阴阳合同概念与性质在《房地产法热点问题研究》中的研究成果

（一）阴阳合同概念

阴阳合同是指合同当事人就同一事项签订两份内容不相同的合同，其中一份“阳合同”用于备案、登记或办理相关手续但是并不实际遵照履行，另一份“阴合同”仅为合同当事人暗地所掌握并约定双方照此履行。有资料表明：在二手房买卖中，买卖双方签订“阴阳合同”的现象十分常见，大约占二手房买卖的90%左右。二手房买卖当事人选择签订阴阳合同的目的不外乎规避法律或谋取利益两方面。

（二）二手房阴阳合同发生的原因

房屋买卖既包括商品房买卖，也包括二手房买卖。商品房销售要求出卖人将签订的商品房买卖合同到房管部门备案，且相对而言有较为严格的监管，故其一般不存在阴阳合同情况。二手房买卖中，因制度监管不严，合同双方极可能基于暂时性的利益考量，而选择签订阴阳合同。

1.利益因素诱导

尽管国家近年来致力于楼市调控，二手房交易市场的买卖双方签订“阴阳合同”的现象仍然是公开的秘密。“阴阳合同”如此盛行，一个主要原因是利益因素诱导下合同当事人行为的选择，这是内因方面。实务中的利益因素可能主要是两方面：

（1）少缴税费。因为房地产交易依法应缴纳交易税、所得税、印花税、契税等，而且是依据买卖合同总价款计税，故签订的“阴阳合同”可以规避法律、少缴税费，从而合同双方与房屋中介都能获益。比如，一套住房转让的市场价为200万，而在登记部门登记“阳合同”的交易总额是150万，那么在缴纳税金肯定是以登记的价格为准，当事人少缴税款，中介机构也可因促成交易而获取佣金。

（2）增加贷款额。很多二手房买方需要办理贷款，因金融机构就贷款审核时有时按照交易总额一定比例确定贷款数额，故二手房买卖当事人有时以阴阳合同形式来增加贷款额。譬如，100万的二手房买卖，把“阳”合同的价格做成120万元，按照60%的贷款比例，买方可以比真实情况下多贷12万元，虽然税费会相应的增加，但买方的主要目的实现了。

2.制度约束乏力

二手房买卖阴阳合同盛行的外因在于制度约束乏力。我国目前法律对于二手房交易领域的“阴阳合同”的规定几乎没有，在司法实践中，由于缺少法律的明确规定，法官的自由裁量权较大，处理方式与结果也因此各不相同。当事人签订阴阳合同，因为阴合同的隐蔽性，除非发生合同纠纷，否则被查处并要求承担法律责任的几率较小。在现实可得的较大利益的诱导下，当事人自然极易忽视可能性较小的不利益，选择签订“阴阳合同”并从中获得现实的利益。(https://www.xing528.com)

（三）阴阳合同性质

合同因双方当事人的意思表示一致而成立，如无无效事由将对当事人产生约束力。意思表示是所有民事行为包括合同行为的核心要素。阴阳合同与其他合同的重要区别在于其当事人之间分别就同一事项达成两次的意思表示一致，其中一次为虚假的，一次为真实的。欲辨析阴阳合同的性质，从意思表示方面分析可能会更为简便精确。

1.意思表示与意思表示瑕疵

意思表示是指行为能力适格的行为人把进行某种民事法律行为的内心效果意思，以一定的方式表现于外部的行为。意思表示是由内心意思和外部表示所共同构成，内心意思与外部表示不一致以及意思表示不自由，称为意思表示瑕疵。我国《民法通则》及《合同法》原则规定了“欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、以合法形式掩盖非法目的、显失公平”等意思表示瑕疵类型，并规定在上述意思表示瑕疵情况下当事人所为的民事行为无效或可变更可撤销。

2.隐藏行为

隐藏行为是实践中出现的一种法律未能规定的新的意思表示瑕疵类型。所谓隐藏行为，是指行为人将其真意隐藏在虚伪意思表示中，而欲依其真意发生法律效力的法律行为。隐藏行为与虚伪表示如影随形，其要件是：（1）行为人具有真实的意思表示；（2）行为人另有表达虚伪意思表示；（3）以虚伪表示隐藏真实意思表示。

3.阴阳合同的性质

我们认为，阴阳合同性质上是一种隐藏行为。阴阳合同中的阳合同一般是应对合同公开的需要而产生，双方在阳合同中达成一致的意思表示是虚假的意思表示，双方并无依据阳合同履行的意愿；阴合同中隐藏的意思表示才是双方当事人真实意思，双方自愿受其约束，阴合同是双方实际要履行的合同。可见，阴阳合同性质上是合同主体以公示的虚假意思表示，隐藏真实意思的一种隐藏行为。