租赁房屋改建、装修问题解析

在实践中，承租人基于自身生活、生产需要往往会对所租赁的房屋进行各种改建和装修，在合同约定不明时由此产生诸多纠纷。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》用了5条的篇幅进行规定。

对于出租人同意的装饰装修和改建，①租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。②租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。③承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：其一，因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；其二，因承租人违约导致合同解除，承租人不能请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；其三，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；其四，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。④承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人可以请求出租人补偿附合装饰装修费用。⑤承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的：其一，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；其二，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

承租人擅自变动房屋建筑主体、承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，但应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。(www.xing528.com)

需要说明的是，在双方当事人有约定的，原则上从其约定。