国外房地产税情况-房地产法

房地产税一方面保证了国家财政收入的来源，另一方面也是维护市场公平、实现国家对房地产业宏观调控的杠杆。我国房地产市场还处于初期，相关的法律法规还不是十分健全，这在一定的程度上阻碍了房地产市场的发展。所以，我们有必要学习国外发达国家的经验，完善我国房地产税制。

□一、美国房地产税制概述

房地产业是美国三大经济支柱之一，全美2／3的有形资产是不动产资产，房地产产业的产值更是占到美国国民生产总值的10％—15％。美国的房地产税制是以土地私有制为基础的，因为美国实行的是土地私有制。政府作为宏观管理机构，主要通过税收经济手段对房地产进行宏观调控。

美国是一个房地产税制比较健全的国家，它的房地产税涉及保有、转移和取得等环节，主要包括一般财产税、所得税、房地产收益税、遗产与赠与税等项目[1]。

（一）一般财产税

美国将土地和房屋归并为一般财产，征收一般财产税，且不区分房地产和业主的其他财产，也就是说，政府向纳税人统一征收财产税，课税对象包括房地产和企业不动产等物业，以美国公民以及在美国拥有房地产物业的外国人为纳税义务人。税率从3％—10％不等，根据各个地方的政府的财政状况而定。

在房地产税的征收中，评估房地产价值是非常重要的一环，房地产的评估价值是地方政府征收房地产税的税基。一般由地方政府评估办公室来评定房地产的评估价值，评估办公室大多以上年1月的某一天为时点，按一定的评估方法首先得出房地产的评估市值。计算房地产的评估市值主要有三种方式，即市场成交法、成本重置法和投资收益法。市场成交法多适用于居民住宅；成本重置法多适用于新建房屋与设施，按评估时土地的市值再加上建造房屋所需的成本费用来估算；投资收益法多适用于写字楼，按该房地产产生的总收益来估算。为便于比较和公平起见，在同一县、市（镇），所有同类的房地产必须使用相同的评估方法，其中，市场成交法是被普遍采用的评估方法。每处房地产的评估价值都是公开透明的，而且，房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨有限定，如美国纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6％，5年内累计上涨不能超过20％，商用房地产的评估价值5年保持不变。

一般财产税是美国地方政府的主要税收来源，是地方税收的主体税种。占地方政府全部税收收入的80％以上，其中房地产税一项就占地产税收的70％左右，且税收收入无须上缴州与联邦政府，全部归地方政府所有[2]。

（二）房地产转移税

1．所得税

美国将房地产收益归个人和法人的综合收益，对其征收个人所得税和法人所得税，法人所得税也就是公司所得税。

（1）个人所得税。

房地产个人所得税以房地产业主为主要的纳税义务人，根据属人和属地相结合的原则，可分为美国公民、在美国有固定住所且住期满一年以上的外国侨民、非居住的外国人，即在美国无固定的住所，或居住不满一年的外国人。课税的对象主要是房地产投资利息的收入、房地产经营中已实现的资本利润、佣金、红利等。其税率采用超额累进税率，分别按纳税义务人以不同身份申报设多组税率，如表12－2所示。

表12－2 美国房地产个人所得税税率

资料来源：印坤华：《住宅：跨世纪发展热点聚焦》，上海财经大学出版社，1999年，第538页。

（2）法人所得税。

纳税义务人为依据各州法律成立并在各州政府注册的公司，课税对象包括经营所得、资本利润所得、利息和股息等。税率采用三级超额累进制，见表12－3。

表12－3 美国房地产公司所得税税率

资料来源：印坤华：《住宅：跨世纪发展热点聚焦》，上海财经大学出版社，1999年，第538页。

2．房地产收益税

在一定时期所购的房地产，其增值在一定的限额内，无需缴纳任何税金。但如果获得的增值收益超过政府规定的免税限额，则采用加权税率向政府缴纳一定的收益税。

（三）房地产遗产与赠与税

美国的遗产税和赠与税采用统一的综合累进税率，税基是按死亡时所有财产的价值扣除负债、丧葬费等费用后的遗产净额。税率从最低的3％到最高的77％不等。

（四）美国房地产税制的主要特征

美国具有完备的房地产产权登记制度，有高水平的房地产查勘、高效率的信息管理手段、综合性的权利登记等制度，大大提高了房地产产权制度的准确性。美国已经形成较完整的财产评估体系，美国房地产评估协会（SREA）是北美最大的独立性专业房地产评估师组织。精确的房地产登记记册和完整的财产评估体系，最大限度地避免了房地产私下交易和偷税、漏税行为，增强了房地产税制的有效性。

