房地产合作开发概念与类型:详解与研究

房地产合作开发，是指双方当事人约定，由一方提供建设用地的使用权，另外一方或者多方提供资金、技术、劳务等其他资源，合作开发土地，建设房地产项目，共担风险，共享收益的一种房地产开发模式。《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”该规定从土地使用权人对土地使用的角度予以简略规定，对房地产合作开发中出现的大部分法律问题却无法解答。

一般认为，房地产合作开发法律性质上属于《民法通则》规定的联营。根据法律规定，联营可以分为法人型联营、合伙型联营及合同型联营三种类型，现实中，合作开发房地产也有对应的三种类型：

（一）组建项目公司式的法人型合作开发

合作各方成立一个具有法人资格的项目公司，以项目公司的名义进行房地产开发。合作各方提供各种资源，如土地使用权、资金、技术等作为出资，并以合同约定出资比例，按照出资比例承担风险、获取收益。

法人型合作开发房地产利弊参半，其优点是权责明确，从而可以减少纠纷的发生、项目公司独立承担责任等；其弊端也不少，譬如，筹建新的项目公司耗时耗力且耗费较高、土地使用权出资必须办理转移土地使用权到项目公司的手续（划拨取得的土地使用权无法转移）、项目公司需要交纳企业所得税致合作开发各方利润降低等。(www.xing528.com)

（二）组建联合管理机构式的合伙型合作开发

针对具体的开发项目，合作各方派遣工作人员组成联合管理机构，由该联合管理机构具体运作开发项目，并协调合作各方关系，决策合作重大事项。联合管理机构是临时性机构，无独立法人民事主体资格，不具有民事权利能力，不能独立承担民事责任。在合伙型合作开发中，任何合作方都不能单独对外使用联合管理机构的名义。

（三）合同型合作开发

在相对简单的房地产开发项目中，可以采取合同型合作开发形式。合同型合作开发中联合各方不组成任何管理机构，合作各方以合作开发合同约定各方权利义务，各方依据合同履行义务、行使权利，以达到开发房地产的合同目的。