计税依据及应纳税额的经济法基础应试指导

土地增值税的计税依据是以纳税人转让房地产取得的增值额。土地增值额的大小,取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。

增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额

土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

(一)应税收入的确定

从收入形式看包括货币收入、实物收入和其他收入。转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

(二)扣除项目及其金额

1.取得土地使用权所支付的金额。

包括地价款以及相关税费。

2.开发成本。

包括土地征用及拆迁补偿费(含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.开发费用。

房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。这三项费用作为期间费用,按照实际发生额直接计入当期损益。但在计算土地增值税时,房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除,应分别按以下两种情况扣除:

(1)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息费用允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本,下同)计算的金额之和的5%以内计算扣除。

计算公式:

允许扣除的房地产开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×省级政府确定的5%以内的比例

(2)财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支岀或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

计算公式:

允许扣除的房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×省级政府确定的10%以内的比例

提示　①计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

②财政部、国家税务总局规定了两项利息支出不得扣除的情形:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

提示　注意利息明确与否对于开发费用扣除的区分。

4.相关税金。

城市维护建设税、教育费附加、印花税(行业不同,扣除方式不同,即房地产开发企业不能扣,其他企业可以扣)。

提示　房地产开发企业不能扣印花税,其他行业允许扣除。

5.房地产开发企业加计扣除20%。

提示　此加计扣除优惠只适用于从事房地产开发的纳税人,其他纳税人不适用。

6.新建项目具体扣除标准如表6-5所示。

表6-5　企业新建项目具体扣除标准表

7．计算步骤。(www.xing528.com)

(1)确定收入。

(2)确定扣除项目金额。

(3)确定增值额:增值额＝收入－扣除项目金额

(4)确定增值额与扣除项目的比率:比率＝增值额÷扣除项目金额

(5)找税率。

(6)算税额:应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【案例6-1】　2019年某房地产开发企业购买一宗土地支付价款15000万元,进行商品房开发项目,并缴纳了契税450万元。商品房开发成本为6000万元,其中包含装修费100万元;开发费用中的利息支出为300万元(能提供金融机构证明),当年住宅全部销售完毕,取得不含增值税销售收入共计45000万元;缴纳城市维护建设税和教育费附加270万元;缴纳印花税22．5万元。已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5%,房地产开发加计扣除比率为20%。计算该企业销售商品房应缴纳的土地增值税税额。

(1)商品房销售收入为45000万元。

(2)确定转让房地产的扣除项目金额包括:

①取得土地使用权所支付的金额＝15000＋450＝15450(万元)

②装修费100万元属于开发成本,准予扣除住宅开发成本＝6000(万元)。

③利息支出能够提供金融机构证明,利息支出据实扣除:允许扣除的房地产开发费用＝300＋(15450＋6000)×5%＝1372．5(万元)。

④房地产开发企业缴纳的印花税不允许再单独扣除,准予扣除与转让房地产有关的税金＝270(万元)。

⑤对从事房地产开发的纳税人可享受加计20%的扣除:加计扣除＝(15450＋6000)×20%＝4290(万元)。

⑥转让房地产的扣除项目金额＝15450＋6000＋1372．5＋270＋4290＝27382．5(万元)

(3)转让房地产的增值额＝45000－27382．5＝17617．5(万元)

(4)增值额与扣除项目金额的比率＝17617．5÷27382．5＝64．34%

(5)查表找税率:增值额与扣除项目金额的比率超过50%,未超过100%,适用税率为40%。

(6)应纳土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%＝17617．5×40%－27382．5×5%＝5677．88(万元)

8.销售旧房具体扣除标准如表6-6所示。

表6-6　销售旧房具体扣除项目标准表

【例题6-18多选题】(2016年真题)　根据土地增值税法律制度的规定,纳税人转让旧房及建筑物,在计算土地增值税时,准予扣除的项目有(　　)。

A.转让环节缴纳的税金　B.取得土地使用权所支付的地价款

C.评估价格　D.重置成本

【答案】　ABC

【解析】　纳税人转让旧房及建筑物,在计算土地增值税时,准予扣除的项目有房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用、与转让房地产有关的税金。所以选项ABC正确。