税收优惠:
①个人出租住房:不区分用途,按4%的税率征收房产税;
②组织出租住房:按市场价格向个人出租用于居住,按4%的税率征收房产税。
提示 扣除比例为10%~30%的由省级人民政府确定具体扣除比例。
计税租金为不含增值税的租金收入,既包括货币收入也包括实物收入。
(一)关于房产原值
1.房产原值,是指纳税人按照会计制度规定,在账簿固定资产科目中记载的房屋原价(不减折旧)。纳税人未按国家会计制度核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,如各种设施、管线设备等。
2.凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。
3.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
(二)投资联营
1.对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的,按房产余值计算缴纳房产税(真投资,被投资方计税)。
2.对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,实际上是以联营名义取得房屋租金,应按租金收入计算缴纳房产税[假投资,投资方(出租方)计税]。
(三)关于融资租赁
对于融资租赁的房屋,实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式,所以由承租人于次月起开始按房产余值计算缴纳房产税。
(四)居民住宅区内业主共有经营性房产
由实际经营(自营和出租)的代管人或使用人按规定计算缴纳房产税(自营从价计征,出租从租计征)。
注意房产在一个纳税年度中一部分时间自用、一部分时间出租的计税问题。
【例题6-3单选题】(2017年真题) 甲企业厂房原值2000万元,2015年11月对该厂房进行扩建,2015年底扩建完工并办理验收手续,增加房产原值500万元,已知房产税的原值扣除比例为30%,房产税比例税率为1．2%,下列计算甲企业2016年应缴纳房产税税额的算式中,正确的是( )。
A.2000×(1－30%)×1．2%＋500×1．2%＝22．8(万元)(www.xing528.com)
B.(2000＋500)×(1－30%)×1．2%＝21(万元)
C.2000×1．2%＋500×(1－30%)×1．2%＝28．2(万元)
D.2000×(1－30%)×1．2%＝16．8(万元)
【答案】 B
【解析】 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值,本题房屋扩建后厂房的原值增值至2500万元;从价计征房产税的应纳税额＝应税房产原值×(1－扣除比例)×1．2%,所以选项B正确。
【例题6-4单选题】(2017年真题) 甲公司厂房原值500万元,已提折旧200万元,已知房产原值减除比例为30%,房产税从价计征税率为1．2%,计算甲公司年度应缴纳房产税税额的下列算式中,正确的是( )。
A.200×(1－30%)×1．2%＝1．68(万元)
B.500×1．2%＝6(万元)
C.(500－200)×(1－30%)×1．2%＝2．52(万元)
D.500×(1－30%)×1．2%＝4．2(万元)
【答案】 D
【解析】 从价计征的房产税应纳税额＝应税房产原值×(1－扣除比例)×1．2%;房产原值,是指在账簿固定资产科目中记载的房屋原价,不需扣减折旧额。所以,选项D正确。
【例题6-5单选题】(2015年真题) 甲企业2014年年初拥有一栋房产,房产原值1000万元,3月31日将其对外出租,租期为1年,每月收取租金1万元。已知房产税税率从价计征的为1．2%,从租计征的为12%,当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。2014年甲企业上述房产应缴纳房产税税额的下列计算中,正确的是( )。
A.9×12%＝1．08(万元)
B.1000×(1－30%)×1．2%÷12×3＋1×9×12%＝3．18(万元)
C.1000×(1－30%)×1．2%÷12×4＋1×8×12%＝3．76(万元)
D.1000×(1－30%)×1．2%＝8．4(万元)
【答案】 B
【解析】 该房产1至3月甲企业自用,所以从价计征;4至12月出租,所以从租计征。2014年甲企业上述房产应缴纳房产税＝1000×(1－30%)×1．2%×3÷12＋1×9×12%＝3．18(万元)。
【例题6-6多选题】(2015年真题) 根据房产税法律制度的规定,下列与房屋不可分割的附属设备中,应计入房产原值计缴房产税的有( )。
【答案】 ABCD
【解析】 凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。
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