房地产合作开发法律纠纷分析

合作开发房地产过程中利益方较多，比较容易产生法律纠纷。司法实务中如何处理法律纠纷？本书从以下几方面略作分析。

（一）合作各方之间纠纷防范

在共同投资、共同开发、房地产交易、房地产质量保障等各环节，合作各方在合同履行行为、利益分享、风险承担等方面就会产生冲突，纠纷难免发生。我们认为，合作开发中为防范纠纷发生，要注意以下三点：

1.合作开发合同中不能约定“保底条款”

正如前述，合同中约定合作一方无论合作是否盈利，均有权以某种形式收回投资或者收取固定的利益的，不能被认定为合作开发房地产合同，而应依据转性后合同对应的法律法规予以判断合同是否有效并处理。

2.严谨订立合同并严格履行合作各方应在合同中具体、明确、合法地约定各方的权利义务以及违约责任等，并严格按照合同约定履行义务。

譬如，有当事人未及时足额依据合同缴纳出资，却主张以房屋预售款份额充抵投资，从而要求参与利润分配的，视为其违约并退出合作关系，不得对利润分配主张任何权利。法释〔2005〕5号第23条明确规定：“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。”

3.完善开发资金的管理(www.xing528.com)

合作开发房地产，往往需要大额的资金，原则上合作各方对项目资金均有监督管理权。现实中，有些合作方疏于对项目资金的监督管理，“共管账户”完全由他方控制，其后却因项目资金管理和使用不规范、不合法或者违背合同约定而产生纠纷。未雨绸缪，合作各方应在合同中明确约定项目资金使用、管理办法，以有利于各方相互制约和监督为原则。

（二）合作方对外责任分析

在合作开发过程中，开发行为以及随后的销售行为将对其他主体产生影响，合作方与其他主体之间产生的法律关系性质各异、纷繁复杂。其中最易产生争议的法律问题是合作开发各方外部责任的承担问题。

合作开发中的对外责任承担最直接的依据是合作开发合同中关于责任的约定，之所以产生纠纷，其原因往往是约定不明确或者不合法。在上述三种合作开发类型中，其责任承担的约定要求各异。

在组建项目公司的情况下，因为项目公司具有独立的法人资格，即具有独立责任能力，依据公司法规定，只要没有虚假出资、抽资等违法行为，项目公司对开发过程中的行为一般自行承担责任。可见，如组建项目公司合作开发，在开发过程中责任问题是较为明晰的。然而，在开发完毕后，因为联合目的达成，合作方选择注销项目公司法人资格，那么就会导致房屋交付后出现的房屋维修等后续责任无人承担，权益受到损害的购房人求助无门、维权艰辛。有关主管机关应当对此问题予以规制，譬如，可以要求在房屋销售合同中预先明确合作方承担后续责任的义务。

在后两种非法人型联营中，如合同中责任承担方面约定不明确或者不合法，责任承担尤其是对外责任方面极容易产生争议。如第三人往往主张合作开发各方承担连带责任，合作各方却往往主张按照合作开发协议中对各自责任所做的划分承担。面对这样的争议，因为法律规定的模糊，法官也有无所适从之惑。

我们认为，如果合作开发合同明确约定双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果合作开发合同划分双方责任约定责任自负，则要以合作开发类型来确定责任，不能以该约定直接对抗第三人。如果合同约定各方以土地使用权、资金等出资，组成联合管理机构对开发项目进行管理，在完成项目后，共同出售，共同分享利益，则合同性质上就是合伙合同，属于合伙型联营。根据合伙的法律规定，合伙人对外承担连带责任，故合作各方对开发项目产生的债务应当负连带责任，合同中约定的责任划分只能作为内部追偿的依据。如果仅以合同约定合作各方权利义务，而未成立任何管理机构，则为合同型合作开发，各方对各自的行为独立承担责任。