房屋抵押物登记未办理，抵押合同有效吗？

【问题】李某做批发服装生意时，因资金短缺，便以自有的价值27万元的住房作抵押，向生意伙伴杨女士借款25万元，当时在借款协议上约定，李某3年后归还借款本息，到期若不能归还，就将李某的房产变卖后优先偿还。李某在拿到借款后，就将其房屋的产权证交给了杨女士，但杨女士却没有按法律规定，及时办理抵押物登记手续。谁知事隔1年之后，周某便以自己的原房产证遗失为由补办了房产证，后又将房屋卖给了刘某，并同刘某及时办理了房屋过户手续，而当时刘某也并不知道该房屋已被抵押。李某在得到房款半年后因涉嫌诈骗潜逃，杨女士获悉后，以该房屋已抵押为由要求刘某退房，并将李某和刘某起诉到法院。请问：以房屋为抵押物并交付了房屋产权证但未办理抵押物登记的，抵押合同是否有效？

【解答】《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第42条规定：“办理抵押物登记的部门如下：(一)以无地上定着物的士地使用权抵押的，为签发土地使用权证书的土地管理部门；(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”根据上述规定，以房屋抵押的，应当订立书面抵押合同(条款)，并办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

本案当事人杨女士与李某订立了抵押借款协议，但是未办理抵押物登记。因此，借款合同有效，但抵押合同无效。所以，杨女士可以向借款人李某主张还款，但不能让房屋的买受人即新的所有权人刘某退房。(www.xing528.com)

【法律依据】《中华人民共和国担保法》第33条、第41条、第42条。