房产虚假广告的惩罚性赔偿责任研究

根据《消费者权益保护法》的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当承担加倍的惩罚性赔偿责任。^[7]惩罚性赔偿，是指由法庭所判决的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。商品房买卖合同是否适用消费者权益保护法？购房人是否是消费者？开发商虚假宣传的欺诈行为是否构成欺诈性经营行为，从而承担加倍赔偿责任？这些问题多年来一直陷于无休止的争议之中。目前不同法院对商品房买卖中是否适用惩罚性赔偿也存在不同看法。

主流观点认为，对于商品房买卖合同不适用《消费者权益保护法》第49条（2013年修改后为55条）的惩罚性赔偿。如梁慧星教授在2001年的一篇文章中提出的三个方面的理由：其一，消费者权益保护法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物，可作参考。其二，考虑到作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到更妥善的处理。其三，商品房买卖合同金额巨大，动辄数十万元、上百万元，判决双倍赔偿将导致双方利害关系的显失平衡。^[8]

近年来，随着社会经济的不断发展，商品房买卖合同适用消费者权益保护法的惩罚性赔偿制度的呼声日益高涨，主流观点不断遭遇挑战。赞成者基于《消费者权益保护法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的、房地产业的良性发展需要以及法律的解释与适用等角度提出对开发商的欺诈行为适用《消费者权益保护法》第49条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的理由。越来越多的人认为，购房也系商品买卖行为，房屋也是一种商品，当经营者有欺诈行为时，适用惩罚性赔偿应无问题。

我们认为，两种似乎对立的观点其实并无对错之分。除真理之外的任何理论，都具有社会历史性特点。站在不同的历史阶段面对不同的社会经济背景，即使同一个人针对同样的问题也可能有不同的看法。梁慧星等反对商品房买卖合同适用消费者权益保护法的观点适应当时的社会背景需要，应无疑义。但是随着社会经济的发展，随着房地产业的急剧膨胀、畸形发展，开发商与普通购房者关系与消费者权益保护法所规范的经营者与消费者关系之本质日趋一致，反对适用消费者权益保护法保护购房者权益的理由之正当性日益消退，赞成适用的理由日趋充分。

我们认为，商品房买卖适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿制度保护需要解决两个基本问题：其一，商品房买卖合同是否消费合同？^[9]其二，哪些商品房销售欺诈行为适用惩罚性赔偿？以下分别予以探析。

（一）商品房买卖合同是否消费合同

法律关系或者合同的一致性可以从主体、内容、客体三方面分析。

1.商品房买卖合同与消费合同主体的一致性

商品房买卖合同主体是房地产开发商和购房人，其中开发商是经营者，购房人中如购买自住用房者是消费者。法律意义上的经营者，是指从事商品生产、经营或者提供服务的自然人、法人和其他组织，^[10]经营者是以营利为目的从事生产经营活动并与消费者相对应的另一方当事人。开发商是营利性企业法人，通过将开发房地产建造的商品房等推上市场销售而获取高额利润，符合市场经营者特性。

法律意义上的消费者，是为生活需要购买、使用商品或者接受服务的社会成员。^[11]商品房买方目前既包括为自住用房的普通公民，也包括为投资目的购房的公民或者法人。购买自住用房的公民属于为生活消费购买商品的消费者已得到有关司法解释与地方立法的肯定。2002年最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》实际上已经肯定了购房者的消费者地位，《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”2002年修正通过的《云南省消费者权益保护条例》第29条规定：“经营者销售商品房时，应当在合同中与消费者约定商品房的准确地址、建筑结构、建筑面积、装饰标准、计价方式、配套设施、产权办理等内容……”这些规定中的消费者应与《消费者权益保护法》消费者的含义是一致的，即为生活消费需要购买商品房的是住房消费者。(www.xing528.com)

2.商品房买卖合同与消费合同内容的一致性

商品房买卖合同的内容是指合同当事人双方即开发商与买房者以商品房为买卖标的而成立的协议中所约定的双方的权利与义务。如前所述，开发商是经营者，买房者中购买自住用房的公民，属于为生活居住需要而购买商品的消费者。他们之间的商品房买卖合同在内容上与其他消费合同的内容并无本质区别。

3.商品房买卖合同与消费合同客体的一致性

消费合同的客体是消费者与经营者的权利与义务所共同指向的对象即商品或者服务。商品房买卖合同的客体是商品房，商品房是商品吗？众所周知，商品是用于交换的具有价值和使用价值的劳动产品。商品房具有商品的全部特性，属于商品毋庸置疑。从法律适用上之解释来说，《消费者权益保护法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均包括在内，故人们以生活消费之目的而购买商品房者，则该商品房应是本法所称的商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体。

综上分析，我们认为，购买自住商品房的公民与开发商（销售商）建立的买卖合同之主体、内容、客体三方面与消费合同并无二致，实务中这类商品房买卖合同属于消费合同，应受《消费者权益保护法》调整。

（二）哪些商品房销售欺诈行为适用惩罚性赔偿

一些地方立法与最高院司法解释已经对此予以规定。如2003年通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第8条、第9条、第14条中规定适用惩罚性赔偿责任制度的六种情形；^[12]福建省实施的《房屋消费者权益保护条例》第15条规定适用惩罚性赔偿责任制度的五种情形。^[13]

结合之前的分析，我们认为，进一步的立法中可以作出这样的规定：“商品房经营者有下列欺诈行为之一的，购买自住用房的公民可以依据《合同法》请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，并可以依据《消费者权益保护法》第55条要求经营者加倍赔偿损失：（一）故意隐瞒房屋为违法建筑的事实并销售的；（二）故意隐瞒房屋权利受限制的事实或者签订合同后以抵押等方式造成房屋权利受限制的；（三）将同一房屋销售给不同消费者导致消费者不能取得房屋产权的；（四）以虚假承诺诱骗消费者签订购房合同且虚假承诺对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的；（五）其他欺诈消费者致消费者合同目的不能实现的行为。”