房地产纠纷解决法-房地产法

□一、房地产纠纷的协商与调解

（一）房地产纠纷的协商

房地产纠纷的协商，是指房地产纠纷的当事人在自愿互谅的基础上，依照法律的规定和合同的约定，平等进行谈判后达成协议，从而解决房地产争议的一种方式。这种方式解决争议的最大优势在于它无须由中立的第三方介入纠纷的解决过程，而是由当事人各方平等磋商自行解决其纠纷。

房地产纠纷的协商必须遵循以下三个原则：一是自愿原则。自愿是协商的前提，任何一方都有权拒绝开始协商和结束协商，并且不得强迫对方接受协商以及协商的结果。二是平等原则。进行房地产纠纷协商的主体地位是平等的，这是当事人双方可以谈判的前提条件。三是合法。协商具有灵活性，但是协商的内容不得违反法律或者行政法规的强制性和禁止性规定，必须在法律的允许限度内自治。

房地产纠纷的协商自始至终都是在当事人自愿的基础上进行的。当事人达成的纠纷解决协议具有合同的效力。协商是当事人心平气和的解决纠纷，这样可以增强彼此的了解和信任，会使纠纷顺利地解决。协商是在当事人之间参与的，不会有第三方的参与，所以不会有商业秘密的泄漏。协商不需要遵循严格的法律程序，这样可以节省房地产纠纷解决的时间。但是，在房地产纠纷解决的过程，也会出现当事人故意拖延的现象。在双方当事人实力不对等的情况下，实力较强的当事人会损害实力较弱当事人的利益。在分歧严重时，双方很难通过协商解决争议，还是要回到仲裁或者诉讼中来解决纠纷的轨道上来。

（二）房地产纠纷的调解

房地产纠纷的调解，是指房地产纠纷的当事人自愿将争议提交第三方，并在第三方的主持下，查明事实、分清是非，明确责任，通过第三方的劝说、引导，促使当事人在互相谦让的基础上达成和解协议，从而解决争议的一种方法。房地产纠纷的调解与协商都是在当事人自愿的基础上，通过当事人的协商来解决纠纷的。但是，与房地产纠纷的协商相比，房地产纠纷的调解由第三方的参与，第三方的主要作用是引导当事人做好协商工作。

房地产纠纷的调解可以依据不同的标准进行分类。根据调解是否具有涉外因素，可以分为国内调解和国际调解；根据调解争议的性质，国际调解可分为国际公法上的调解和国际私法上的调解；根据调解第三方的性质为标准，调解可分为民间调解和官方调解；根据调解是否为一个机构，调解可以分为机构调解和个人调解。

在这里我们主要介绍民间调解、人民调解、仲裁机构调解和法院调解。民间调解是指由争议当事人选任的非官方的无调解职能的第三方就当事人之间的争议所进行的调解。人民调解是指在人民调解委员会主持下进行的调解活动。人民调解委员会是村民委员会和居民委员会下设的调解民间纠纷的群众性自治组织，在基层人民政府和基层人民法院指导下进行工作。仲裁机构调解是指在仲裁过程中，在仲裁庭的主持下进行的调解，双方当事人如果达成协议并签收后具有强制效力。法院调解是指在诉讼过程中，人民法院和当事人进行的诉讼行为，其调解协议经法院确认，即具有法律上的效力。

采用调解方式解决房地产纠纷时，应该遵循自愿平等、等价有偿、合法和协商一致的原则。调解可以迅捷地解决纠纷，在程序上比较自由。调解还可以增强纠纷当事人的友好关系。第三方参与更利于纠纷的解决。仲裁机构调解和法院调解的调解协议经双方当事人签收具有强制执行力。但是，调解是以双方自愿为前提，如果一方不自愿的话，那么调解就很难进行。还有就是双方当事人拒签仲裁机构调解和法院调解的调解协议，那么调解协议自然失效。所以，调解解决纠纷不具有完全彻底性。

