“宪法是人民基本权利之保障书，而税法是具体化的宪法，税法之制定及施行应遵循宪法精神……税捐正义之功能，正是为确保宪法所保障人民基本权利之有效实践。”[55] 如前文所述，房产税改革将筹集地方财政收入作为逻辑起点，同时亦有调控房价、调节分配的考虑。这些都是公权力在发挥作用，如果不依循一定价值取向对其加以规制，可能有损纳税人权利；故应将税收法治作为房产税改革基本的取向，从形式和实质两个维度规制改革的进程。
（一）形式正义：税收法定
“涉及人民的基本权利的法律法规和政策限制，要有公开的、严格的程序来加以决定。”[56] 财产权和人身权是两项至为重要的基本权利，税收涉及对纳税人财产权利的剥夺，因此，“税收法定”与“罪刑法定”共同构成公民人身权和财产权保护的两大基石。“税收法定主义，是指税法主体的权利义务必须由法律加以规定，税法的各类构成要素必须且只能由法律予以明确规定；征纳主体的权利义务只以法律规定为依据，没有法律依据，任何主体不得征税或减免税收。”[57] 对个人自住房开征房产税，有明显的加税效应，易损害纳税人财产权，须以法定主义作为价值取向，规制改革进程。
理论上将税收法定区分为三个层次：第一层，传统的税收法定仅要求以法定形式规定税收事项而不问具体内容；第二层，在法治国家，应当禁止立法机关滥用权力、制约课税权，构筑税收法定主义的法理，并要求在税收立法中体现量能课税原则、公平负担原则、生存权保障原则等宪法性原则，同时在税收立法、行政和司法的全过程都要自觉贯彻法定主义；第三层，立足于维护纳税人基本权，强调税收征收和使用相统一。第一层为税收的形式法定，后两层则为税收的实质法定。沪渝两地改革试点的依据是各自出台的暂行办法及实施细则，在合法性上存在两点缺失：一是两地出台的文件同现行有效《房产税暂行条例》第5 条的规定相悖，属下位法违反上位法；二是即便两地试点得到国务院同意，将此种“同意”视为一种授权，也违反了立法法转授权禁止的规定。[58]房产税改革应坚持税收法定主义，通过立法使房产税的征收有法可依，规制地方政府财政权的同时，保护纳税人权利。
（二）实质正义：量能课税(www.xing528.com)
法定主义从形式上要求房产税改革必依循法制渠道进行，仅此还不够，还需将公平引入改革进程和税制设计，作为评判标准。税收在不同纳税人间的配置可以依据利益原则或能力原则，前者即谁受益谁负担，将税收视为从国家获取公共服务的对价，后者即通常所谓量能课税，“依纳税人个人经济负担能力平等课征”，通过考查纳税人的主观负担能力— 所得和财产，及客观推估之负担能力— 购买力，来衡量纳税人的负担能力。现实中，不同纳税人从国家处获取利益的多寡难以衡量，而且税收作为一种公共负担在纳税人间按照能力大小予以分担，比较合理。因此，量能课税逐渐成为实质正义在税法领域的基本表现形式。
罗尔斯建构了经典的“正义二原则”，“第一个原则：每个人都应有平等的权利去享有与人人享有的类似的自由体系相一致的最广泛的、平等的基本自由权利体系……第二个原则：社会和经济的不平等的安排应能使它们符合地位最不利的人的最大利益，符合正义的储蓄原则，以及在公平的机会均等的条件下向所有人开放的官职和职务联系起来。”[59] 量能课税就是实质正义在税法领域的集中体现，其内涵极为丰富，包括横向公平与纵向公平的基本要求，同时还有生存权保障等具体要求。
量能课税对房产税改革的指引作用是基于以下两方面原因。第一，对个人自住房征收房产税，出发点是为筹集地方财政收入，但是需要注意把握一个“度”，要合理判定纳税人的纳税能力，在征税范围、税率等税收要素设计时，不能“竭泽而渔”，这是量能课税中“生存权保障”这项要求的体现。第二，房产税改革有调控房价和调节分配的考虑，这两方面目标的达致都有赖于房产税负担在不同纳税人间的公平分配，否则，如果房产税负存在“累退效应”，使高收入者的相对税负畸低而中低收入者的相对税负畸高，那么可能抑制的是基本住房需求、而对投资需求的抑制相对不力，不能真正调控房价；同样地，现实中收入差距迅速扩大，“很大的程度上源于财产性收入，最主要的构成原因之一是来自于不动产财富的增值、溢价收入。”[60] 房产税对财富分配具有重要的平衡功能，而这同样需要在税制设计中体现量能原则，都是个人自住房，但在客观价值以及之于纳税人主体的主观效用方面，存在较大差异，比如个人第一套房和第二套房，哪怕是同样资质的房产，其体现出的负担能力却显为不同。改革前，对个人非营业自住房免征房产税，极大地限缩了征税范围，所以房产税负不公的问题并不突出。随着房产税改革的推进，牵涉到的纳税人数量增加，客观上对税制在公平层面的吁求更加强烈。
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