虚假广告宣传行为的法律性质简析

（一）经营者广告宣传行为的法律性质是要约或者要约邀请

经营者广告宣传行为，是其为自身经营之需要，以广告形式把产品或服务等相关信息，公之于众，引导消费者作出相应的缔结合同之意思表示的民事行为。按照合同法原理，经营者宣传行为的法律性质根据其内容可以分为要约邀请和要约。要约邀请，也称要约引诱，是指一方邀请他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请内容是模糊的，不具体的，邀请人不需要受要约邀请的约束。要约是指一方当事人以订立合同为目的而发出的，希望受要约人发出承诺的意思表示。要约的内容明确具体，要约人要受该要约的约束，经受要约人同意（承诺）双方合同即成立。

如何辨析判断房地产经营者的宣传行为的法律性质到底是要约还是要约邀请呢？目前主要的判断依据是《合同法》与《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称法释〔2003〕7号）的相关规定。《合同法》第15条规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”（法释〔2003〕7号）第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

结合以上规定，房地产经营者广告宣传行为原则上是要约邀请，销售广告中开发商所作的允诺不能直接作为商品房买卖合同的条款。但是，房地产广告在满足以下三个的情况下应当认定为要约：

1.广告宣传中对房屋和相关设施所做的允诺具体明确。

譬如，开发商在广告中承诺说小区有2000平方米的中心花园，这样的说明和允诺就是具体明确的。如果该允诺最后不能实现，开发商应承担违约等法律责任。再如，开发商的广告用语：“环境优美，交通便利。”这样宣传语不具有具体明确性，不能成立要约，而是要约邀请。即使嗣后购房者认为商品房环境不优美，交通不便利，开发商也不需要承担违约等法律责任。当然也有一些广告中的允诺和说明，是否具体明确，不仅当事人各执一词，不同的法官也可能有不同的理解，这就可能造成对相同性质的案件有不同的判决结果。

2.广告宣传中说明和允诺针对的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。(www.xing528.com)

允诺和说明针对的对象是商品房买卖合同中的实质性重要内容，即房屋和相关设施。其中相关设施是指商品房的基础设施和相关配套设施，包括供暖、供电、供水、小区景观、停车场等。

3.广告宣传中允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

因为允诺和说明关涉商品房买卖合同的实质性重要内容，购房者在进行购房决策时，极有可能正因为该允诺与说明而激发购买欲望，作出购买决策。当然购买决策过程基本是一个心理活动过程，购买决定是由多个因素促成的，销售方的允诺与说明对“商品房买卖合同的订立”、“房屋价格”在其中究竟起到了什么作用，有多大影响，是否“重大影响”？却缺乏一个客观的判断标准，具有很大的主观性。司法实践中，这一规定的可操作性不强，极易产生争执。

（二）开发商的虚假广告宣传行为构成民事欺诈

房地产虚假宣传行为在合同成立过程中，无论其性质是要约还是要约邀请，因为其本身内容的不真实性，又可归之为民事欺诈。依据民法原理，在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误表示的行为属于民事欺诈行为。房地产销售者的虚假广告宣传行为，是其为促进销售之目的，故意以广告形式告知潜在的购房者虚假信息，或者故意隐瞒真实信息，引诱、误导购买者使之陷入错误认识，并基于该错误认识作出购买的意思表示，销售者的行为构成民事欺诈。开发商与购房者双方地位及力量对比悬殊，信息极不对称。现实中，开发商通过虚假宣传等方式欺诈购房消费者的事例举不胜举，购房者无奈地将这种广告称为“购房陷阱”。