租期限制与续约规定-合同法学（第4版）

租期，即租赁关系存续期限。租赁合同与买卖合同不同，买卖是一次性行为，即使分期付款的买卖，也只是分次履行的问题。而租赁合同则是继续性合同，在整个租赁期限内持续存在合同权利义务关系。因此，租赁合同的一个重要因素是租期。

租期由合同双方当事人约定，不宜过长。国外法律一般均对租期加以限制，如苏俄民法典规定财产租赁的最长期限为10年，我国《合同法》第214条第1款明确规定，“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”。

若合同双方当事人未约定租期的，为不定期租赁。不定期租赁也是有期限的，不可能是永久的。若为永久的租赁，则无疑是对租赁物所有权（或经营权）的否定，使所有权人（或经营权人）永久丧失了对租赁物的占有和使用（或收益）的权利。这不利于社会经济发展。因此，对于不定期租赁，任何一方当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。(www.xing528.com)

租赁合同是有期限的。但是在租期届满后，可以“续租”。即由合同双方当事人再经协商，续订租赁合同，将租赁关系延续下去。同样，续订租赁合同，其租赁期限自续订之日起不得超过20年。另外，根据《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

根据不可抗力的基本法理，《最高人民法院关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）》规定，租赁经营期间，因地震灾害造成租赁经营的厂房、设备以及经营场所严重受损无法恢复正常经营，当事人可以要求解除租赁经营合同。当事人以地震造成所处地域的消费水平降低、经济不景气等经营环境改变为理由，主张预期经营目的不能实现，承租人要求减少租金的，人民法院可以根据案件具体情况，适用公平原则处理；要求解除租赁合同的，人民法院不予支持。