物业管理活动参与者与法律关系研究

物业管理就是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。对物业实行企业化、经营化管理，就是为了实现创造安全、舒适、和谐的居住环境，发挥物业最大的使用价值，使物业尽可能保值、增值的目标，从而最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的有机统一。

（一）物业管理活动的参与主体

物业管理活动是一个复杂性的活动，具体活动中涉及主体较多。物业管理的主体是指物业管理活动的参与者，主要包括业主及非业主使用人、业主大会、业主委员会、物业建设单位、物业管理服务企业、专业性服务企业（如供水、电、气、电视、网络等企业）、政府有关部门、居民委员会等。其中两个最重要主体是业主和物业管理服务企业，其他主体或是由上述二主体衍生出来的，如非业主使用人、业主大会、业主委员会等；或是为上述二主体提供专门管理、服务而参与到物业管理活动中来的，如物业建设单位、专业性服务企业、政府有关部门、居民委员会等。这些主体在物业管理活动中都扮演了一定的角色，相互之间形成了一种特定的关系，各享有一定的权利，同时也承担相应的义务。

1.业主

我国《物业管理条例》第6条规定“房屋的所有权人是业主”。房屋的所有人可以是自然人，也可以是法人或其他组织，这要视购买房屋的产权人而定。业主是物业管理活动中首要的、第一位的主体，在他的基础上才产生业主大会及业主委员会，因此，业主在物业管理法律关系中起着举足轻重的作用，是其中的主角和法律关系的中心。虽然业主就是房屋的所有人，但“业主”这一法律名词与建筑物区分所有权中的“房屋的所有权人”并不完全等同。因为物业管理是对物业共用部位、共用设备设施的维修、养护和管理，因而还牵扯到共用部位和共用设施权属的划分问题，因此，业主只是房屋的所有权人在物业管理法律关系中的特有称谓，它反映了房屋所有权人在物业管理法律关系中的特殊性。

另外，实践中业主经常将自己的物业出租、出借给他人使用，这就出现了物业的非业主使用人，主要是指物业承租人。根据《物业管理条例》第6条、第47条的规定，物业的使用权人、承租人等非所有权人均不是物业管理法律关系的主体，不能成为物业管理合同的当事人。承租人与业主之间的关系始终是租赁关系，他与物业公司的权利和义务通过业主与物业公司间接来实现，即物业承租人在承租物业的同时，也承租了业主与物业公司的权利和义务。虽然承租人也要遵守业主公约，也要接受物业管理公司的管理和服务，甚至物业管理费最终也是由承租人交付，但承租人不是物业管理法律关系的主体，他的权利义务来自业主的让与。^[2]因此，物业的非业主使用人在物业管理中只是从属和代表业主的，并不是独立的主体。根据《物业管理条例》第47条的规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务有业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定，如有违反，将由业主承担连带责任。

2.物业管理服务企业

物业管理服务企业是指取得一定资质、具有独立的法人资格、接受业主的委托、按照物业服务合同约定提供服务的企业。物业管理服务企业一般以公司的形式组建。物业管理公司就是根据合同约定，接受业主的委托，对物业实行专业化管理并收取相应报酬的企业法人。^[3]物业管理服务企业为小区业主提供的是一种专业化、技术化的综合性有偿服务，而非简单事务，特别是现代建筑新技术、机电等设备设施智能化、网络化的发展，业主不可能事必躬亲，或者没有能力处理。^[4]物业管理公司要为业主提供专业化、社会化、市场化的高层次服务，必须具备一定的市场准入条件，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。除了要符合《公司法》规定的资金、场地、人员素质等方面的条件外，还要由建设行政主管部门确定审批资质等级，向工商部门办理注册登记。实践中，有些单位成立的行政科、物业管理处或居委会的物业管理机构，由于不具备物业管理企业资质和独立的法人资格，都不是严格意义上的物业管理企业。这些机构虽然从事相关的物业管理工作，但并不是物业管理中独立的法律主体，相应责任与义务的承担也只是由它的所在单位或组织承担。

3.业主大会与业主委员会

根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主在物业管理过程中主要是通过业主大会根据少数服从多数的原则来行使自己的权利。因此，从性质上讲，业主大会是业主团体的权力机关，是一种自治性组织。业主通过行使作为业主大会成员的权利，来行使对小区共有部分的共有财产权利，并通过履行作为业主大会成员的义务，来承担对小区共有部分的共有财产的义务。^[5]《物业管理条例》规定，业主委员会是由业主大会选举产生，作为业主大会的执行机构、代表业主实行自治管理的组织。业主委员会具有双重性。对内，是由全体业主通过业主大会选举产生，对全体业主和业主大会负责，受全体业主、业主大会的监督和约束；对外，是全体业主的代表，是业主大会的执行机构，有权代表全体业主与选定的物业管理公司签订物业管理合同。

业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。二者虽然都是业主衍生出来的主体，要对业主负责，为业主监督，但其在特定时候会具有一定独立主体资格。如《物权法》第83条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

