申请－登记生效规则指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，当事人应当依照法律规定申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。
物权是一种对世权、支配权、绝对权，具有排他性。而法律赋予物权这种强大的效力需要相应的物权法制度来支撑，这就是物权的公示和公信规则。物权只有通过一定的手段向天下人告知其所拥有的权利，才具有对抗第三人的效力，被公示的物权才能被推定为正确无误，才是可依赖的，也只有公示的物权才会受到法律的保护。而对于不动产来说，登记已成为其法定的公示手段，所以基于法律行为的不动产物权变动，只有经申请并登记才能生效。而债权是一种对人权、请求权、相对权，不具有排他性，其成立变动一般只需合意即可，无须公示。不动产物权的登记通常产生的效力为：物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力和监管效力。[15](www.xing528.com)
我国《物权法》确定的登记生效规则，是对前述《城市私有房屋管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的延续，体现了法的稳定性，同时也借鉴了德国法上的“登记要件主义”模式。该规则清楚地区别于以法国、日本为代表的“登记对抗主义”或“债权意思主义”模式，在法、日模式下，物权的变动仅以当事人之间存在合法有效的转移所有权的债权合同为已足，不需要进行任何形式的公示，当事人之间的债权意思表示一致直接导致物权的变动。不动产物权的登记与否对权利的成立和生效不产生影响，登记仅仅产生对抗的效力，没有登记的物权只在当事人之间生效，却不能对抗第三人。[16]在日本，为了在不动产交易中避税，不动产物权交易中不登记者很多。[17]
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