房地产法：热点问题探究

（一）房地产法的概念与特征

1.房地产法概念

房地产法，又称不动产法，是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系是指在房地产管理、开发、经营、交易、服务和使用等活动中所形成的各类主体之间的社会关系。

2.房地产法特征

房地产法与其他法律相比，具有自身的一些法律特征。

（1）房地产法是兼具公法与私法性质的财产法。房地产法是以有形财产即房产、地产作为客体的财产法，一切调整房地产关系的法律规范都可归入房地产法律体系。房地产法律体系既包括基本法，如《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国继承法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》等；也包括行政法规和规章，如《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》《中华人民共和国城市公有房屋管理条例》《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》；^[3]还包括地方法规和规章，如《福州市城市房屋产权产籍管理办法》《福州市城市房屋拆迁管理办法》等。此外，还有相关的立法解释、司法解释等。在房地产法律体系中，其法律关系的主体既有国家、行政机关等公法主体，也有个人、法人等私法主体；其内容既涉及民事权利义务，也涉及行政管理职权职责。其主体及内容的综合性、复杂性使房地产法成为兼具公法和私法特征的财产法。

（2）房地产法调整范围具有广泛性。房地产法包括房产法和地产法。房产法包括调整和规范房屋产权以及与房屋产权有关的房屋建设、房屋买卖、房屋租赁、房屋继承、房屋拆迁、房屋赠与等法律法规。地产法包括调整和规范各类土地权益以及与土地权益有关的国有土地的出让、转让、开发、租赁，集体土地的征收征用、租赁等法律法规。可见，调整房地产的法律法规所涉及的范围非常广泛。

（3）房地产法中强制性法律条款较多。房地产开发和经营活动各环节，都有一些必须遵循的强制性规定，要求事先申请、事后登记，否则不受法律保护甚至可能构成违法犯罪。如房地产开发企业采取了市场准入许可限制制度，必须符合法定条件申请设立登记，才能从事房地产开发经营；开发用地的取得，开发企业必须申请开发用地，经土地管理机关批准后才取得用地权；房屋买卖双方在成交后，必须在房屋交易部门办理交易手续，交纳有关税费和产权过户手续，否则买卖关系无效。这些强制性规定的目的，在于保证房地产业与房地产市场规范、有序地发展。

（二）房地产法的调整对象

房地产法的调整对象，是指房地产法所调整的房地产社会经济关系。按照经济活动范畴分类，房地产法的调整对象包括房地产产权、房地产开发、房地产经营与交易、房地产利用及管理、房地产服务等与房地产相关的经济关系。依据调整的社会经济关系所涉法律部门来分析，房地产法的调整对象可以分为以下三类：

1.房地产民事法律关系

房地产民事法律关系包括房地产权属关系、房地产转让关系、房地产抵押关系、不动产相邻关系、房屋租赁关系、房屋拆迁补偿关系、房屋维修关系、房地产中介服务关系、物业管理关系等。房地产民事关系主要以财产或财产权利义务为内容，主体间是平等的。(www.xing528.com)

2.房地产行政法律关系

房地产行政关系则以行政主体与行政相对人为主体，主体间存在命令与服从、管理与被管理的关系。房地产行政关系具体包括房地产行政管理体制关系、土地管理法律关系、房地产建设项目管理关系、房地产规划管理关系、房地产产权和产籍管理关系、房地产行业关系、房地产市场的监督管理关系等。

3.房地产经济法律关系

房地产经济法律关系主要包括房地产开发和经营管理关系、房地产税费收缴关系、房地产金融关系、房地产质量与价格管理关系、房地产国有资产经营管理关系、涉外房地产关系等。

房地产民事法律关系、行政法律关系、经济法律关系的分类，并非绝对化。它们相互之间存在交融性，譬如，房地产产权变动作为民事法律关系，依法需要房地产权登记这种行政法律关系的辅助；房地产质量管理关系既涉及作为独立市场主体的工程质量检测公司等，也需要政府建设行政主管部门和其他有关部门的行政管理。

（三）房地产法与规划法、建筑法的关系

1.房地产法与规划法的关系

城市规划法指调整在城市规划活动中所发生的各种社会关系的法律规范的总称。城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。城市规划是房地产业发展的前提。房地产开发建设，既要遵循《土地管理法》《城市房地产管理法》等，也必须遵守《城市规划法》的相关规定。因此，城市规划法的部分规范可被列为广义房地产法的组成部分。

2.房地产法与建筑法的关系

建筑法，是指调整建筑活动的法律规范的总称。建筑活动是指各类房屋及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。房地产法的客体房产是建筑活动的结果，建筑活动与房地产开发活动是密不可分的。房地产开发必须按照《建筑法》的有关规定进行。因此，建筑法也可被列为广义房地产法的重要组成部分。