司法主导的房屋强制过户，体现了司法的实践理性和司法的价值判断，是司法能动性在特定历史条件下的产物，具有时代进步性和现实合理性。但其合理性只具有相对意义，其强调了诚实信用原则，却偏离了物权处分的意思自治原则；其强调了房屋买卖合同的独立性，却违背了不动产物权变动区分原因行为与结果行为的规则；其注意并保护了现实生活中普遍存在的房产交易不登记现象，同时也默认了该现象背后普遍存在的避税习惯；其发现了不动产登记制度的不健全，却没有严格要求，反而采取了从根本上取消登记效力的消极方法；其运作模式可以寻求学术权威的理论支持，但学术探讨中的观点只能代表个人，只是众多意见中的一种，其意见只应具有说服力，而不应具有强制力。在相关立法尚未明确、立法价值取向尚未明朗、房产交易秩序较为混乱的条件下，体现司法能动性的房屋强制过户确实具有进步性，但当《物权法》正式实施后，其能否继续运行取决于其与《物权法》的契合程度。被动性是司法的本质属性，司法的价值判断必须服从立法的价值判断，司法的实践理性必须跟随立法的价值理性。面对法律，司法者应该谦抑，《物权法》应该得到尊重，甚至应该被信仰。另一方面，《物权法》在某些方面确实是超前的，司法者直接适用其相关规定在当下可能会产生一些混乱，但积极引导公众面对《物权法》，使其能够熟练运用《物权法》提供的各项权利保障措施，同时督促房产登记机关严格、准确地执行《物权法》的各项制度，这些方面，不正是司法权大有作为，充分发挥司法能动性的天地吗？司法能动性同样是司法权与生俱来的属性，只不过需要因时顺势而已。
至于在遵循《物权法》确立的不动产物权变动规则基础上，如何保护买受人利益的问题，笔者认为，买受人的权利属于债权，出卖人拒绝履行合同应承担赔偿损失的违约责任，鉴于其恶意违约，可考虑适用惩罚性赔偿责任。这样做既尊重了诚实信用原则，也维护了出卖人作为物权人理应享有的物的增值利益，毕竟，物的贬值风险也是由物权人来承担的。
【注释】
[1]本文发表于《浙江审判》2009年第3期。
[2]笔者对房屋强制过户的了解一方面来源于行政审判，同时也查阅了部分民事审判、执行案件，并且向房产登记机关做了进一步的调查与核实。另外，因商品房的登记程序有所不同，本文的论述均针对二手房，不涉及商品房。
[3]最高人民法院1990年12月5日《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（修改稿）第87条，财产所有权合法转移后，一方翻悔，不予支持。财产所有权的转移尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当责令其继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。上海市高级人民法院2005年12月16日《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》问答6，合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
[4]《合同法》第60条第1款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
[5]《中华人民共和国民事诉讼法》第227条：在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
[6]参见孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2008年版，第7页。
[7]《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第56条规定，买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。
[8]最高人民法院1987年12月10日给辽宁省高级人民法院的〔1987〕民他字第42号《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》，内容为《意见》（《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》）第56条规定的精神，只适用于解决《条例》（《城市私有房屋管理条例》）实施前的历史遗留问题；《条例》实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照《条例》的规定办理。
[9]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（1999年）第9条第1款：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
[10]参见于海涌：《论不动产登记》，法律出版社2007年版，第1～32页。
[11]梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年版，第250～251页。括号内容为笔者所加。(www.xing528.com)
[12]参见梁慧星：《民法总论》，法律出版社2007年版，第202页。
[13]参见孙宪忠：“我国物权法中物权变动规则的法理评述”，载《法学研究》2008年第3期。
[14]参见《物权法》第28条、第29条、第30条等。
[15]参见孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2008年版，第408～413页。
[16]参见于海涌：《论不动产登记》，法律出版社2007年版，第36～37页。
[17]参见孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2008年版，第409页。
[18]参见孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2008年版，第47页。
[19]参见高富平：《物权法》，清华大学出版社2007年版，第214～215页。
[20]参见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2008年版，第196～197页。
[21]《最高人民法院执行办公室关于人身可否强制执行问题的复函》（〔1999〕执他字第18号）湖北省高级人民法院：你院鄂高法〔1998〕107号《关于刘满枝诉王义松、赖烟煌、陈月娥等解除非法收养关系一案执行中有关问题的请示》报告收悉。经研究，答复如下：武汉市青山区人民法院〔1996〕青民初字第101号民事判决书已经发生法律效力，依法应予执行。但必须注意执行方法，不得强制执行王斌的人身。可通过当地妇联、村委会等组织在做好养父母的说服教育工作的基础上，让生母刘满枝将孩子领回。对非法干预执行的人员，可酌情对其采取强制措施。请福建高院予以协助执行。
[22]《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”
[23]孙宪忠：“我国物权法中物权变动规则的法理评述”，载《法学研究》2008年第3期。
[24]此处的所有权转移并不是因基于当事人意志的法律行为而引起的物权变动，适用物权变动的特殊规则。《物权法》第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第29条：动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
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