物业管理法律关系主体-房地产法

制定和完善相应的物业管理法律体系，我们首先要明确物业管理法律关系中的主体与客体。物业管理之所以会产生很多纠纷就是因为其主客体关系较为复杂，如果处理不好就会出现纠纷。所以，理顺物业管理法律关系中的主体与客体对于构建物业管理法律制度体系具有重要作用[1]。

法律关系是指被法律所调整的社会关系，也就是法律规范在调整人们行为的过程中形成的一种特殊的社会关系——法律上的权利和义务关系。

物业管理法律关系是法律关系的一种，是法律规范在调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系。物业管理法律关系构成的要素包括：（1）权利主体，即物业管理过程参与者，包括政府主管部门、相关部门、物业开发商、物业服务企业、业主和非业主使用人、各类专业公司等；（2）权利客体，指的是主体的权利义务共同指向的对象，即物和行为；（3）权利和义务，指参加者的权利和义务。

物业管理法律关系中的主体较为复杂，包括建筑开发公司、物业服务企业、建筑物所有人即业主、业主委员会以及部分政府机关。建立健全物业管理法律制度体系就是为了更好地调整物业管理法律关系中各主体之间的关系，明确各主体之间的权利义务关系，按照法律规定认真履行自身的职责，规范物业管理，提升物业管理水平[2]。

□一、业主

业主是指物业所有权人[3]。购房人购买了物业，就成为新建物业的产权所有人，合法拥有所购物业。作为物业的主人，业主拥有对物业的所有权和使用权。

（1）业主对楼房专有部分享有专有所有权。所谓“专有所有权”就是业主自己单独享有或者说私人享有的那部分空间，这种权利别人不能与其分享。对专有所有权，业主享有充分、自由地占有、使用、收益和处分的权利，业主可以使用、出租、出借、转让、赠与等。由于这种所有权划分明确，归属清楚，一般不会发生大的纠纷。

（2）业主对楼房共有部分的共同所有权。这种共有部分是全部业主或部分业主都有权享有的部分，又分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由国家法律直接规定的，一般是楼房的基本构造部分、附属建筑物和附属设备等。约定共有部分是由合同契约或公约约定的属业主共同所有的部分，如室外车库、庭院、配套商业设施等。对于共有部分，业主可以合理地、善意地使用。在共有部分被出租、出售取得收益时，业主有权取得相应的份额。由于这种所有权涉及众多业主利益，在界定问题、契约问题发生不清楚，或业主认为侵害其利益时，常常引起纠纷。

（3）业主之间往往因为房地产形成相邻关系，相互毗邻的所有权人或使用权人在各自行使自己的合法权利时，都需要尊重他方所有权人或使用权人的权利，相互间应给予一定的方便或接受一定的限制，遵循有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。

□二、物业管理经营人

物业管理经营人指的是从事物业管理的企业或组织。其法律含义是，为有关建筑物的管理合同的执行而管理该建筑物的人。在物业管理经营人的主体资格上，主要有两类：一是具有独立法人资格的物业服务企业；二是不具备独立法人资格的、依附于某法人企业的分支机构。近年来随着物业管理行业的迅猛发展，具备独立法人资格的物业服务企业越来越占据主导地位。

物业服务企业是依照委托管理的契约，按照法律和业主的意图，受托对物业实施专业化管理和经营，并向用户提供全方位、多层次有偿服务为主要经营活动，风险与利益一致，以经营为目的，能独立承担民事责任，依法成立的经济实体。某一物业服务企业的机构设置及组成与其管理房产的规模、服务标准、质量是紧密相连的。

一般地，物业服务企业有三个基本特征：（1）它是以营利为目的的经济组织；（2）它是依法登记注册的企业法人；（3）它是以受托对物业实施管理及向用户提供劳动服务为主要经营活动的实体。

