□一、宪法
《中华人民共和国宪法》是国家的根本大法，具有最高的法律效力。全国各族人民、一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企事业组织，都必须以宪法为根本的活动准则，并负有维护宪法尊严、保证宪法实施的职责。因此，宪法规定：“一切法律、行政法规和地方性法规均不得同宪法相抵触。”这就是说，物业管理的相关法律、法规不能违背宪法精神，如在法律纠纷中出现与宪法相抵触之处，必须遵从宪法的权威。
□二、法律
法律是中国最高国家权力机关——全国人民代表大会及其常务委员会，经过一定的立法程序制定的规范性文件，具有权威性、稳定性、严肃性，其效力低于宪法，高于行政法规和地方性法规。与物业管理有关的法律有《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《环境保护法》、《消防法》等，这些法律都有适用物业管理活动和纠纷处理的法律规范。
物业服务企业作为独立的市场主体，其经营管理的各个方面应遵从《公司法》；它与业主或物业使用人在关系处理及纠纷解决中，应遵从《民法通则》与《物权法》；物业服务企业与业主及非业主使用人之间是一种合同关系。物业管理合同属于民事合同，是受托人以自己的名义为受托人办理委托事务，受托人偿付费用并支付报酬的委托合同。合同期间若发生纠纷，还要遵从《合同法》。
《物权法》部分解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，规范了房地产市场的“售后服务”。
（一）小区公用部分的规定明晰了产权，有利于业主有效保护财产权利
随着住房制度改革的实施，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。《物权法》还对小区内的车库、车位的归属、业主委员会的职能、业主和物业服务机构的关系等作了规定。
许多争论已久的问题在《物权法》中都有了明确的规定。如明确车库车位等设施的归属问题，以及不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法进行登记，否则不发生法律效力，即不产生对抗第三人的效力，避免以往发生的一房多转的行为等。除以上热点问题外，《物权法》对于所有权、相邻关系、建筑物区分所有权、用益物权、担保物权等与房地产有着直接紧密联系的相关规定，使得在解决因类似问题而出现纠纷时有了法律依据。
（二）明确小区车位应首先满足业主需要
《物权法》明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，法律规定占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。
而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，可以通过具体的地方条例来补充完善《物权法》的规定。例如，杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。(www.xing528.com)
（三）《物权法》明确保护“阳光权”
《物权法》对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。《物权法》规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。《物权法》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
□三、行政法规
行政法规是国务院根据宪法和法律制定和宣布的规范性文件。如2003年5月28日国务院第9次常务会议通过、2003年9月1日起首次施行、2007年8月26日修订并于2007年10月1日施行的《物业管理条例》就属于行政法规，其法律效力仅低于法律。
□四、地方性法规
地方性法规是指由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。如2007年9月25日修订的《深圳经济特区物业管理条例》、2010年12月23日修订的《上海市住宅物业管理条例》，2012年11月湖南省颁布了《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》等，就属于地方性法规。由于各地物业发展水平不同，在国家出台的相关法律、法规较少的情况下，物业管理的地方性法规占较大比例，对当地物业管理市场的发展和完善起到了积极的作用。但也正是由于各地情况不同，一些地方性法规之间缺乏统一性和一致性，也导致纠纷增多。
□五、行政规章及其他
行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和发布的规范性文件，包括规定、办法、章程、通知、命令等。目前适用于物业管理的行政规章较多，如建设部1998年出台《住宅专项维修资金管理办法》（2007年165号令）、2007年建设部发布《建设部关于修改〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》（中华人民共和国建设部令第164号）等均属于行政规章。
从上述分析可见，物业管理相关法律法规在数量上不少，但权威性不够，还没有专门的物业管理法，也还没有形成一套完整、系统的物业管理法律体系。
□六、立法、司法解释[1]
立法机关、行政机关对自己所指定的规范性文件中涉及物业管理内容的规定所作出的立法解释、行政解释，以及最高人民法院发布的对地方各级人民法院有约束力的指导性文件和关于某些适用法律的批复中与物业管理相关的司法解释，也是物业管理法规的一种形式。
[1] 罗玮：《房地产法规》，北京理工大学出版社，2012年，第206页。
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