□二、房地产纠纷的行政复议

（一）房地产行政复议的概念

房地产纠纷的行政复议是指行政相对人不服房地产行政机关做出的具体行政行为，依法向上一级的行政机关提出申请，由受理申请的行政机关对具体行政行为进行合法性和适当性审查并依法作出行政处理决定的活动。其实，复议机关的处理决定也是行政行为，不过这种行政行为有类似司法性质，具有准司法性，所以学者又称为行政司法行为。对房地产的行政机关来说，行政复议是实现房地产行政机关内部自我监督的一种手段；对行政相对人来说，行政复议是对房地产行政行为对相对人侵权救济的一种途径。

（二）房地产行政复议的受案范围

行政相对人认为房地产行政机关的行政行为侵害其合法权利时，有权向上一级行政机关申请复议，但是申请行政复议的事项只有属于法律规定的受案范围时，复议机关才予以依法受理。根据《行政复议法》第6条规定有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照该法申请行政复议：

（1）对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的；

（2）对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的；

（3）对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的；

（4）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；

（5）认为行政机关侵犯合法的经营自主权的；

（6）认为行政机关变更或者废止农业承包合同，侵犯其合法权益的；

（7）认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；

（8）认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的；

（9）申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责，行政机关没有依法履行的；

（10）申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的；

（11）认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。

此外，《行政复议法》第7条还规定了公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：

（1）国务院部门的规定；

（2）县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定；

（3）乡、镇人民政府的规定。

前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。规章的审查依照法律、行政法规办理。

（三）房地产行政复议的程序

1．提出申请

公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过60日的除外。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。根据我国目前的《行政复议法》规定有申请人书面申请行政复议的，可以采取当面递交、邮寄或者传真等方式提出行政复议申请。有条件的行政复议机构可以接受以电子邮件形式提出的行政复议申请[1]。申请人书面申请行政复议的，应当在行政复议申请书中载明下列事项：

（1）申请人的基本情况，包括：公民的姓名、性别、年龄、身份证号码、工作单位、住所、邮政编码；法人或者其他组织的名称、住所、邮政编码和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；

（2）被申请人的名称；

（3）行政复议请求、申请行政复议的主要事实和理由；

（4）申请人的签名或者盖章；

（5）申请行政复议的日期[2]。

申请人口头申请行政复议的，行政复议机构应当依照该条例第19条规定的事项，当场制作行政复议申请笔录交申请人核对或者向申请人宣读，并由申请人签字确认。有下列情形之一的，申请人应当提供证明材料：

（1）认为被申请人不履行法定职责的，提供曾经要求被申请人履行法定职责而被申请人未履行的证明材料；

（2）申请行政复议时一并提出行政赔偿请求的，提供受具体行政行为侵害而造成损害的证明材料；

（3）法律、法规规定需要申请人提供证据材料的其他情形[3]。

由于行政复议的单向性，因此申请人只能是认为其合法权益因行政行为受到侵害的房地产相对人，包括自然人、法人或者其他组织，作出具体行政行为的房地产行政管理机关只能是被申请人，而不能是申请人。但是，无论是申请人还是被申请人都会在申请复议时出现不存在的现象，所以会导致行政法律关系的继受，如作为被申请的自然人死亡，或者法人终止等情况，《行政复议法》第10条中对此问题做了明确的规定，依照本法申请行政复议的公民、法人或者其他组织是申请人。有权申请行政复议的公民为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，其法定代理人可以代为申请行政复议。有权申请行政复议的法人或者其他组织终止的，承受其权利的法人或者其他组织可以申请行政复议。同时，同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。公民、法人或者其他组织对行政机关的具体行政行为不服申请行政复议的，作出具体行政行为的行政机关是被申请人。申请人、第三人可以委托代理人代为参加行政复议。

2．复议机关受理

房地产行政复议机关收到行政复议申请后，应当在5日内进行审查，对不符合《行政复议法》规定的行政复议申请，决定不予受理，并书面告知申请人；对符合《行政复议法》规定，但是不属于本机关受理的行政复议申请，应当告知申请人向有关行政复议机关提出。同时，为了避免相对人复议无门以及复议机关推卸责任，如果县级地方人民政府，接受属于其他行政复议机关受理的行政复议申请，应当自接到该行政复议申请之日起7日内，转送有关行政复议机关，并告知申请人。