4.物业建设单位

从严格意义上讲，物业建设单位即房地产开发商并不属于物业管理活动的主体，它只负责物业的开发和建设单位，物业竣工交付后，一般也不会参与到物业管理法律关系之中，但实践中却远不会如此简单。实践中，物业建设单位不但会参与到物业管理活动中来，往往有时还会扮演多种角色，对物业管理关系产生深远影响。(www.xing528.com)

首先，物业建设单位作为房屋的开发者，对其尚未出售的房屋拥有所有权，此时它就是业主，享有权利，同时要履行业主的义务。实践中，在我国目前所建成的一些新型的住宅小区和高档写字楼中，有些建设单位就是为了成为业主而建设的，并不会对外出售或只对外出售一部分，这样建设单位就有可能成为最大的业主。

其次，《物业管理条例》第21条规定“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”据此，可以看出物业建设单位在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，选聘物业管理企业对物业进行前期管理服务，即使其应有之权利，也是其应有之义务。此时物业建设单位未与入住的业主商议，便行使了业主的职能，其只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理，因此，此时物业建设单位即具有了业主代理人身份。但物业建设单位对新建物业进行前期管理只能是一种临时的安排，对物业管理也只有早期委托管理权，而非终身的权利，当业主委员会与新的物业管理企业签订物业服务合同时，这种早期委托管理权即被宣告剥夺。

最后，《物业管理条例》第31条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”据此，在房屋销售完毕后，物业建设单位除了按照房屋销售合同的约定或法律的规定履行在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，移交物业相关资料，还要按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。无论是在前期的物业管理，还是后期的物业管管理中，物业建设单位始终是作为一个独立主体存在着。

5.专业性服务企业

专业性服务企业是指在物业管理区域内，对相关最终用户承担维修、养护责任和行使收取相关费用权利的单位。^[6]作为生活居住或商业办公的区域，用水、用电、采暖、通信等已成为其必不可少的项目。现代社会的发展，像燃气、有线电视节目的收视、网络宽带等普及，使物业管理区域内的公用企业逐渐增多起来，这些公用性企业在提供其产品时，便和用户（业主）产生了法律关系，主要是所提供商品供应合同关系。在现实生活中，许多公用性企业往往凭其垄断地位，将其管理区域内管道维修保养和收费义务强加于物业管理企业身上，使广大业主误认为物业管理企业就是此项事务的主体，当然此类情形在物业管理行业的初期较普遍，目前正在减少，在有的地方已经消失。此外，物业管理服务单位依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构和建筑维修部门等。这些单位根据与物业管理单位签订的合同为业主服务，其结果直接影响业主。

6.政府有关部门

这里的政府有关部门主要指房地产行政主管部门。从严格意义上讲，房地产行政主管部门不直接参与物业管理服务活动，但它却是物业管理活动中的主体。《物业管理条例》第5条规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。因此，房地产行政主管部门对物业管理服务进行监督和管理，对于物业管理服务单位和业主都会产生一定影响。此外，除了房地产行政主管部门外，还包括物价、工商、城管、公安等相关行政部门，这些部门在各自的职权范围内，对物业管理服务单位、业主进行相关的指导与监督。

7.居民委员会

按照我国《居民委员会组织法》的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它不是国家机关，也不是国家机关的派出机构，而是一个充分实行自治的群众性组织，它的主要功能在于宣传法律、法规，处理公共事业、调解民间纠纷、协助维护社会治安等。《物业管理条例》第20条规定“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”因此，实践中在业主委员会与居民委员会之间会存在一定的职能交叉，但要注意二者的性质却截然不同。所以，在处理业主委员会与居民委员会的关系上，要注意避免以居委会取代业委会或者重视业委会而轻视居委会的两种极端，要注意并保持着两个主体的各自独立性。

（二）物业管理活动中形成的特定法律关系

以上物业管理活动中六类主要主体他们相互之间就会形成特定的法律关系，其中最基本的法律关系是业主通过业主大会或业主委员会与物业管理服务单位之间形成的物业服务合同法律关系。以此种法律关系为基础又形成了业主与业主大会、业主委员会之间的自治法律关系；物业建设单位与物业管理服务单位之间的复合法律关系，与业主间的物业质量保证、维护合同关系；相关行政机关对物业管理服务单位、业主委员会、业主大会和业主等主体间行政管理、监督法律关系；物业管理服务单位、业主与保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构、建筑维修部门、供水（电、采暖、通信）公司等专业服务机构间的合同关系；居民委员会与物业管理公司、业主委员会之间的监督、指导、合作关系等。总之，物业管理服务法律关系是由多重关系共同组成的统一体，并非仅指某一对主体之间的关系，而是人们在取得、利用、经营和管理物业的过程中形成的多重关系的组合。物业管理法律关系既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系，每种特定的法律关系中都包含特定的法律主体、客体与内容，下面就几种重要的法律关系加以论述。