□二、英国的房地产税制

英国的房地产业在产业结构中的地位十分重要，直接影响该国的经济发展。房地产税的宏观调控的作用也非常明显。英国的房地产税制体系也比较完善。房地产税主要包括所得税、房屋税、资本利得税、遗产与增与税、印花税和增值税等。

（一）所得税

同美国政府一样，英国政府对房地产转让收益征收所得税。所得税又分为个人所得税和法人所得税。法人税也就是公司所得税。

1．个人所得税

个人所得税已经是英国税制中的第一大税种。采用“分离税”，即把房地产转让中增值收益从一般财产收益中分离出来，单独作为征收对象。其纳税人是房地产业主，业主可分为居民个人和非居民个人。居民个人就来源于世界范围内的全部所得交税，而非居民个人仅就其来自英国境内的所得交税。其课税对象主要是英国国内土地和建筑物的收入。课税依据是本纳税年度应取得的总利润减去已支付的费用。税率根据每年的财政法规定，具体见表12－4。

表12－4 英国个人所得税与法人所得税税率

资料来源：王洪卫等：《房地产租费税改革研究》，上海财经大学出版社，2005年，第121页。

2．公司所得税

这是指公司税或法人税，课税对象为经营利润、利息、投资收入、房屋建筑协会的利息等。实行综合征收。

（二）房屋税

英国开征房屋税，根据房屋的用途分为住房财产税和营业房屋税。

1．住房财产税

住房财产税的课税对象为住房，包括楼房、平房、公寓和出租的房屋，甚至包括可以做住宅用的船只；纳税人为年满18岁的住房所有者或承租者。税率由各地议会根据地方政府开支情况以及其他渠道可获得收入的差额确定。根据实际情况的需要，住房财产税有折扣、伤残减免和优惠三类减免规定。(www.xing528.com)

2．营业房屋税

以非住宅用房屋的所有人为纳税人，对凡不用于住宅的房屋征税，营业房屋税按租金计税，租金由专门的评估机构估定。实行41．6％统一的税率，由英国财政部逐年核定和变更。

（三）遗产税与赠与税

英国的遗产税与赠与税实行总遗产税制，以财产所有人（被继承人）死亡后遗留的财产总额为征税对象，并且将赠与一起合并，在遗产处理上“先税后分”，征收不考虑继承人的负担能力。该税种实行单一的比例税，税率为40％，但如果时限超过3年，征税将逐年减少。如表12－5。

表12－5 英国遗产与赠与实际税率

资料来源：王洪卫等：《房地产租费税改革研究》，上海财经大学出版社，2005年，第123页。

（四）资本利得税

英国的房地产税制中的资本利得主要是指因买卖土地、房屋等资产而发生的所得，不是由资本等内生产要素的投入而获得。政府为了控制地价上涨，调节土地收益的分配，对具有投机性的资产利得，开征资本利得税。纳税义务人有个人、合伙企业、受托管理财产者。其中有住所且定居的个人，需就其坐落于世界范围内的资产处理利得交税；而无住所但居住的个人，只需对坐落于英国的资产处理利得课税；在合伙企业内，各合伙人只对其分得的资产处理利得承担纳税义务。资本利得税的课税对象为处理各项资产所获利得，而不论该财产以何种形式存在于何处[3]。

（五）英国房地产税制的主要特征

英国的土地资源的配置是以公有制为主的，但其房地产税制带有明显的私有性质。这主要是因为特殊的土地制度。从法律上讲，英国的土地属英王所有，但实际上英国90％左右的土地为私人所有，是典型的土地私有制的国家。按照这种制度，能够交易的只是一定时期内的土地使用权，而并不是房地产权的全部内容。这种特殊的土地制度形成了特殊的房地产税制。