业主与物业服务企业之间是平等的民事主体和等价交换关系，通过签订委托管理合同，双方建立这种关系。这种委托与被委托关系，更多地体现在服务与被服务上。通过合同，物业管理服务得以交换，在交换过程中，通过对管理标准的制定、管理项目的约定及管理费用问题达成一致，业主与物业服务企业之间以平等地位签署委托合同。在这种委托与被委托关系上，业主有权选择物业服务企业，物业服务企业也有拒绝被聘的权利。但只要双方签署合同，物业服务企业就负有管理服务的义务，也有要求业主和使用人偿付费用、支付报酬并配合工作的权利。

在法律意义上，物业服务企业应依法成立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所，能够独立承担民事责任。物业服务企业除了本行业自身的专业特色外，在市场地位、经营运作、法律地位方面，应与其他企业一样，依法经营，自负盈亏。物业服务企业在经营过程中，如有违法违纪行为发生，要承担法律责任。

物业服务企业是指依法成立、以物业管理为主要内容，独立核算、自主经营自负盈亏，具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体[4]。

（一）物业服务企业的设立

按照《中华人民共和国公司法》（2013年修订）规定，物业服务企业设立应当具备下列条件：（1）依法成立，依照法律规定成立时物业服务企业设立的首要条件；（2）有自己的名称、组织机构和场所；这是物业服务企业设立的基本条件；（3）有规定数量的财产和经费，必要的财产是物业服务企业生存和发展的前提，这是物业服务企业设立的物质基础；（4）具有独立企业法人地位，能够独立承担民事责任。

物业服务企业设立的程序一般包括如下四个步骤：（1）资质审批。根据《公司法》有关规定，提前准备好有关材料和文件；并向所在地房地产行政主管部门提出书面申请；（2）工商局注册登记。根据《公司法》的规定，所有公司的设立都必须到工商行政管理机关进行注册登记，物业服务企业在取得《物业管理资质合格证书》后，须持该证书到所在地工商行政管理机关申请办理注册登记手续和开业登记，领取营业执照；（3）税务登记。在取得上述证件后，物业服务企业还须持这些证件到所在地税务部门办理税务登记；（4）办理公章登记和刻制。在办理完上述程序后，物业服务企业还应到所在地公安部门办理公章登记和刻制等相关事宜。

（二）物业服务企业的资质标准

根据《物业服务企业资质管理办法》第3条规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级三个资质等级。

1．一级资质

（1）注册资本人民币500万元以上；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅200万平方米；②高层住宅100万平方米；③独立式住宅（别墅）15万平方米；④办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米；

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

2．二级资质

（1）注册资本人民币300万元以上；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅100万平方米；②高层住宅50万平方米；③独立式住宅（别墅）8万平方米；④办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米；

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

3．三级资质

（1）注册资本人民币50万元以上；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（4）有委托的物业管理项目；

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

（三）物业服务企业的资质管理

一是实行资质等级核定管理。根据《物业服务企业资质管理办法》规定，申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：（1）企业资质等级申报表；（2）营业执照；（3）企业资质证书正、副本；（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（5）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。

物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：（1）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（2）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（3）挪用专项维修资金的；（4）擅自改变物业管理用房用途的；（5）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（6）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（7）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（8）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（9）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（10）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（11）超越资质等级承接物业管理业务的；（12）出租、出借、转让资质证书的；（13）发生重大责任事故的。

二是实行资质等级审批管理。根据《物业服务企业资质管理办法》规定，资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

不具备独立法人资格的、依附于某法人企业的分支机构，这类主体主要受专业经营的物业服务企业的竞争压力，发展缓慢。物业服务企业专业化之后，市场化经营不断完善和壮大，将会取代这类主体而成为物业管理经营人的主导。

□三、开发商

开发商又称为发展商，即房地产开发企业，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。最初，物业是由开发商开发、建造并能通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说，开发商是物业的创造者，原始取得物业的所有权。在物业销售之前，开发商是物业的第一业主。开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。