公民、法人或者其他组织依法提出行政复议申请，行政复议机关无正当理由不予受理的，上级行政机关应当责令其受理；必要时，上级行政机关也可以直接受理。法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的，行政复议机关决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复的，公民、法人或者其他组织可以自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。

行政复议机关负责法制工作的机构应当自行政复议申请受理之日起7日内，将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人应当自收到申请书副本或者申请笔录复印件之日起10日内，提出书面答复，并提交当初做出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。

3．复议案件的审理

申请人、第三人可以查阅被申请人提出的书面答复、作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，行政复议机关不得拒绝。

房地产复议机关原则上采取书面审查的办法审理复议案件，但是如果申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。

4．复议不停止执行

由于行政行为具有执行力，所以房地产复议机关对房地产的行政复议不停止执行。我国《行政复议法》规定，行政复议期间具体行政行为不停止执行；下列情况例外可以停止执行：（1）被申请人认为需要停止执行的；（2）行政复议机关认为需要停止执行的；（3）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；（4）法律规定停止执行的其他情况。

5．行政复议决定

有权管辖房地产案件的复议机关对具体行政行为进行审查，根据案件的有关事实依据和法律依据，在案件的审理完毕后要作出复议决定，根据《行政复议法》第28条的规定，可作出的决定有：

（1）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持。

（2）被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行。

（3）决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法，决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。

（4）被申请人不按照本法第23条的规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。

对抽象行政行为的审查，申请人在申请行政复议时，一并对《行政复议法》允许的行政规范性文件提出审查申请的，如果行政复议机关对该规定有权处理的，应当在30日内依法处理；无权处理的，应当在7日内按照法定程序转送有权处理的行政机关依法处理，有权处理的行政机关应当在60日内依法处理。处理期间，中止对具体行政行为的审查。行政复议机关在对被申请人作出的具体行政行为进行审查时，认为其依据不合法，本机关有权处理的，应当在30日内依法处理；无权处理的，应当在7日内按照法定程序转送有权处理的国家机关依法处理。处理期间，中止对具体行政行为的审查。

6．复议决定的执行

行政复议决定书一经送达，即发生法律效力。被申请人应当履行行政复议决定，《行政复议法》第37条规定被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分；经责令履行仍拒不履行的，依法给予降级、撤职、开除的行政处分。

申请人逾期不起诉又不履行行政复议决定的，或者不履行最终裁决的行政复议决定的，维持具体行政行为的行政复议决定，由作出具体行政行为的行政机关依法强制执行，或者申请人民法院强制执行；变更具体行政行为的行政复议决定，由行政复议机关依法强制执行，或者申请人民法院强制执行。

7．相对人对复议决定的救济

申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼，复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起诉讼（法律另有规定的除外）。

但是，如果对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向做出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼；也可以向国务院申请裁决，国务院依照本法的规定作出最终裁决。

8．行政赔偿

申请人在申请行政复议时可以一并提出行政赔偿请求，行政复议机关对符合国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的，在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时，应当同时决定被申请人依法给予赔偿。申请人在申请行政复议时没有提出行政赔偿请求的，行政复议机关在依法决定撤销或者变更罚款，撤销违法集资、没收财物、征收财物、摊派费用以及对财产的查封、扣押、冻结等具体行政行为时，应当同时责令被申请人返还财产，解除对财产的查封、扣押、冻结措施，或者赔偿相应的价款。

□三、房地产纠纷仲裁

（一）房地产纠纷仲裁的概述

仲裁又称公断，是指由双方当事人在争议发生前或者争议发生后协议将争议提交仲裁委员会，由仲裁委员会对争议的有关事实进行审理并依据有关法律作出裁决的一种解决争议的方法。房地产纠纷仲裁是指双方当事人就房地产纠纷根据事先或者纠纷发生后达成的仲裁协议将房地产纠纷提交仲裁机构仲裁，仲裁机构依法审理后对房地产纠纷进行裁决的纠纷解决手段。

