房地产法：解读房地产纠纷概述

□一、房地产纠纷的概述

（一）房地产纠纷的概念

房地产纠纷是指当事人之间就房地产的权利和义务发生的争议的总称，既包括公民、法人和其他组织等平等民事主体之间就房地产民事权益发生的争议，也包括房地产管理机关在房地产管理的过程中与行政相对人之间产生的争议。[1]这种纠纷主要涉及房地产的所有权、使用权、经营权、管理权，以及由于买卖、租赁等引起的经济权益争议[2]。其当事人既可以是公民、法人和其他组织，也可以是房地产管理机关，其中的公民、法人和其他组织包括涉外房地产关系中的中国公民、法人及其他组织和港澳台的公民、法人和其他组织[3]。

（二）房地产纠纷的特点[4]

1．房地产法律关系复杂、涉及面广

房地产纠纷往往涉及诸多与房地产建设、管理有关的部门，如城建、规划、土地管理、房地产管理等，这些部门可以是房地产纠纷的当事人，也可以是房地产纠纷中的第三人，因此，在很多方面，房地产纠纷早已超出了各个阶层的限制，成为整个社会的利益聚焦点，一旦发生纠纷往往涉及众多阶层、群众和团体。而一宗房地产纠纷案件也往往同时存在两个以上相互牵连的不同法律关系，如房屋产权争议与城市规划行政争议的混合，房屋产权争议与单位内部劳动关系争议的混合等。其中任何一个环节出现差错，就会引发其他法律关系的争议，就会使当事人之间的权利义务关系变得错综复杂。

2．争议标的额大

由于土地资源的稀缺性，而且政府的土地出让金占财政收入的很大一部分，所以土地价格随着政府的调控会上升，这就增加了房地产的开发成本，使得房地产经济价值巨大。无论是土地使用权出让争议，还有商品房买卖合同等争议，都会涉及很大的争议标的额。往往一套房子要花一个普通家庭一辈子的心血和积蓄，占家庭财富的很大比重。所以，房地产纠纷的合理解决不仅事关当事人的个别利益，而且经常事关经济全局的稳定和整个社会的安定。

3．政策性强

我国对房地产纠纷的处理一直保有一定的政策调整空间，如对历史遗留房地产争议的处理，对华侨房地产、宗教房地产等的争议在处理时多以政策规范的适用为主，而且不同时期的房地产政策规范与法律规范的界限均有很大的发展变化，因此，在处理房地产纠纷时，必须在遵守法律的前提下充分考虑，正确运用有关房地产的政策规范。

□二、房地产纠纷的分类

前述房地产纠纷的特点中谈到，房地产纠纷具有复杂性的特质，按照不同的标准进行分类，房地产纠纷划分有四种。

（一）土地纠纷和房屋纠纷

根据房地产纠纷的客体不同，可以将房地产纠纷分为土地纠纷和房屋纠纷。

土地纠纷是指当事人之间基于土地的归属和利用、相邻关系以及权利变动和侵权等事项而产生的纠纷。我国目前城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。城市土地的所有权的归属具有唯一性，一般会在各个辖区内发生土地边界不清而发生纠纷。农村和城市郊区的土地，可能归国家所有，也有可能归集体所有，所以也会产生纠纷。国家土地的利用主要是通过设定建设用地使用权的合同来实现，双方的权利义务会因此而发生纠纷。而农村的宅基地和自留地、自留山也会因归属不清而导致争议，同时村民集体之间也会发生争议。其他涉及土地权益的纠纷多表现为土地侵权纠纷，比如侵犯土地的地役权、相邻关系以及侵犯土地所有权和使用权的纠纷。总之，土地所有权纠纷包括归属纠纷、利用纠纷和侵犯归属纠纷、利用纠纷。

房屋纠纷是指当事人基于房屋的权利义务关系而发生的争议。房屋纠纷主要包括房屋产权纠纷、房屋买卖纠纷、房屋租赁纠纷、房屋开发纠纷等。房屋产权纠纷是指由于房屋确权不清、登记簿登记错误而导致的纠纷；房屋买卖纠纷又可分为一手房买卖纠纷和存量房买卖纠纷，这种纠纷是由于合同上权利义务约定不明确或者当事人的违约行为而导致的纠纷；房屋租赁纠纷是指房屋的出租人和承租人之间的权利义务而发生的纠纷；房屋开发纠纷是指房地产开发商与利益相关人之间而发生的纠纷；还有就是因为房屋的相邻关系以及空间利用而发生的纠纷等[5]。

