房屋租赁合同有效性

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，在出租人因房屋的资质发生纠纷时，应根据是否依法获得资质来认定合同是否有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，房屋租赁合同应认定为有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。需要说明的是，当事人无权以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效。当事人以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的约定有效，但如果当事人一方已经履行主要义务且对方又接受的，则该约定不生效力，房屋租赁合同有效。

在房屋租赁合同被认定为无效后，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；当事人可以合同法的有关规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条、第13条、第14条的规定请求赔偿因合同无效受到的损失。(www.xing528.com)

对于一房数租行为，如果房屋租赁合同均有效、承租人均主张履行合同的，履行合同的承租人顺序依次为：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人有权请求依照《合同法》的有关规定解除合同、赔偿损失。