所得税税收采用综合制度，即将公司和股东视为同一整体的纳税人进行所得税的计征。综合税制又可分为税率分割制和税收抵免制。在税率分割制下，对公司未分配利润和已分配的利润分别实行不同的税率，前者高于后者。在税收抵免制下，公司依法缴纳所得税，但当股东根据分配的利息应缴纳个人所得税，税务当局将公司所得税的相应部分视为已缴纳的税款，部分或全部加以抵免。税制综合制度可以减少甚至消除重复课税的现象。

□三、日本的房地产税制

虽然日本的土地制度是土地私有制，但日本的房地产税制是属于资源性的房地产税收体系，实行混合型房地产税制。随着日本的工业化进程加快和房地产经过快速发展，日本对土地的需求日益增多，由于土地的有限性，可供给的土地数量明显不足，导致地价上涨。为了提高土地的利用率和控制房地产泡沫，日本近些年来的房地产税制的改革突出了资源的重要性，构建了资源性房地产税收体系。

日本的房地产税大致可以按房地产的取得、保有、流转（交易、转让）三个阶段征收，而各个具体税种则分别归属地方政府或中央政府，基本结构如图12－1。

图12－1 日本房地产税制结构

资料来源：王洪卫等：《房地产租费税改革研究》，上海财经大学出版社，2005年，第123页。

（一）房地产取得税

1．不动产取得税

这是指以不动产取得为对象课征的税，取得包括购买、自建等其他方式取得。这是针对不动产取得事实为依据的流通税；纳税义务人为不动产的取得者；课税对象为不动产的取得；课税的标准是取得不动产时的评估价格；采取比例税率，标准税率为固定资产评估额的4％，具体依据取得的不动产而定。

2．登记许可税费和印花税

登记许可税采用比例税率，税率根据登记的内容不同而不同；计税依据是登记时记载于合同上的财产买卖价值。印花税的纳税人为“领受特殊文件、合同、公证和税法上列举的其他凭证的人”。房地产买卖合同应缴纳印花税，税率根据合同的交易价值而确定，但合同低于（含）1万日元的免税。

（二）房地产保有税

房地产保有税是日本地方政府财政收入的重要来源，又是抑制地价和房地产投机的重要调节手段。

1．固定资产税

固定资产税由固定资产所在的市町村课征，每年的1月1日为课税日；纳税义务人是固定资产的所有人；课税对象为固定资产，主要是土地、房屋；计税依据是固定资产的价格，把土地、房屋和相关建筑物合在一起计算税基；税率具体由各市町村根据国家规定的标准税率1．4％规定，限制税率为2．1％。

2．特别土地保有税和城市规划税

政府为了抑制炒卖土地，以及有效地利用土地、强化自用住宅的供给，于1773年开征了特别土地保有税和城市规划税。课税标准原则上是以土地取得价格为准，但在特殊情况下，则以估价为准。城市规划税以土地和房屋的价格为课税标准，以所有人为纳税义务人。采用比例税。

（三）流转税（交易、转让税）

1．遗产税和赠与税

日本对继承人分得的遗产额课税，实行分遗产税制。纳税人为遗产的继承人；税率为全额累进制，共有14级，税率从最低的10％到最高的75％不等。赠与税是遗产税的补充，课税对象为纳税人得到的赠与财产，税率从10％到70％不等。

2．所得税

在征收所得税方面，日本实行和美国一样的税制，将土地转让收益归入一般财产收益，以财产收益作为对象，统一征收所得税，包括个人所得税和法人所得税。

（四）日本房地产税制的主要特征

日本严谨的房地产税收立法体系和房地产估价制度，保护了房地产税收征管的严肃性。日本在税收的征管方面制定了切实可行的法律法规。主要有《土地征用法》、《不动产评估法》、《土地基本法》、《登录许可税法》、《国税法》、《地方税法》等。设置在各级政府机构的房地产估价机构，确保了房地产税基的合理性。日本还制定了相关的法规，比如1936年制定的《不动产鉴定评价法》。

[1] 王洪卫等：《房地产租费税改革研究》，上海财经大学出版社，2005年，第116页。

[2] 王洪卫等：《房地产租费税改革研究》，上海财经大学出版社，2005年，第116页。

[3] 王洪卫等：《房地产租费税改革研究》，上海财经大学出版社，2005年，第123页。