作为民间具有权威性的纠纷解决方式，房地产纠纷仲裁是解决房地产纠纷方式的一种，具有以下特征：

（1）房地产纠纷仲裁以合法有效的仲裁协议为前提。有效的仲裁协议需具备以下几个条件：请求仲裁的意思表示；仲裁事项；选定的仲裁委员会。但是，如果仲裁协议是由于约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议；一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的等情况会导致仲裁协议的无效。

（2）一裁终局原则。所谓一裁终局是指一旦纠纷双方选择了仲裁解决纠纷，那么就是毫无保留的排除了诉讼的管辖，除非仲裁协议无效或者仲裁裁决被裁定撤销或者不予执行，仲裁裁决即具有终局性；并且纠纷双方不能对裁决结果提起上诉或者仲裁。

（3）房地产纠纷的仲裁是以房地产民事纠纷为标的。尽管除了婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷；依法应当由行政机关处理的行政争议不能仲裁外，但是房地产纠纷仲裁是以房地产民事纠纷为仲裁对象的，应该属于仲裁的受理范围。

（4）房地产纠纷仲裁实行协议管辖。房地产纠纷在诉讼中一般实行排他的管辖，由不动产所在地的法院专属管辖，不允许当事人选择管辖法院。但是，在仲裁中，要充分尊重当事人的意志，所以可以自由选择任何地区、任何级别的仲裁机构进行仲裁，不实行级别管辖和地域管辖。

（5）仲裁具有保密性和强制性。房地产纠纷仲裁的案件的保密性是指仲裁庭审理案件应当开庭进行但是不公开进行，但是当事人协议不开庭的和公开的除外。强制性是指当事人一旦选择仲裁解决纠纷，那么所作的裁决即具有法律的约束力，如果当事人不履行仲裁裁决，可以依法申请法院强制执行。

仲裁和诉讼的区别主要表现在管辖不同、审理不同、制度不同和境外执行等方面。

（二）房地产纠纷仲裁的程序

1．申请仲裁

当事人申请仲裁必须符合仲裁申请的条件，根据我国《仲裁法》第21条规定，当事人申请仲裁应当符合下列条件：（1）有仲裁协议；（2）有具体的仲裁请求和事实、理由；（3）属于仲裁委员会的受理范围。同时，应当向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本。《仲裁法》第23条规定仲裁申请书应该载明下列事项：（1）当事人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；（2）仲裁请求和所根据的事实、理由；（3）证据和证据来源、证人姓名和住所。

2．仲裁受理

根据我国《仲裁法》第25条的规定，仲裁委员会受理仲裁申请后，应当在仲裁规则规定的期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人，井将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。被申请人收到仲裁申请书副本后，应当在仲裁规则规定的期限内向仲裁委员会提交答辩书。仲裁委员会收到答辩书后，应当在仲裁规则规定的期限内将答辩书副本送达申请人。被申请人未提交答辩书的，不影响仲裁程序的进行。

但是，该法第26条协调了提起诉讼与仲裁时会出现的矛盾，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第148条规定，当事人一方向人民法院起诉时未声明有仲裁协议，人民法院受理后，对方当事人又应诉答辩的，视为该人民法院有管辖权。

3．组成仲裁庭(www.xing528.com)

既然仲裁是当事人双方协议解决纠纷的方式，那么仲裁庭的组成也要体现当事人的意志。我国《仲裁法》第30条、第31条、第32条规定，仲裁庭可以由三名仲裁员组成的合议庭或者一名仲裁员组成的独任庭组成。由三名仲裁员组成的合议庭，设首席仲裁员。首席仲裁员由当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定，其他的仲裁员由当事人双方各自选定或者各自委托仲裁委员会主任指定一名仲裁员。独任仲裁庭的仲裁员应当由当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定仲裁员。但是，当事人没有在仲裁规则规定的期限内约定仲裁庭的组成方式或者选定仲裁员的，由仲裁委员会主任指定。

4．开庭、和解、调解和裁决

仲裁审理案件仲裁应当开庭进行，但是当事人协议不开庭的，仲裁庭可以根据仲裁申请书、答辩书以及其他材料作出裁决。当事人申请仲裁后，可以自行和解。仲裁和解是指仲裁当事人通过协商，自行解决已提交仲裁的争议事项的行为。仲裁和解是仲裁当事人行使处分权的表现。《仲裁法》第49条规定，当事人申请仲裁后，可以自行和解。达成和解协议的，可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书，也可以撤回仲裁申请。如果当事人达成和解协议，撤回仲裁申请后反悔的，可以根据仲裁协议申请仲裁。

