房屋强制过户方式与履行判决规定

履行判决是对确认判决的改良，直接确认房屋所有权的依据是不充分的，但依据合同应当全面履行的原则作出的履行判决在《合同法》上是有充分依据的。所以目前的房屋强制过户普遍是以履行判决的方式进行的。该种方式的潜在指导规则为：

1.与确认判决方式相同的规则

履行判决强制过户方式只是在判决形式上发生了变化，其通过强制执行程序同样完成了房屋的强制过户，二者在本质上并无区别，只不过以强制执行的方式间接完成了房屋强制过户。履行判决本身仍然尊重了出卖人的所有权，同时确认买受人仍为债仅人。然而，当执行程序终结时，二者的身份同样发生了变化，债权人变成了所有权人，原所有权人却变成了被对抗的世人之一。这一变化体现的物权变动规则同样是债权意思主义、否认物权行为的相对独立性及混淆物权变动一般规则与物权变动特别规定的关系，只不过是通过执行程序间接体现而不是通过判决直接体现。该规则同样与《物权法》确立的不动产物权变动规则不符。

2.强制执行裁定实体化

人民法院根据合同应当依约全面履行的原则，判决继续履行合同，责令出卖人在指定期限内协助买受人办理房产过户登记手续。该履行判决与通常的合同履行判决并无不同。但是，当该判决进入强制执行程序时，其执行方式却与履行判决通常的执行方式截然不同。

申请人（买受人）申请执行的是一个“责令出卖人在指定期限内协助买受人办理房产过户登记手续”的判决，根据房屋权属登记的相关法律规定，“出卖人协助买受人办理房产过户登记手续”实际上就是指“双方共同向房产登记机关申请转移登记”的行为。正是由于出卖人拒绝申请，而买受人又不能单方申请房屋权属转移登记，所以买受人才向法院提起履行之诉。因此，申请人申请执行的判决，是一个责令出卖人（与买受人一起）向房产登记机关申请转移登记的判决，该判决属于责令完成一定行为的判决。责令完成的行为可以分为两类：一类为可替代的行为，另一类为不可替代的具有人身专属性的行为。而法律法规对申请房屋转移登记行为的实施主体有严格的身份要求，即只能由房屋买卖的双方当事人来申请，除此之外，任何人都无权启动房屋所有权的转移登记程序，这也就意味着该行为在法律上与人身密不可分，具有了法定的人身专属性。据此，该判决要求出卖人履行的行为是不可替代履行的。(www.xing528.com)

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第60条的规定，被执行人拒不履行生效法律文书中指定行为的，人民法院可以强制其履行。对于只能由被执行人完成的行为，经教育，被执行人仍拒不履行的，人民法院应当按照妨害执行行为的有关规定处理。结合《中华人民共和国民事诉讼法》第102条的规定，此处的处理指：根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。该规定将本质上属于私法（财产）责任的违约责任转化为公法责任，甚至是刑事责任，这一做法是否合适，本文不做详细探讨，但是该规定事实上承认了此类行为最终是不可强制执行的。最高人民法院执行办公室关于人身可否强制执行问题的复函中也强调，必须注意执行方法，不得强制执行人身。^[21]《合同法》第110条也对债权人要求继续（强制）履行的权利进行了限制。^[22]综上，可以得出的结论是：“契约应该履行并不等于契约绝对肯定地履行”，^[23]并不是任何债权都适合强制履行。“责令出卖人在指定期限内协助买受人办理房产过户登记手续”的判决，最终是不可强制执行的，若拒不履行，可以罚款、拘留或追究刑事责任。

然而，司法强制执行机构并未采用该种方式，其对该履行判决的不可强制执行属性视而不见，当然其也没有去强制执行出卖人的人身，即强迫出卖人去申请房产转移登记，而是发出一份强制过户裁定和一份协助执行通知书，房产登记机关据此作出强制注销行为和重新发证行为，买受人同样从债权人变为所有权人。其中的关键在于强制过户裁定，该裁定实际上起到了转移房屋所有权的作用，与前述确认判决在本质上是一致的。而房产登记机关之所以强制注销出卖人的房屋所有权，也正是以该裁定为依据，认为在实体上出卖人的所有权已经消灭，进而从程序上予以注销。否则，房产登记机关是不会依职权随意去注销一个合法有效的房屋所有权的。因此，该裁定的性质也从程序性的强制执行质变为实体性的房屋所有权转移。

3.转移登记职权化

不论是《城市私有房屋管理条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《物权法》，还是建设部《城市房屋权属登记管理办法》《城市房地产转让管理规定》，都无一例外地规定，房屋所有权转移登记依照双方当事人的申请，方可办理。从行政法的角度看，房屋所有权转移登记是一个依申请的行政确认行为，是一次完成的一个行为，该行为直接导致了物权的变动，该行为对买受人的法律意义是得到了物权，而对出卖人的法律意义是失去了物权，这是同一物权变动的完整内涵，是由一个行为产生的两个法律后果，是一枚硬币的两面，是不能分离，也不可分离的。然而，在房屋强制过户过程中，在出卖人并未申请房屋转移登记的情况下，房产登记机关却人为地将转移登记分割成两个行为，首先依职权强行注销了出卖人的房屋所有权，然后将其登记到买受人名下，通过这两个行为完成了事实上的房屋所有权转移登记。该行为将依申请的房屋权属转移登记异化为依职权的房屋权属注销登记，是没有法律依据的。

另外，由于房产登记机关的强制过户登记是根据人民法院的协助执行通知书来操作的，这就使其披上了一层合法的外衣。该协助执行通知书是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条发出的，而该条所称的，在执行中需要办理有关财产权证照转移手续的情况，应指根据《物权法》的特别规定引起物权变动后，需要办理有关财产权证照转移手续的情况，而不适用于因法律行为引起的物权变动。如为实现债权人的金钱债务，经人民法院查封债务人的房屋、并拍卖后，此时房屋所有权已依法转移，^[24]人民法院可以依据该条发出协助执行通知书，房产登记机关据此所做的权属登记，仅是一种程序意义上的登记，即手续，该种登记只影响物权的后续处分权，并不影响物权的变动生效。若基于法律行为的物权变动亦可通过该种方式完成，那么《物权法》精心设计的不动产物权变动规则将彻底失去意义，完全被协助执行通知书所取代。强制过户的协助执行通知书要求房产登记机关做的，就是转移登记本身，在此之前，出卖人并未申请转移登记，只有通过强制过户，才最终实现了房屋所有权的转移。所以笔者认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第227条不能适用于二手房买卖这一典型的法律行为。