（二）房地产民事纠纷、房地产行政纠纷和房地产消费者权益纠纷[6]

按照房地产所涉及的法律关系的性质可以将房地产纠纷分为房地产民事纠纷和房地产行政纠纷。

房地产民事纠纷是指平等主体的因房地产上的民事权利义务关系而发生的纠纷。例如，房屋买卖纠纷、房屋租赁纠纷、土地使用权转让纠纷、物业管理纠纷、房屋相邻关系纠纷、房屋侵权纠纷等都属于民事纠纷。只要把握一点就可以判断，即民事纠纷的主体地位是平等的，并且涉及纠纷的内容主要是房地产民事财产权利义务纠纷。

房地产行政纠纷是指非平等主体之间发生的，由房地产行政管理机关在房地产管理过程中与自然人、法人或者其他组织之间发生的因行政法上的权利义务而引起的纠纷。比如，房地产管理机关对房地产开发中违规企业给予的行政处罚，授予房地产开发商预售许可证的行为，房地产登记行为等行为而产生的纠纷都是房地产行政纠纷。

房地产消费者权益纠纷，是指房地产经营者与房地产梢费者之间的纠纷。房地产消费者保护案件是房地产民事纠纷的特殊类型，主要发生在公民买卖住宅商品房、商品房质量和售后服务、物业管理、房屋装修、经营性房屋租赁等房地产消费关系中。

（三）房地产物权纠纷和房地产债权纠纷

按照房地产民事纠纷所涉及的民事权利的内容，房地产纠纷可以分为房地产物权纠纷和房地产债权纠纷。

房地产物权纠纷是指民事主体对房地产的所有权、用益物权和担保物权的占有、使用、收益和处分而发生的纠纷，如房地产的权属纠纷，用益物权和担保物权合同纠纷，房地产典权合同纠纷等。

房地产债权纠纷是指民事主体因房地产的合同、无因管理、不当得利、侵权行为等而发生的纠纷，如房地产买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋装饰合同纠纷、房屋无因管理纠纷。

（四）当前房地产案件和历史遗留房地产案件[7]

根据20世纪70年代末、80年代初落实房地产政策前后对比，对历史遗留的房地产案件的处理应以有关的政策为依据，特别是历史遗留房地产的确权问题应主要由房地产权属管理部门依有关的规定处理，而当前房地产案件则完全按照现行的法律规定处理。

□三、处理房地产纠纷的依据和原则

（一）处理房地产纠纷的依据(www.xing528.com)

处理房地产纠纷首先要区分纠纷的性质，对于房地产行政纠纷，必须适用我国房地产行政法，但是对于房地产的民事纠纷尊重当事人的自愿选择，允许协议解决纠纷，但是协议不成的应该适用民事法律。考虑到我国房地产市场的法律规范还不是很成熟，所以要参考国家政策和司法政策。对于政策缺失和没有法律调整的纠纷，尽量结合实际，采用法学原理和相关政策，尽量劝说当事人调解解决问题，从而促成当事人和谐地解决纠纷。

（二）处理房地产纠纷的原则[8]

处理房地产纠纷的原则可分为两个方面：一是我国法律规定的处理民事、行政和经济纠纷案件所必须遵守的各项法律原则，主要是诉讼法的各项原则。这方面的法律原则主要有：（1）以事实为依据、以法律为准绳的原则，调解与审判相结合的原则，当事人在适用法律上一律平等的原则等；（2）与房地产法相关的原则，也就是基于我国房地产法的本质要求，在处理房地产纠纷时所必须遵循的特殊的原则。所以，处理房地产纠纷的法律原则主要有四类。

1．公民住宅利益优先原则

我国公民住宅利益不仅受房地产法保护，而且其所体现的公民居住权和房屋所有权还直接受宪法保护，具有比其他一般财产权更重要的法律地位。公民的住宅利益所体现的不仅是每个公民的个体利益，而且是包括每个公民在内的社会利益，因而受到法律优先的保护。房地产纠纷的处理如果造成公民被剥夺居住权而成为无家可归者的局面，无论如何也不是一种好的社会效果。在房地产开发建设中国家优先发展居民的住宅建设，国家安居工程建设项目比其他一般建设项目受到法律更严格地保护。居民住宅利益也包括住宅环境利益，这种利益受宪法和环境法的严格保护。