仲裁庭在作出裁决前，可以先行调解。《仲裁法》第51条规定，当事人自愿调解的，仲裁庭应当调解。调解不成的，应当及时作出裁决。调解达成协议的，仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。调解书应当写明仲裁请求和当事人协议的结果。调解书由仲裁员签名，加盖仲裁委员会印章，送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力。在调解书签收前当事人反悔的，仲裁庭应当及时作出裁决。

《仲裁法》第53条、第54条、第55条、第56条，仲裁庭裁决案件时，仲裁庭对案件的裁决有争议时，裁决应当按照多数仲裁员的意见作出，少数仲裁员的不同意见可以记入笔录。仲裁庭不能形成多数意见时，裁决应当按照首席仲裁员的意见作出。仲裁庭仲裁纠纷时，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行裁决。对裁决书中的文字、计算错误或者仲裁庭已经裁决但在裁决书中遗漏的事项，仲裁庭应当补正；当事人自收到裁决书之日起三十日内，可以请求仲裁庭补正。裁决书自作出之日起发生法律效力。裁决书应当写明仲裁请求、争议事实、裁决理由、裁决结果、仲裁费用的负担和裁决日期。当事人协议不愿写明争议事实和裁决理由的，可以不写。裁决书由仲裁员签名，加盖仲裁委员会印章。对裁决持不同意见的仲裁员，可以签名，也可以不签名。裁决书自作出之日起发生法律效力。

5．仲裁裁决的撤销与执行

当事人提出证据证明裁决有《仲裁法》第58条规定情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（1）没有仲裁协议的；（2）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（3）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（4）裁决所根据的证据是伪造的；（5）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（6）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。

人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。当事人申请撤销裁决的，应当自收到裁决书之日起6个月内提出。人民法院应当在受理撤销裁决申请之日起2个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。人民法院受理撤销裁决的申请后，认为可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限内重新仲裁，并裁定中止撤销程序。仲裁庭拒绝重新仲裁的，人民法院应当裁定恢复撤销程序。

当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。被申请人提出证据证明裁决有民事诉讼法第237条第2款规定的情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：一方当事人申请执行裁决，另一方当事人申请撤销裁决的，人民法院应当裁定中止执行。人民法院裁定撤销裁决的，应当裁定终结执行。撤销裁决的申请被裁定驳回的，人民法院应当裁定恢复执行。

□四、房地产纠纷的民事诉讼

（一）房地产纠纷民事诉讼的概述

房地产纠纷民事诉讼是指平等主体之间因房地产纠纷提起诉讼，人民法院在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下依法审理解决纠纷的各种诉讼活动，以及由此产生的各种诉讼法律关系的总和。

（二）房地产纠纷民事诉讼的特点

房地产民事诉讼主要有下两个特点：其一，体现司法最终性，无论民间协商还是调解，都不会有必然导致纠纷的最终解决，一个房地产纠纷只有在诉讼上的处理结论生效才会导致该纠纷的最终解决；其二，作为众多解决房地产民事纠纷的手段之一，民事诉讼异于调解、协商与仲裁的最大特点就是，它以国家审判权为依托，具有国家强制性，法院能保证判决的执行。

（三）房地产纠纷民事诉讼的程序及内容

1．起诉和审前准备

（1）起诉和审查。

起诉是房地产纠纷的当事人向人民法院提出诉讼请求并请求法院通过审判给予司法保护的诉讼行为，起诉引起了房地产民事诉讼的发生。但是起诉必须符合法定的起诉条件。根据《民事诉讼法》第119条的规定，起诉必须符合以下几个条件：①原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；②有明确的被告；③有具体的诉讼请求和事实、理由；④属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。值得提出的是，起诉必须向有管辖权的法院提起，对不动产的纠纷，属于我国民事诉讼法规定的专属管辖，具有排他性，根据《民事诉讼法》第33条规定，不动产由不动产所在地的法院专属管辖。专属管辖具有排斥其他法院管辖的功能。起诉除了要具备起诉的实质要件外，还需要具备形式要件，起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本，书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。人民法院在收到起诉状后，需要审查起诉的内容。人民法院收到起诉状或者口头起诉，经审查，认为符合起诉条件的，应当在7日内立案，并通知当事人；认为不符合起诉条件的，应当在7日内裁定不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。

