房地产法热点问题研究：物业与物业管理概述

物业管理行业于1940年左右由英国兴起，当时并未得到广泛的发展。真正得到社会认可是由万国博览会开始，于20世纪50年代左右逐渐成为一个成型的产业。汉语“物业”一词译自英语property或estate，该词最初自20世纪80年代由我国香港引入国内，先传入沿海，再到内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。现在对物业的基本完整概念，一般定义是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地等。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态包括办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。物业按照用途可以分为居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业（也称为特殊物业，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业）等。

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。我国《物权法》第81条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”据此，物业管理有广义和狭义之分。广义的物业管理包括业主的共同管理和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理。狭义的物业管理，是指“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。^[1]由于我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。故本书所指的物业管理是指狭义的物业管理，即业主委托专业的物业管理服务企业对其物业进行的管理。狭义的物业管理实质是一种综合的经营性管理服务活动，物业管理的对象是物业，服务的对象是人，为业主提供服务是物业管理的最终目的。

关于物业管理，这里有两个问题需要说明，一个是物业管理的范围问题；另一个是关于物业管理企业的定位问题。(www.xing528.com)

关于物业管理的范围问题必然要谈及业主的建筑物区分所有权。我国《物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此，业主的建筑物区分所有权是指业主即权利人对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权（成员权）的结合。区分建筑物所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。在区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权及成员权。业主对专有部分的所有权是在构造上明确区分并独立使用的建筑部分，所有权人对专有部分予以自由使用收益和处分的权利。实践中，物业管理服务必须尊重业主专有部分的所有权，未经允许，不得擅自进入。若遇室内无人紧急排险，则须有第三者（如社区、派出所或其他业主）在场下按程序进入。因此，物业管理服务的范围一般不包括此部分，除非业主与物业管理服务企业间有特殊约定。基于上述分析，物业管理服务的范围大致包括房屋的维护与修缮管理（指房屋公共部分，如外墙、楼道、管道、线路等），物业绿化、卫生、治安、车辆交通管理，相关公用市政设施（如供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等）委托管理，对违章建筑进行举报监督管理，以及为产权人、使用人提供多种生活方便服务等。具体的物业管理服务项目一般应由业主方与物业管理服务方通过签订物业管理服务来确定。

关于物业管理企业定位问题必然涉及物业管理本身的性质问题。物业管理企业其中的“管理”的内涵是物业管理企业指替业主管理物业之意，其实质是服务，而非管理。物业管理企业是企业法人，其并不拥有公权，并不具有公共事务的管理职能，因而其对业主间产生行政管理法律关系是不可能的。物业管理经济活动关系的形成，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。在业主与物业管理企业之间，形成这一服务需求与提供服务关系的法律关系基础是物业服务合同。物业管理企业接受业主的委托，依据合同提供服务。物业管理企业提供的服务是以物业所有权人为对象的服务，其服务活动的实施载体是物业以及物业所形成的公用空间和关联财产。物业管理企业基于合同所规定的事项，与业主形成服务、报酬的交换关系，在约定的范围内提供服务，承担责任，获取报酬。因此，物业管理经济活动的本质是业主聘请物业管理企业提供服务，物业管理企业要清楚地将自身定位于“现代管家”，按照服务合同的约定，切实地为业主提供良好、优质的物业服务，要在管理中体现经营，在经营中蕴涵服务，实现社会效益、经济效益和环境效益的协调发展。