转移过程中的法律关系的变化是由于开发商原来拥有的土地使用权和房屋所有权转移给了新的产权所有人。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，开发商须在法定期限内对其销售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承担保修责任。在保修范围内涉及物业管理的责任最终由开发商承担。另外，开发商作为第一业主，物业开始出售后的一段时期内仍持有较多所有权比例，因此有第一次选择物业服务企业的优先权与便利。开发商常直接以自己作为委托方，签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合同的附件。但是，对于住宅小区的物业管理必须采取招投标的形式选择前期物业管理的企业。

□四、业主大会

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权力机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主的权益，维护大多数业主的合法权益，对物业管理区域各项事务有最高的决策权。当业主人数较多时，应按比例推选业主代表，组成物业管理区域内的业主代表大会。

业主自治管理组织机构各地有不同的规定和做法。上海、深圳等地规定了召开业主大会（业主代表大会）的一些做法。下面以上海为例，介绍有关业主大会或业主代表大会的规定。

（一）首次业主大会或业主代表大会召开的条件

一个物业管理区域内，当业主人数较少时，应当召开业主大会；当业主人数较多时，应当召开业主代表大会，代表成员由业主小组成员组成。如上海市房地局有关文件指出，业主超过100人的，应当召开业主代表大会，其代表成员一般不超过100人。

首次业主大会或业主代表大会，由物业所在地的区、县房地产管理部门会同房屋出售单位组织召开。当具备下列条件之一时，就应当召开首次业主大会或业主代表大会。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

（二）首次业主大会或业主代表大会的筹备工作

当满足召开首次业主大会或业主代表大会的条件时，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。

筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组自成立之日起30日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。

召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。

整个筹备工作可以在物业所在地房地产行政管理部门主持下进行，开发建设单位和前期物业管理单位要密切配合。在筹备期间，筹备组的推选产生，每次会议讨论的决定和意见都要做必要记录。

（三）首次业主大会或业主代表大会的程序

业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理职权、决定管理事项的重要组织形式。为了体现广大业主的共同意志，使决策更具有广泛的民主性，业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

首次业主大会或业主代表大会的重要任务是审议通过业主委员会章程，审议通过业主公约，选举产生业主委员会。要参照有关行政部门的示范文本制定好业主委员会章程，对业主委员会组织、职责、会议、经费与办公用品等作出规定。业主公约也要参照示范文本来明确业主和物业使用人的合法权益，约定业主与物业使用人安全、合理使用物业的有关义务，如不得有损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌等各种禁止行为。推选业主委员会成员的选举方式，按业主委员会章程进行，如召开的是业主大会，要有全体业主半数以上通过；如召开的是业主代表大会，要有全体业主代表半数以上通过，而不能以与会代表过半数通过这种简单多数为准。

首次业主大会或业主代表大会的程序一般如下：

（1）由大会筹备组介绍大会筹备情况；(www.xing528.com)

（2）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可作自我介绍；

（3）审议通过业主委员会章程和业主公约；

（4）由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员；

（5）审议决定其他物业管理重大事项。

（四）业主大会或业主代表大会的职权

1．业主大会或业主代表大会参加成员和例会、临时会议

业主大会由物业管理区域内全体居住和非居住房屋业主组成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、旧私房的产权人即业主等。召开业主大会时，全体业主应当参加，因故不能参加，可以依法委托代理人参加。

业主大会是指业主在物业管理过程中主要是通过业主大会根据少数服从多数的原则来行使自己的权利。因此，从性质上讲，业主大会是业主团体的权力机关，是一种自治性组织[5]。

业主代表大会的业主代表应按物业管理区域内各种物业包括公房、商品房、旧私房等占有建筑面积比例分摊产生。召开业主代表大会时，自然人业主代表应当参加，一般不委托代理人；法人或其他组织业主代表可以书面委托代理人参加。例如，公房业主代表，公房产权人即区、县房地产行政部门可以委托区、县公房资产经营公司有关人员作为代理人参加业主代表大会。书面委托代理书，可由业主大会或业主代表大会召集人、业主委员会或房地产行政管理部门印制。