（2）审前准备。

《民事诉讼法》第125条、第126条、第127条、第128条、第129条规定，审前准备包括在法定期间送达法律文书、成立审判组织并告知当事人的诉讼权利、追加当事人等。人民法院应当在立案之日起5日内将起诉状副本发送被告，被告在收到之日起15日内提出答辩状。被告提出答辩状的，人民法院应当在收到之日起5日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。人民法院对决定受理的案件，应当在受理案件通知书和应诉通知书中向当事人告知有关的诉讼权利义务，或者口头告知。合议庭组成人员确定后，应当在3日内告知当事人。审判人员必须认真审核诉讼材料，调查收集必要的证据。必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。

2．开庭审理

开庭审理是指人民法院在当事人和所有诉讼参与人的参加下，全面审查房地产纠纷的案件事实，依法完成各种诉讼程序，并依法作出裁判或者调解的活动。人民法院审理民事案件，应当公开进行审判，但是涉及国家秘密、个人隐私、涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。人民法院审理民事案件，应当在开庭3日前通知当事人和其他诉讼参与人。公开审理的，应当公告当事人姓名、案由和开庭的时间、地点。

开庭审理前，书记员应当查明当事人和其他诉讼参与人是否到庭，宣布法庭纪律。开庭审理时，由审判长核对当事人，宣布案由，宣布审判人员、书记员名单，告知当事人有关的诉讼权利义务，询问当事人是否提出回避申请。

法庭调查按照下列顺序进行：（1）当事人陈述；（2）告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言；（3）出示书证、物证和视听资料；（4）宣读鉴定结论；（5）宣读勘验笔录。当事人在法庭上可以提出新的证据。当事人经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问。当事人要求重新进行调查、鉴定或者勘验的，是否准许，由人民法院决定。法庭辩论按照下列顺序进行：（1）原告及其诉讼代理人发言；（2）被告及其诉讼代理人答辩；（3）第三人及其诉讼代理人发言或者答辩；（4）互相辩论。法庭辩论终结，由审判长按照原告、被告、第三人的先后顺序征询各方最后意见。

法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。

书记员应当将法庭审理的全部活动记入笔录，由审判人员和书记员签名。法庭笔录应当当庭宣读，也可以告知当事人和其他诉讼参与人当庭或者在5日内阅读。当事人和其他诉讼参与人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正。如果不予补正，应当将申请记录在案。法庭笔录由当事人和其他诉讼参与人签名或者盖章。拒绝签名盖章的，记明情况附卷。

3．判决

房地产纠纷判决是指人民法院审理房地产纠纷民事案件或者涉及房地产纠纷的非诉案件结束时，依据事实和法律对争议问题或者非诉事件所作出的权威性判定。房地产判决书是人民法院行使国家民事审判权的结果。房地产纠纷判决书同其他的民事判决书一样，应当写明：（1）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（2）判决认定的事实、理由和适用的法律依据；（3）判决结果和诉讼费用的负担；（4）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。

4．第二审程序

（1）提起上诉的要求。

当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。

上诉应当递交上诉状。上诉状的内容，应当包括当事人的姓名，法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审人民法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。上诉状应当通过原审人民法院提出，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。当事人直接向第二审人民法院上诉的，第二审人民法院应当在5日内将上诉状移交原审人民法院。原审人民法院收到上诉状，应当在5日内将上诉状副本送达对方当事人，对方当事人在收到之日起15日内提出答辩状。人民法院应当在收到答辩状之日起5日内将副本送达上诉人。对方当事人不提出答辩状的，不影响人民法院审理。原审人民法院收到上诉状、答辩状，应当在5日内连同全部案卷和证据，报送第二审人民法院。

