个人住房贷款规划-个人理财

(一)贷款方式

1.个人住房商业贷款

个人住房商业贷款是购房者因购买商品房而向银行申请的一种贷款，俗称“按揭”。具体指购买本市城镇自住住房时，以其所购买的房屋为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

(1)一手个人住房贷款

①贷款期限。最长可达30年，借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。

②贷款额度。单笔贷款额度最高不超过所购住房价值的80%。

③贷款利率。住房贷款利率执行人民银行规定的同档次商业性贷款利率，可在人民银行规定的范围内浮动。

(2)二手个人住房贷款

①贷款期限。一般来说，二手个人住房贷款期限最长30年，且不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。

②贷款额度。一般来说，二手个人住房贷款的最高限额不超过所购住房评估价值或二手住房交易价格的80%(两项选其中较低一项)。

③贷款利率。二手个人住房贷款利率执行人民银行规定的同档次商业性贷款利率，可在人民银行规定的范围内浮动。

2.个人住房公积金贷款

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款。国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

公积金贷款即指个人住房公积金贷款，是各地住房公积金管理中心运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。按规定缴存住房公积金一定期限以上(各城市的期限不同)的在职职工在购建住房、翻建、大修自有住房资金不足时，可申请公积金贷款。

(1)个人住房公积金贷款的贷款对象

只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。

配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。

贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。

(2)个人住房公积金贷款的期限

借款人的贷款期限一般不得超过30年。

(3)个人住房公积金贷款的额度

首先，各地住房公积金管理中心规定的最高限额不同。其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%。(www.xing528.com)

(4)个人住房公积金贷款的担保方式

个人住房公积金贷款的担保方式有抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证四种方式。

3.个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。

个人住房组合贷款一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。

如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价的80%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80%，这叫组合贷款。组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。

(1)贷款额度

公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值(以两者较低额为准)的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

(2)贷款期限

在中国人民银行规定的最长贷款期限内(目前为30年)，由公积金管理部门和贷款行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。

(3)贷款利率

所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

(二)还款方式

借款人获得住房贷款后，如果贷款期限在1年以内(含1年)，实行到期本息一次清偿的还款方式。对于贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法和等额递减还款法。

1.等额本息还款法

等额本息还款法是指每月以相同的金额偿还贷款本息的还款法。它是将本金和利息总额平摊到还款期限的每个月上。这种还款方法是个人住房贷款中最广泛使用的一种。

它的优点在于，借款人还款操作相对简单，相同的月供也有利于借款人合理安排每月收支。缺点在于全期支付的利息较多。适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等。

2.等额本金还款法

等额本金还款法也叫利随本清法。每月以相同的金额偿还贷款本金，同时支付当期未归还的本金所产生的利息。可以按月还款和按季还款。由于本金逐渐减少，每月的利息也逐月减少，每月的还款额度也相应减少。

它的优点在于，还款额逐月减少，所付利息较少。缺点在于每月还款额不同，不利于做收支安排。适用于当前收入较高、预计收入会逐步减少的人，如面临退休的人；或生活负担会越来越重的群体。