合同法学：租赁合同的特征与要素

（一）租赁合同是转移财产使用权的合同

租赁合同的内容只是使用他人的财产，引起的只是租赁物的使用权从出租人手中转移给承租人，租赁物的所有权仍由出租人享有。这是租赁合同与转移财产所有权合同的最根本区别。

承租人对租赁物的使用，有时是根据租赁物的性能和用途直接加以利用。但在有些情况下，承租人租赁出租人财产的目的，并不是为了单纯的使用，而是要获取收益，甚至有的租赁合同的直接目的正是为了收益，如租种土地而获取农作物等。因此，承租人对租赁物的使用权是广义上的使用权，即包括使用和收益两个方面。据此，在法国民法里把租赁分为使用租赁和用益租赁。在我国，至于一个具体的租赁合同的内容，是否包括收益，应依法律规定或依双方当事人约定。

承租人对租赁物的使用，一般是对租赁物的全面使用。在此情况下，出租人将租赁物的使用权转移给承租人的同时，必须将租赁物的占有权也转移给承租人。承租人为了保证全面使用租赁物就必须实际控制租赁物，即同时取得租赁物的占有和使用权。但是，在有些场合，承租人对租赁物的使用，只是对其某一特定部分加以使用，而不排斥出租人对整个租赁物的继续占有和使用。如公交公司把所属公共汽车的车壁租给广告公司，让广告公司作商业广告。在这种情况下，出租人仍对租赁物享有占有和使用权，而承租人只使用租赁物的某一特定部分，并不实际控制租赁物。当然此时，承租人对租赁物的使用权和出租人对租赁物的使用权并不冲突，这是租赁关系中的特有现象。

应该提醒注意的是，我们日常生活中所说的“出租汽车”，并非均是租赁合同。这要依据使用性质而作具体分析。如果只将汽车或船舶交付给他人使用，则不失为租赁合同。但若汽车仍由“出租公司”的司机驾驶，则直接使用汽车或船舶的，是提供汽车或船舶的一方当事人，而非对方当事人。此类合同实属提供汽车的一方使用自己的运输工具运送他人或货物的行为，即运输合同，而非租赁合同。

（二）租赁合同的标的物为特定的不可消耗物

由于租赁合同不转移租赁物的所有权（或经营权），在租赁关系终止时，承租人必须返还租赁物。因此，作为租赁物，必须是特定物、不可消耗物。只有这样，才能保证租赁物在承租人经过一番使用之后得以保持原状，并最终返还给出租人。若租赁物是只能供一次消耗的物（即可消耗物），承租人在租赁关系终止时，就无法返还原物。

在我国作为租赁物的财产十分广泛，一般地说，只要法律不禁止或限制流通的物，均可作为租赁物。它包括动产和不动产，生产资料和生活资料。但租赁物仅以有形物为限，无形物即权利不能作为租赁合同的标的物。如专利权和商标权，即使权利人允许他人有偿利用，也不属租赁合同，而属技术合同。(www.xing528.com)

物的整体作为租赁合同的标的物，无可非议。但是，在特殊情况下，物的部分也可以独立作为租赁合同的标的物。如把房屋的墙壁的一面租给他人张贴广告等。

（三）租赁合同是双务、有偿合同

在租赁合同中，出租人享有收取租金的权利，同时承担交付租赁物的义务；而承租人享有使用租赁物的权利，同时承担交付租金的义务，双方当事人的权利和义务相互对应。因此，租赁合同是双务、有偿合同。这是租赁合同区别于借用合同的本质特征。

（四）租赁合同是诺成合同

租赁合同双方当事人就合同的主要内容协商一致达成协议，合同便已成立，而非等到出租人将租赁物交给承租人之后才成立。但是，由于租赁物性质和交易习惯的不同，租赁合同成立所履行的手续也不一样。一般地说，租期为6个月以上的租赁应订立书面合同，否则，视为不定期租赁；土地使用权租赁还应依法办理登记。在书面租赁合同中，应载明：双方当事人的姓名或名称、租赁物的名称、数量、规格、用途、租赁期限、租金数额、支付方式和支付期限等。

在现代社会里，书面租赁合同又往往表现为定式合同，即由出租人制订了出租规则或出租章程，并印制好出租合同，再交由承租人填写。如：租用车皮、船舶、电话，租住公房等。

另外，根据交易习惯，或根据出租人的要求，承租人在取得租赁物之前，还可能交押有关证件（如身份证、学生证等）或交付押金。如到照相馆租用照相机，要付押金，若承租人损坏照相机或欠交租金，照相馆作为出租人就有权以押金受偿。由此可见，押金实际上是对租赁物和租金的担保。