在计划体制主导阶段，整个社会处于计划体制之中，农村的住房基本自给自足，城市大多数人的住房需要依靠国家的分配，只有历史遗留的少量城市私有房屋有交易的现实需求。
在此条件下，国务院《城市私有房屋管理条例》（1983年）第9条规定，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。该规定将未经办理登记手续的房屋买卖定性为“私买私卖”，属于被明令禁止的行为，因此，私买私卖的房屋买卖合同属于违反行政法规强制性规定的行为，应被认定为无效合同。据此，合同与物权变动均是自登记时生效，登记不仅是物权变动的生效要件，也是债权的生效要件，未经登记的房屋买卖，买受人既得不到房屋所有权，也不能向出卖人追究违约责任。综上，该阶段不动产（房屋）变动规则可归纳为：物权登记生效，债权变动完全依附于物权登记，债权合同（房屋买卖）不具有独立性。(www.xing528.com)
该规则原本是为强化行政管理服务的，其在司法实践中的运用，事实上放纵和鼓励了房屋出让方的违约行为，造成了一定的社会不公，所以最高人民法院出台司法解释对其加以修正，[7]但是这一修正在随后又被反修正，[8]也就是说在司法实务中还是要坚持上述规则。尽管上述规则在适用过程中遭到了众多的责难与批评，但其在立法层面上始终是存在的，具有法律位阶高、表述清晰的特征。受其影响，《中华人民共和国担保法》（1995年）第41条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产（土地使用权、建筑物等）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年）第35条、第59条确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。但该法并未明确规定此种登记的直接法律效力，亦未否认国务院《城市私有房屋管理条例》的效力。
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