物业管理的概述及影响—《房地产法》读后感

□一、物业管理基本概念

（一）物业

物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住用途的屋宇以及与之相配套的设备、市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。

对于物业的内涵，国内不同学者有多种提法，一般而言，主要包括以下要素：（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；（3）屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。

因此，单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产是指与该房业相配套的地业。

物业可以根据区域空间、所有权属等的不同作划分为不同类型。根据用途不同，物业可以分为住宅公寓（小区）、写字楼、商铺、酒店旅馆、娱乐场所、金融大厦、工业厂房、停车场、车站、码头、仓库以及文化馆、影剧院、体育场、学校、医院等类型。物业具有位置固定、不可移动等自然属性，因此，通常又被称为不动产。

（二）物业管理

物业管理是房地产综合开发的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续与完善，是一种综合性经营服务方式。

物业管理有广义和狭义之分。通常所讲的物业管理，是一种狭义范围内的物业管理，即对房地产的管理。它是指物业管理经营人受物业业主或使用人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，遵守行业标准，对已竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并且向住户使用人提供多方面的综合性服务，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能够保值甚至增值。其中，物业管理经营人是指从事物业管理的企业或机构；其管理的对象是完整的物业，服务的对象是人（即物业的业主和非业主的使用人，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人）。

□二、物业管理的特点[1]

物业管理有三个基本特点：社会化、专业化、市场化与企业化。

（一）社会化

物业管理的社会化，一是物业所有权人到社会上选聘物业服务企业；二是物业服务企业到社会上寻找可代管的物业。物业管理的社会化还表现在，它是一项由全社会参与的活动。

（二）专业化

物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。物业管理的专业化管理表明这一行业已从分散性劳动转向了专业型劳动。

（三）市场化与企业化

物业管理的市场化是通过市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为，业主和物业服务企业双向选择、等价有偿是物业管理市场化的集中体现。物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，是指通过组建物业服务企业对物业实行企业化管理和经营的过程。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。(www.xing528.com)

□三、物业管理的内容[2]

物业管理的内容分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的服务三个方面。

一是常规性的公共服务，主要有以下七项：（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；（6）车辆道路管理；（7）公众代办性质的服务。

二是针对性的专项服务，主要分为日常生活、商业服务、文教体卫、社会福利及各类中介和金融服务五大类。其中，各类中介服务是指物业服务企业受业主委托，开展代办各类保险，代理市场营销、租赁，进行房地产评估及其他中介代理工作。其中有些中介代理工作需要具有相应的资格或委托具有相应资质条件的机构和人员进行。

三是委托性的特约服务，特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务合同中未要求，物业服务企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提出特约服务。

□四、物业管理的原则[3]

物业管理的原则有：业主自治与专业管理相结合的原则；属地管理与行业管理相结合的原则；统一管理、综合服务的原则；社会化与平等竞争的原则；企业化与全过程效益的原则；物业服务企业实行合同制聘用的原则。

□五、物业管理的起源与发展

物业管理始于英国，从19世纪60年代产生到目前已有一百多年的发展历史。由于当时工业革命的发展，大量农村人口涌入城市，城市房屋需求大量增加，由于缺乏管理带来了诸多社会问题，如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等。当时，英国有一位名叫奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女士为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好效果，当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。

在中国，物业管理是伴随着国家的改革开放与房地产业的发展而产生并发展起来的。20世纪80年代，在深圳和广州，首先出现了借鉴中国香港经验、大胆探索、不断创新的现代物业管理行业。中国（大陆）最早成立的专业化物业管理组织机构为深圳市物业服务企业，该公司成立于1981年3月10日，它的成立是中国新型房地产管理模式诞生的标志，意味着中国的房地产管理从此发生了划时代的变化[4]。1990年，深圳市在政府新开发的莲花二村住宅小区进行了全方位的物业管理试点，并总结出了“一体化”管理的新模式。1991年1月，第一个“业主管理委员会”在深圳天景花园成立，这一管理制度对中国物业管理产生了不可估量的深远影响。1993年6月28日，中国第一个物业管理行业协会——深圳市物业管理协会正式成立。1994年4月，建设部实施了我国有关物业管理的第一个部门规章《城市新建住宅小区管理办法》，这是新中国成立以来颁布的全国第一个有关物业管理方面的法规规定，该办法明确要求在新建小区推行物业管理制度。1994年6月28日，中国第一部物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》由深圳市人大常委会颁布，开创新兴行业——物业管理。1996年12月，深圳鹿丹村物业管理权向全社会公开招投标，这是我国首次采取公开招投标的方式选聘物业服务公司，此举大大促进了物业管理行业的发展。2000年10月，中国物业管理协会在北京正式成立。2001年1月，物业管理被写进我国国民经济发展纲要。2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》，标志着我国物业管理的发展走上了法制化的轨道，同时也标志着我国第一部全国性物业管理法规的诞生，这是物业管理行业发展史上一个重要里程碑。2004年3月，建设部发布《物业服务企业资质管理办法》，根据2007年11月26日中华人民共和国建设部令第164号《建设部关于修改〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》修正为《物业服务企业资质管理办法》。2007年3月16日，我国第一部物业管理法《中华人民共和国物权法》颁布，并于2007年10月1日起施行。成为物业管理行业的基本法律依据，具有里程碑式的意义，标志着物业管理已经进入《物权法》时代。2008年2月1日，《住宅专项维修资金管理办法》正式实施，该办法适用于商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。至今，中国物业管理已有30多年的发展历程，正在向着更加健康、法制、规范化道路不断发展[5]。

[1] 潘安平：《房地产法规》，北京大学出版社，2013年，第260—261页。

[2] 李延荣，周珂：《房地产法》（第四版），中国人民大学出版社，2012年，第185—186页。

[3] 刘亚臣、薛立：《房地产物业管理》（第五版），大连理工大学出版社，2012年，第6—7页。

[4] 在中国香港于20世纪60年代就出现了物业管理，但当时香港还在英国的统辖下，故一般把深圳物业服务企业的成立时间作为中国物业管理的开端时点。

[5] 廖小斌：“中国物业管理行业27年成长史回眸”，《城市开发（物业管理）》，2008年第23期。