个人理财：未来养老计划，房产出售和资产释放计划

除了以上所说的社会保险、年金以及商业养老保险，个人还可以通过基金定投、股票、债券等工具构筑自己的养老金蓄水池。养老对于每个人来说都是一项重要的人生规划。从目前的情况来看，个人拟订未来的养老计划很大程度上必须依赖在各人生阶段所做的储蓄、投资及保险计划。

在老龄化时代，“有房无钱”的现状使一种新兴的养老模式在中国开始受到人们的关注——以房养老，这是在国外普遍采用的一种金融产品，就是指房屋产权的拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，这些金融机构在综合评估房主年龄、健康状况、预期寿命以及房产价值等诸多因素后，在特定的年限范围内，每月付给房主一笔固定的资金，而房主在生存期间仍获得居住权，一直到其去世。其房产出售，所得用于偿还贷款本息和评估费用，升值及超出部分归抵押权人及其继承人拥有。以房养老也称为住房反向抵押贷款或者倒按揭，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

【阅读资料】

反向按揭不同模式

美国模式

美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的房产转换抵押贷款、联邦国民抵押贷款协会提供的住房保留项目和财务自由基金公司提供的财务独立计划，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。

1.房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。

2.住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。

住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度。住房保留计划没有对贷款最高额度设限，这也是住房保留计划的特点之一。

3.财务独立计划。财务独立计划由财务自由基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务独立计划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无须支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

英国模式

英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致；二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不是强制性缴纳；三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑，只相当于以最低工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晩年生活显然不够，因此，多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。(www.xing528.com)

英国的住房反向抵押贷款项目称为资产释放计划，产生于20世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理，是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在20世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票、债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。

不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。

英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和住房转换计划。

生命周期贷款建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。

住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但可以作为一个租房者，通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。

由于生命周期贷款比住房转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

日本模式

日本从1981年开始引进以房养老的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

日本以房养老制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1 500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限和贷款额度达到总额度上限为止。生活费每三个月发放一次。贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。

资料来源：金辉《国外“以房养老”是怎么运作的》，载《经济参考报》，2013-09-26。