不论是业主大会或业主代表大会，应按幢或按一定比例邀请非业主的房屋使用人如租赁人列席会议，还应当邀请居民委员会代表列席。列席代表没有表决权。当召开涉及改选或罢免业主委员会成员的业主大会或业主代表大会时，业主委员会应通知区、县房管局派员参加会议。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会，总结本年度区域内的各项物业管理工作，决定物业管理的重大事项。15％以上业主或业主代表提议，业主委员会要在接到提议30日内召开业主大会或业主代表大会。如业主委员会不召开，业主和业主代表可向区、县房管局反映，区、县房管局应督促业主委员会召开，经督促业主委员会仍不召开会议的，区、县房管局可以组织业主召开业主大会或业主代表大会。经15％以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会对提出的议案已作出决定，一般在半年内不再以同一提案再召开业主大会或业主代表大会。

2．业主大会或业主代表大会的职权

业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（1）选举、罢免业主委员会委员；

（2）审议通过业主委员会章程和业主公约，必要时修改业主公约和业主委员会章程；

（3）听取和审议物业管理服务的工作报告，包括业主委员会工作特别是业主委员会选聘物业服务企业等情况报告，物业服务企业的工作报告；

（4）决定物业管理的其他重大事项，如确定业主委员会经费筹集方式、来源和标准；物业维修基金不足时的筹集办法和数量；物业管理区域内修建、新建建筑物或构筑物等。这就是说，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会或业主代表大会讨论决定或审批通过。业主大会或业主代表大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。

在中国，通常认为业主团体（业主大会）是没有法人资格的，即使是诉讼上的主体资格也有颇多争议。一般把业主团体归类为民法上的“其他组织”，主要原因是业主团体没有自己独立的财产，不能独立承担法律责任。但随着小区业主与其他民事主体的联系也越来越密切，物业管理民事诉讼越来越多，实践中小区业主作为一个法律意义上的整体，意义更加重大。因此，承认部分业主团体完整的独立法人地位是物业管理法律制度发展的必然趋势[6]。

（五）业主公约

业主公约是全体业主制定的行为准则。一般可由业主大会或业主代表大会筹备组制定，并交业主大会或业主代表大会审议通过。

业主公约要遵循有关法律、法规、行政规章和规范性文件，根据物业管理区域实际情况制定。制订时可参照房地产行政管理部门制定的示范文本，在文本基础上修改、补充。一般来说，要明确物业使用、经营、转让必须遵守法律规范，在物业使用中有哪些禁止行为，对违章行为如何管理，小区管理中公共道德和精神文明建设等。

□五、业主委员会

业主委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业服务企业行为的一个具有法人地位和相应权利义务的业主团体组织。

业主委员会是指由业主大会选举产生，作为业主大会的执行机构，代表业主实行自治管理的组织。在一些规模较小的小区内，由于业主人数少，没有设立业主委员会的必要，可以直接选举业主代表，职能相当于业主委员会[7]。

通常某个物业管理区域内，具备如下情况之一时，所在地的区、县房地产管理部门应当会同发展商或其合法代表组织召开首次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：（1）新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上；（2）住宅出售已满2年。

业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：（1）业主大会会议记录和会议决定；（2）业主大会议事规则；（3）业主公约；（4）业主委员会成员的名单和基本情况。

业主委员会是代表全体业主行使权利的机构，代表业主的利益，维护业主的合法权益，支持、配合、监督物业服务企业的工作，共同创造一个良好的生活环境或工作环境。它对物业管理的健康发展有着重要的意义。

业主委员会是业主权利的载体，拥有以下权利：

（1）核验权，即业主入住后有权对居住的实际情况按购房合同及开发商的承诺进行核对或重新检验，如果出现不符，可以根据合同或有关法律主张权利。

（2）知情权，即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业服务企业情况，如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等有权了解和掌握。

