房地产虚假广告的民事责任探讨

房地产虚假广告的法律责任当然适用《广告法》第37条、第38条、《刑法》第222条的一般性规定，然而其民事责任方面存在多部法律适用上的冲突，从而在实务中产生争议。

一般认为，在商品房买卖关系中，因销售者的虚假广告宣传行为成立民事欺诈，则因该欺诈而订立的商品房买卖合同，可以适用合同法有关规定处理应无疑义。

（一）购房者享有撤销权和变更权

依据合同法，因欺诈订立的合同损害国家利益的属于无效合同，^[5]因欺诈订立的合同未损害国家利益的，属于可变更可撤销合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。^[6]一般的商品房买卖合同不涉及损害国家利益的问题，故购房者享有变更权与撤销权。

购房者是否可以直接向对方提出请求撤销或变更合同呢？合同法对此没有明确规定，原则上应允许权利人向对方主张行使撤销权或变更权，不必通过诉讼的方式。如果双方达成一致的，就可直接产生变更或撤销合同的效果；如果对变更或撤销合同发生争议，就必须通过法院或仲裁机关予以裁决。此外，撤销权的行使应当在撤销权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，超过期限的，撤销权消灭。该期限不得中止、中断，也不得延长，是除斥期间。变更权，作为撤销权的替代权利，它应当与撤销权同时存在、同时消灭，应适用有关撤销权行使期限的规定。撤销权人既可以选择撤销合同，也可以选择变更合同，他人不得干涉。《合同法》第54条第3款规定，“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”可见，撤销权与变更权在顺序上，变更权优先。

（二）违约责任

违约责任是指一方当事人不履行或不完全履行根据合同应负有的义务时，所承担的不利后果。当商品房销售广告的性质是要约的情况下，如果开发商在宣传时的允诺与说明不能兑现，属于一种违约行为，需要承担违约责任。如前所述，购房者也可以以其欺诈为由行使撤销权或变更权。

（三）缔约过失责任(https://www.xing528.com)

缔约过失责任是对信赖利益进行保护的一项重要制度。缔约过失责任是指在缔结合同过程中，一方当事人违反诚实信用义务，导致合同不成立，被确认无效或者被撤销，致使他方当事人遭受损害而应付的赔偿责任。进一步思考，开发商缔约过失责任的产生可以分为两种情况：

1.商品房销售广告的性质为要约邀请时

商品房销售广告的性质是要约邀请时，开发商不需要为虚假广告承担违约责任。但是如果开发商的虚假广告导致商品房买卖合同不成立，被撤销或者无效，同时造成商品房购买者信赖利益的损失时，开发商要承担缔约过失责任。

2.商品房销售广告性质为要约时

前面已经有讲到，在商品房销售广告性质是要约的情况下，开发商一般承担违约责任。但是如果虚假商品房广告导致房地产买卖合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础（有效的合同）就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任。

开发商承担缔约过失责任赔偿的是消费者信赖利益的损失。信赖利益损失包括直接损失，如购买者为购置商品房而做出的必要的花费；也包括间接损失，如购买者丧失与其他开发商订立合同的机会所造成的损失。