（2）审理。

第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。

（3）裁判。

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；原判决适用法律错误的，依法改判；原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。第二审人民法院审理上诉案件，可以进行调解。调解达成协议，应当制作调解书，由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。调解书送达后，原审人民法院的判决即视为撤销。第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第二审人民法院的判决、裁定是终审的判决、裁定。

人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起3个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。人民法院审理对裁定的上诉案件，应当在第二审立案之日起30日内作出终审裁定。

5．执行

执行是指人民法院运用国家执行权，依据执行程序迫使不履行义务的当事人履行生效的法律文书确定的内容的行为。法律文书一经生效，义务人应自觉履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。依照我国现在的《民事诉讼法》及其有关的司法解释，执行必须遵行执行权独立行使与分工制约、基本人权保障、执行及时原则和依法定程序执行原则等。

执行程序的发生，必须具备一定的条件：（1）民事执行必须要有执行根据。没有法律文书作根据，执行程序就不能开始；（2）作为执行根据的法律文书，必须已经发生法律效力；（3）作为执行程序发生的前提条件，必须是负有义务的一方当事人故意拖延、逃避或拒绝履行义务；（4）申请人执行人应该在2年内向人民法院提出申请。如果当事人在法律文书规定的期限内自觉履行了义务，也不发生执行程序的问题。

《民事诉讼法》和有关法律规定，地方各级人民法院设执行组织或执行员，在院长领导下，负责执行本法院对第一审民事案件所作的判决和裁定。第二审案件的判决和裁定，原则上由原审人民法院执行。发生法律效力的房地产纠纷的判决和裁定由第一审人民法院或者与第一审法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。

《民事诉讼法》规定的执行措施包括：查询、冻结、划拨被执行人的储蓄存款；扣留、提取被执行人的收入，包括工资、奖金、稿费等；查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人的财产；对被执行人的财产进行搜查；强制被执行人交付执行文书中所指定的财物或者票证；强制被执行人迁出房屋或者退出土地；通知有关单位办理有关财产权证照转移手续；强制被执行人完成法律文书中指定的行为；对迟延履行义务的被执行人，强制其支付迟延履行金或加倍支付迟延履行利息。

□五、房地产纠纷行政诉讼

（一）房地产纠纷行政的概述

房地产纠纷的行政诉讼是指自然人、法人或者其他组织认为房地产行政机关作出的与房地产相关的具体行政行为侵犯其合法权益而向人民法院提起的，要求人民法院对该与房地产相关的具体行政行为进行司法审查并作出裁决的纠纷解决手段。房地产行政机关主要包括：城市规划的行政主管机关、土地的主管机关、房屋的主管机关、房屋建设质量主管机关，还有各级政府等。在前面谈到了房地产行政复议的范围，房地产行政诉讼的范围有房地产行政管理机关的行政处罚、行政许可、行政强制、许可证照的发放、侵害房地产企业的经营自主权等。房地产行政诉讼是保护公民、法人和其他组织合法权益免受违法行政行为的侵害，人民法院经过审理作出的确认违法、撤销、履行法定职责、赔偿损失等判决，一方面有效地保护公民、法人和其他组织合法权益；另一方面又起到了监督房地产行政机关依法行使行政职权的作用。

我们认为在房地产行政诉讼中要把握以下五点：第一，如果法律规定了必须先复议再诉讼的（即理论上所称的“复议前置”），那么依从法律的规定；第二，如果是或复议或诉讼，非复议终局的案件，可以选择诉讼，也可以选择复议；第三，房地产抽象行政行为法院不受理；第四，法院只对具体行政行为的合法性审查，不审查具体行政行为的适当性，但是行政出处罚显失公正的除外；第五，房地产行政诉讼，不得采用调解，作为审理程序或结案方式，应以判决方式解决房地产纠纷，但是行政赔偿除外。

（二）房地产纠纷行政诉讼的管辖

房地产行政诉讼的地域管辖。《行政诉讼法》第17条规定，行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，复议机关改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。

房地产行政诉讼的专属管辖。《行政诉讼法》第19条规定，因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

