区分规则指发生物权变动时，物权变动的原因行为与物权变动的结果行为作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律根据。亦即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
区分规则的建立不但符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明是一条分清物权法和债权法的不同作用范围、为物权变动与债权变动建立科学规范基础、区分当事人的不同法律责任的行之有效的规则。区分规则的基本要求有两点：（1）在未能发生物权变动的情况下，不能否定有效成立的合同的效力。因合同仍然是有效的合同，违约的合同当事人一方应该承担违约责任。（2）不能认为已经生效的合同均能发生物权变动的结果，即仅仅以生效的合同作为物权排他性效力的根据。因为，物权变动只能是在不动产登记与动产交付时，物权变动必须以公示的行为作为其基本的表征。[18](www.xing528.com)
区分规则在我国《物权法》上的确立，使得物权变动本身与债权合同一样具有了一定的独立性，这实际意味着之前体现在司法解释中的“房屋登记不影响买卖合同效力的规则”已经上升为国家意志，具有法律规范的效力；也意味着《城市私有房屋管理条例》《中华人民共和国担保法》中确立的“债权变动完全依附于物权登记，合同（房屋买卖、担保）不具有独立性”规则被否定；同时，这也意味着，我国的物权变动规则已接受了德国物权行为理论的合理性一面，具有与物权行为理论将物权行为与债权行为相区分相同的效果。也可以认为我国存在实质意义上的物权行为（从交付或申请登记行为中推定出来有移转物权的意思），存在物权行为与债权行为的区分。[19]但根据《物权法》第106条第1款的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，可见我国《物权法》虽然接受了物权行为的相对独立性，但并未接受物权行为的无因性。但这并不妨碍承认物权变动中原因行为与结果行为的区分，仅仅将“物权行为”与“债权行为”、“处分行为”与“负担行为”作为分析范畴加以接受。[20]
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