（3）选择权，即业主有权选择或解聘物业服务企业，并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

（4）监督检查权，即业主有权对物业服务企业的工作进行监督、检查，提出批评、建议。

（5）收益权，业主对所有的公建配套设施的经营、出租等收入有收益的权利。

（6）请求权，指业主为维护其共同的利益而请求组建自治性组织的权利，来保护全体业主的权利。

上述权利的行使如果仅靠业主个人的力量是很难做到的，必须依靠业主委员会，代表集体与物业服务企业进行法律意义上的平等交涉。

□六、非业主使用人

所谓非业主使用人，是指合法使用单位的租客、分租或其他人，但不包括该单位的业主。无论居住或非居住建筑物，都存在着出租物业，有些物业是部分出租，有些物业是全部出租，也有些物业出售后，各小区业主决定是否出租。因此，物业管理法律关系中必然涉及的一个主体是非业主使用人。

非业主使用人是房屋租赁关系中的承租人，他的权利来自法律、法规的规定和业主通过业主公约的授权。在业主较多而占支配地位的情形下，为防止业主利用多数而损害非业主使用人的合法权益，非业主使用人的权利还有其他特殊保障。适用于非业主使用人的法律、规范更多的是建设部颁发的《商品房屋租赁管理办法》及各个地方法规，出现纠纷也一般依据这些法规进行处理。

□七、行政管理机关

市场经济中的物业管理活动一般通过业主、物业服务企业平等主体间的合同约定开展。但物业管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政机关如建设、公安、消防、环保机关等基于行政职权均介入物业管理活动，对各方的行为进行指导监督。

房地产行政主管部门负责物业管理的行业政策制定和对物业管理活动的指导、监督、管理、主要体现在以下四个方面：（1）审批物业服务企业的经营资质；（2）对物业管理招标投标活动实施监督管理；（3）对日常物业管理活动实施监督管理；（4）组织物业服务企业参加考评和评比。

《物业管理条例》规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理和活动的监督管理工作，对违反《物业管理条例》规定的各种行为进行行政处罚或行政处分。

各级房地产行政主管部门具体负责以下工作。

（1）制定物业管理区域划分办法，并管理物业管理区域的划分；

（2）指导业主大会的成立；

（3）对业主委员会的成立进行备案管理；

（4）参与物业服务收费办法的制定；

（5）监督核查物业服务收费情况；

（6）制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为；

（7）参与专项维修资金管理办法的制定，并监督检查专项维修资金的使用；

（8）对物业管理区域内安全事故的进行处理；

（9）审批业主改变物业原设计用途的方案；

（10）审批改变公共建筑和共用设施使用性质的方案；

（11）违反《物业管理条例》规定的，进行行政处罚。

根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》以及《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》和《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，各省、自治区、直辖市的房地产行政主管部门负责组织辖区内的物业服务企业参加考评和评比，并通过实地考查、听取汇报、查阅资料、综合评定等方法，对申报达标的物业管理区域进行考评。经建设部考评验收，成绩达到一定水平的小区（大厦、工业区）由建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”或“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦、工业区）”称号。同样，根据各省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区（大厦、工业区）标准。

□八、其他相关机构

物业服务企业依据物业服务合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构、建筑维修部门等。物业公司要与其签订有关委托合同，使其就约定的专项业务提供服务。这里产生的直接法律关系是物业服务企业与这些公司签约，但其结果却直接影响业主。

[1] 宋春燕：《物业管理法律制度体系建设研究》，《法制与社会》，2014年第5期。

[2] 同上。

[3] 在物业管理招投标中，有时有大业主和小业主之分。一般地，大业主特指开发商，小业主则是指物业的所有权人。若没有特别所指，业主就是指物业的所有权人。

[4] 黄河：《房地产法》，中国政法大学出版社，2012年，第176—182页；罗玮：《房地产法规》，北京理工大学出版社， 2012年，第212—216页；潘安平：《房地产法规》，北京大学出版社，2013年，第277—279页。

[5] 彭旭：“浅谈物业管理法律关系”，《法律与经济》，2009年第6期。

[6] 彭旭：“浅谈物业管理法律关系”，《法律与经济》，2009年第6期。

[7] 同上。