房地产法:翠湖山庄案例分析和法院审理结果

□一、案情介绍

2008年1月16日，恒和公司不但严重挪用业主的500多万元物业管理维修基金，而且管理不善，导致那段时间山庄内发生盗窃和绑架案件。因此，翠湖山庄新成立的业委会决定炒掉原来的恒和物业服务企业，并通过招投标选聘了粤安物业服务企业接手该小区的管理工作。但接管当天，一个坚决不撤，一个强行进驻，最后出现两队保安同时值勤的局面。期间，业主会、发展商和物业服务企业纷争不断。

“翠湖山庄风波”一度闹得沸沸扬扬，甚至上了央视3．15晚会。翠湖山庄发展商起诉广州天河区房管局关于批复翠湖山庄业委会成立程序出错一案在广州中级人民法院开庭。

据业主委员会主任所述，由于两个公司管理给业主们带来了很大的不便，最近原管理公司在山庄内设置了重重“关卡”，现在即使是业主打的回去也要交钱。负责卫生、园林维护、电梯清洁的主要是粤安物业公司，而机房、停车场都由旧公司管理着。目前，业主们的管理费基本都是交给了粤安物业服务企业，但之前由于不少业主都是通过“一卡通”交管理费，所以一部分业主还是被恒和公司扣去了管理费。业主们准备从下个月起，重新办理“一卡通”业务，将管理费全部交粤安公司。

由于新物业服务企业进驻没有到位，许多工作无法开展，到处都能听到业主的投诉。另外，恒和物业服务企业曾挪用维修基金544万元，虽然许诺从2007年12月开始，每月偿还40万，但至案件开庭时还款的账号里却只有3 000多元。业委会已向法院起诉了恒和物业服务企业，希望此事能尽快得到解决，让业主们过上正常的生活。

翠湖山庄的业主们对于炒掉物业公司一事，大致分成两派。

“两个公司都不好，互相推脱，最后损害的还是我们（业主）的利益。”翠湖山庄一个女业主这样说。大多数业主表示，管理公司合同到期，业委会又重新聘请了新的公司，恒和应该退出。但他们都表示他们已经好久没有交管理费了。在这里住了三年的李伯说：“开始的时候，恒和公司的管理做得很不错，但入住的业主越来越多后，质量就明显下降了，而且物业费还提了近一元钱。但最令业主反感的是他们反对业委会的成立。”

另外，有一部分业主也支持着恒和公司，他们认为旧管理公司对于小区大部分管理和维护工作都比较熟悉，出了问题解决起来也比较容易，尤其是房产证的办理问题。

对此，广州天河区房管局的吴科长认为，一个楼盘的业主难免会发生意见分歧，当时的投票是按照业主所拥有的房产面积计算的，而翠湖山庄“业委会”都是按照法定程序进行的。

2008年3月，翠湖山庄发展商向天河区法院起诉天河区房管局批复翠湖山庄“业委会”成立程序出错，但遭驳回。

2008年4月，就原物业公司不肯交出管理权，业委会向天河区法院起诉恒和公司。但答辩期间，因管辖范围的原因，被驳回。业委会紧接着又向中级人民法院起诉悦和公司。(www.xing528.com)

2008年5月12日，天河区法院开庭审理了翠湖山庄业委会侵犯恒和公司名誉权一案，该案涉及恒和公司挪用544万元维修基金。

2008年6月10日，开庭审理部分业委会成员和业主一月份拒交管理费和滞纳金一案。

□二、案情解析

多重纠纷，长期悬而未决。一方面反映的是物业管理自身发展的内部问题（建、管不分，发展商、物业公司、业主组织运作不规范等）多；另一方面突出展现的是现有法规、规章存在空白点，政府监管薄弱，司法效力不高等问题。

本例业主欲炒物业公司的直接原因是管理公司挪用维修基金、管理水平下降、收费提高（可能还存在住房质量等方面的问题）引致业主不满，业主欲以“新”换“旧”。内在原因是物业开发建设与管理服务没有分业经营：通常情况是发展商为售楼需要定下的物业管理服务收费标准会低于成本，交楼后的诸多问题（设计、配套、施工、装修等方面）要物业公司负责，物业公司的各项经费不足依赖发展商补贴。一旦售楼结束，发展商搞好物业管理的外在压力（买方施与）与内在动力（利益驱使）减弱或消失，对管理公司督促不力，补贴减少（诚信为先、志在长远的发展商除外）。业主随之便会感受到管理水平不如当初，服务质量下降。若此时管理方再想通过提高收费维持管理服务水平，便易激发“民变”，招来一纸“休书”。或勉强收费标准提高了，必然伴随怨声四起、大量拒交（甚至连原有的那部分也不交了），引起恶性循环。至于维修基金挪用，根本原因在于以前的法规、规章对基金的交、存、管、用规范约束不够，甚至规定将基金交到发展商、物业公司手中（由其代存代管）。这样，发展商或物业公司在利益驱使、道德缺失、外在监管又不到位的情况下，挪用滥用实难避免。需要强调的是，后期非因建设不当所致大修等动用维修基金是正常使用，不能因为查账发现基金少了，一概归于挪用。

本例发展商诉主管部门批复业委会程序出错，业委会和主管部门持不同观点。主要原因是现有法规、规章不具体、不清晰、不统一，造成各方各有自己的理解和依据。其次，各方在诚恳务实、协商求和的工作态度和作风上存在问题。

本例新公司进场，原公司坚持不退，除了发展商、物业公司不愿放弃既有利益，一方面可能是业主自治组织的成立、运作确有不规范之处，法规与契约对物业管理的“退出”方面界定不明确，约束不力；另一方面是在现有建、管不分和退出补偿不明背景下，物业公司退出成本太高，前期沉淀的成本无法收回。而问题出来以后长期得不到解决，凸显的就是政府监管薄弱，司法效力不高。行政监管薄弱（当然与法规、规章不明也有关系）使得物业公司取得管理权、业主大会召开成立（包括业委会成立）这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效的规范，后期问题更是管不过来。司法效力不高，使得解决单件纠纷的成本太高，挫伤无辜一方的积极性。最终，阻碍的是行业规范发展的进程。

相对于市场中其他类经营服务，本例表现出物业管理服务的一个显著特点：就是其难以分割性或不可分割性，从而导致服务关系双方不能及时有效地给对方违约行为以制约（单个业主即使不满意也不能拒绝服务方的一般性服务，服务方在单个业主不交费的情况下，也不能终止服务）。这是导致物业管理中的许多纠纷容易积累放大不能在个人层次上化解的主要原因。解决这一问题，除了加大外在的约束（法规与政府监管方面等方面）力度，制定周密严谨的业主公约和服务合同，尽可能详细约定各方职责和违约责任，严格依约办事，是微观层次上解决问题的有效办法。

欠费与服务差，谁为因、谁为果具体案例不同。小业主欠费，不仅影响管理运作，也侵犯了其他交费业主的利益。不管服务真差假差，消费者在信息不对称的情况下，下意识地选择底价支付。《合同法》规定：合同一方不履行约定义务，另一方可以延迟支付。这里不适于小业主。境外不少国家和地区有对小业主欠费强制追交的规定与措施。