房地产行政诉讼的选择管辖。《行政诉讼法》第20条规定，两个以上人民法院都有管辖权的案件，原告可以选择其中一个人民法院提起诉讼。原告向两个以上有管辖权的人民法院提起诉讼的，由最先收到起诉状的人民法院管辖。

（三）房地产纠纷行政诉讼的起诉

我国《行政诉讼法》第41条规定，提起行政诉讼的条件有：（1）原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织；（2）有明确的被告；（3）有具体的诉讼请求和事实根据；（4）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。原告当然就是房地产具体行政行为的相对人，包括认为房地产行政管理机关侵犯其合法权益的自然人、法人和其他组织。被告是作出具体行政行为的房地产管理机关以及法律法规授权的组织。

当事人要求法院审理房地产行政管理机关的具体行政行为，相对人必须在法律对起诉设定的有效时间内起诉，否则相对人就会丧失胜诉权。我国《行政诉讼法》以及司法解释对时效问题规定如下：

公民、法人或者其他组织向行政机关申请复议的，复议机关应当在收到申请书之日起2个月内作出决定，法律、法规另有规定的除外。申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼，复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起诉讼，法律另有规定的除外。公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出，法律另有规定的除外。

行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。

公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

（四）审理和判决

人民法院审理行政案件，由审判员组成合议庭，或者由审判员、陪审员组成合议庭公开审理全案。合议庭的组成人员，应当是3人以上的单数，但涉及国家秘密、个人隐私和法律另有规定的除外。由于行政诉讼的程序与民事诉讼的程序具有很大的相似性，因此在这里就不一一介绍了。人民法院通过对房地产行政纠纷的审理，可以根据不同的情况作出如下裁判：

（1）维持判决。具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。

（2）撤销判决。具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：①主要证据不足的；②适用法律、法规错误的；③违反法定程序的；④超越职权的；⑤槛用职权的。

（3）履行判决。被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。

（4）变更判决。行政处罚显失公正的，可以判决变更。

（5）确认违法判决。被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施；造成损害的，依法判决承担赔偿责任。

（6）判决驳回。被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决；认为原具体行政行为合法的，应当判决驳回原告的诉讼请求。

（五）二审程序和审判监督程序

1．二审程序

行政诉讼第二审程序是指上级人民法院根据当事人的上诉请求，就下级人民法院第一审行政案件所作出的未生效的判决，裁定，依据事实和法律，对全案进行全面审理并作出生效裁判的一种诉讼制度。我国对诉讼案件实行两审终审制度，第二审人民法院对案件所作出的判决，裁定，是终审裁判，当事人不得再行上诉。

上诉必须符合下列条件：

（1）提起上诉。当事人不服人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。逾期不提起上诉的，人民法院的第一审判决或者裁定发生法律效力。

（2）上诉的受理。一审法院受二审法院的委托，代二审法院接收上诉状。一审法院收到上诉状后5日内，向被上诉人送达上诉状副本，通知被上诉人在10日内答辩。一审法院收到被上诉人的答辩状后，应当在7日内将一审案卷、证据、上诉材料及上诉人预交上诉费的单据一并报送二审法院。

（3）上诉状的形式。上诉状采用书面形式，并按对方当事人的人数准备副本。

（4）上诉的审理期限。人民法院审理上诉案件，应当在收到上诉状之日起2个月内作出终审判决。有特殊情况需要延长的，由高级人民法院批准，高级人民法院审理上诉案件需要延长的，由最高人民法院批准。

（5）上诉的裁判。原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的、裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

2．审判监督程序

当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为确有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院提出申诉，但判决、裁定不停止执行。

人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定，发现违反法律、法规规定认为需要再审的，应当提交审判委员会决定是否再审。上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现违反法律、法规规定的，有权提审或者指令下级人民法院再审。

人民检察院对人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现违反法律、法规规定的，有权按照审判监督程序提出抗诉。

（六）执行

当事人必须履行人民法院发生法律效力的判决、裁定。公民、法人或者其他组织拒绝履行判决、裁定的，行政机关可以向第一审人民法院申请强制执行，或者依法强制执行。公民、法人或者其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。

[1] 《行政复议法》第18条。

[2] 《行政复议法》第19条。

[3] 《行政复议法》第21条。