2．消费者保护原则

在住房商品化条件下，公民住宅利益往往表现为消费者利益，因而直接受消费者权益保护法的保护。根据消费者权益保护法的原则，在消费者与经营者的利益关系中，法律的保护向消费者倾斜，公民作为住宅消费者，享有消费者权益保护法规定的各项权利，包括选择权、知情权、安全权、求偿权、监督权等；而作为经营者的房地产商则必须承担消费者权益保护法规定的各项义务，包括对房屋商品和服务的质量保证义务、公平交易义务、损害赔偿义务、接受监督义务等。

3．利益协调和兼顾原则

与一般民事法律关系不同的是，房地产法律关系至少涉及三方当事人的利益，即国家作为土地所有者的利益、房地产经营者的商业利益和公民作为房地产消费者的利益。当这三者利益发生冲突、产生纠纷时，法律在基于保护弱者而对消费者权益优先保护的前提下，也要兼顾各方当事人的利益，充分发挥法律协调利益的功能，实现法律的公平正义宗旨。只有这样，才能保证房地产业发展中的实质公平，防止房地产业发展中的大起大落，保证房地产业持续、健康的发展。

4．以事实为根据原则[9]

以事实为根据是指有关国家机关在适用法律规范处理具体的房地产纠纷时，必须以被合法证据证明了的纠纷的客观事实和依法推定的事实为依据，把对房地产纠纷的处理建立在符合客观事实的基础上，而不是以任何主观想象、分析和判断为依据。以事实为根据，必须深入实际，调查研究，收集证据。在调查收集证据时，不能先入为主，对房地产纠纷当事人各方有利和不利的证据都要认真调查收集，并且必须依照法定的程序和方法进行。实践证明，房地产纠纷的事实既是客观存在的，又是纷繁复杂的。因此，要在全面详细地收集和占有与房地产纠纷有关的各种材料的基础上，进行去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里的分析，以取得真实、完整、全面的事实，把“以法律为准绳”真正建立在符合客观事实的基础之上。

5．以法律为准绳原则

以法律为准绳是指有关国家机关在处理房地产纠纷时，必须严格依照法律的规定办事，把法律规范作为处理房地产纠纷的根本标准和尺度。以法律为准绳要求做到以下五点。

（1）必须按照法律规定确定房地产纠纷的性质，划清合法与违法的界限。

（2）必须按照法律规定确定房地产纠纷当事人各方的实体权利义务关系，尊重当事人的自由意志。当事人之间有约定的，只要这种约定不违反法律、行政法规和公序良俗，有关国家机关必须给予充分的尊重。

（3）必须严格依照法律规定确保房地产纠纷当事人各方享有的程序上的权利的顺利实现。在纠纷处理过程中应明确告知各方当事人各自在程序上享有哪些权利，应履行哪些义务，不能厚此薄彼，应当一视同仁。

（4）必须严格按照法律规定的权限和程序处理房地产纠纷，不得越权办案，破坏法制，绝不允许任何单位或个人以任何借口不顾国家法律规定另立标准，另搞一套。

（5）针对具体的房地产纠纷作出的适用法律规范的文件必须有法律上的依据，符合法律规定所确定的有关文件的要求。

[1] 康耀江、刘毅、秦凤伟：《房地产法律与制度》，清华大学出版社，2012年，第275—306页。

[2] 李廷荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社，2012年，第204—221页。

[3] 潘安平：《房地产法规》，北京大学出版社，2012年，第332—361页。

[4] 李廷荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社，2012年，第204—221页。

[5] 罗玮：《房地产法规》，北京理工大学出版社，2012年，第221—241页。

[6] 李廷荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社，2012年，第204—221页。

[7] 李廷荣、周珂：《房地产法》（第四版），中国人民大学出版社，2012年，第204—221页。

[8] 同上。

[9] 康耀江、刘毅、秦凤伟：《房地产法律与制度》，清华大学出版社，2012年，第275—306页。