个别业主需求提供特约服务，除政府规定有统一收费标准外，其收费应实行经营者定价，即由物业公司与小区业主委员会或业主（使用人）代表商定，并向物价部门备案。^[14]

一般商品房的物业管理费收费项目包括公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等；公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；购买或租赁必需的机械及器材的支出；物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出；垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；公共区域植花、种草及其养护费用；更新储备金，即物业配套设施的更新费用；聘请律师、会计师等专业人士的费用；节日装饰的费用；管理者酬金；行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；公共电视接收系统及维护费用；其他为管理而发生的合理支出等。当然，这些收费项目如何收，怎样收，何时收，哪些收，哪些不收都要在物业管理服务合同中明确约定。这里有两个问题需要指出：一是，由专门的供水、电、煤气、暖气、电话、网络等物品或服务的专业公共服务单位向业主收取的公共性服务收费，此笔费用不属于物业管理费。在物业管理行业之初，此笔费用一般由物业管理服务公司代收，在代收过程中也存在很多问题，如业主欠缴费用，物业管理服务单位截留收费以及代收费用提成等问题。目前随着物业管理行业的发展，此方面已经规范化，有这些公共服务公司依据与业主签订的合同，直接向业主进行收取，物业管理公司已经不再代收。二是，公共物业及配套设施的维护保养费如何收取和支出问题。此笔费用发生在业主委员会成立前，一般由物业管理企业按照每次维护的成本向业主收取后直接支出；发生在业主委员会成立后，依照法律法规规定，按照相关程序从公共维修资金中支出。