土地征收基本条件及热点问题研究

结合我国法律规定与国际共同规则，我们认为土地征收必须符合三项基本条件。

（一）为公共利益之需要

公共利益原则是法治国家不动产征收的重要原则，是规制征收权的基本手段。宪政国家多在宪法中明确土地等不动产征收必须出于公共利益的需要。所谓“公共利益”，是指“全体社会成员的直接、共同的利益”。例如，公共道路、公共卫生、灾害防治、环境保护、国防、科学及文化教育事业、文物古迹及风景名胜区的保护等，均应属于社会公共利益。国家必须为公共利益之需要，才能进行土地征收，为私人利益，例如商业开发，国家不应适用任何征收包括土地征收。主要理由是：征收是国家通过行政征收权的行使，剥夺非国有财产的行政行为。除非为更高于私人财产所有权的利益，如公共利益，否则行政权不得侵犯私人合法财产权，即使给予补偿。

实务中，多有地方政府以“经济开发区”、“科技园区”的建设、房地产开发建设等能使地方经济得到发展为理由，主张其所需土地征收符合公共利益目的，这是错误的。类似这些建设虽然可能使社会成员“间接”得到利益，但是直接得到大部分利益的往往是建造商、开发商等少数社会成员，故不属于社会公共利益。因非公益目的需要取得单位和个人的土地，应当与土地权人平等协商，并签订合同。

（二）土地征收应符合法律规定的权限和程序(https://www.xing528.com)

征收应由有法定职权的国家机关依据法律规定程序进行。我国《立法法》规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。因此，征收的权限只能由法律作出规定，而具体的程序规则，可以由特别法规定，如现行《土地管理法》对征收程序所作出的规定。

（三）土地征收必须对被征收人给予公平补偿

征收包括有偿征收与无偿征收。无偿征收如税收，虽也是为公益之目的——社会共同生活之管理费用需要，但是，被征收人是社会成员中的大多数，且税收等是为社会的安全、稳定、秩序等价值之实现的付出，故无需给予被征收人补偿。土地征收属于有偿征收，必须对被征收人给予公平补偿。因为被征收人是社会成员中的少数，公共利益应平等负担，不能强求由少数人无偿之付出以增益全体社会成员的利益。

对于土地征收等类似性质的征收，如果对被征收的单位和个人未予补偿或者未予公正补偿，就演变为对人民合法财产的无偿剥夺或者低价剥夺，不仅违背宪法保护合法财产的基本原则，也违背政府保障合法财产的神圣职责。